3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법저자 : 구만수
지난 60여 년간 부동산 자산 가격이 지속해서 상승했다고는 하지만 자산 가격이 항상 끊임없이 상승하는 것만은 아니다. 물론 계속 하락하지도 않는다. 그렇다면 언제 상승하고 언제 하락할까? 상승에 필요한 요인은 무엇이고 하락이 올 수밖에 없는 요인은 무엇일까?
이 책은 부동산 시장의 상승과 하락에 영향을 미치는 요인이 무엇인지를 알아보기 위해서 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 시장 참여자의 투자 심리, 수요와 공급에 따른 시장의 변화를 살펴본다. 아울러 그러한 요인을 적용해 시장의 흐름을 분석하는 방법을 제시하고 현재의 부동산 시장이 어떻게 흘러왔는지 그리고 향후 부동산 시장에 어떻게 대응을 해야 하는지까지도 이야기한다.

수요와 공급의 밸런스가 깨지면 기회다

2018/02/19

추천수: 35 조회수: 1,996

수요는 특정 상품을 사고자 하는 의지와 실제로 구매할 수 있는 능력을 말하고 공급이란 상품을 판매하고자 하는 의도와 실제 공급할 수 있는 능력을 말한다. 지나온 세월의 대한민국 전국 주택가격지수를 보면 2006년부터 꾸준한 상승을 보이고 있다. 그러나 이것은 전국의 평균치고 수도권과 비수도권을 구분해서 보면 지역별로 상승시기가 다르다.
먼저 상승하는 지역이 있는가 하면 상당한 시간이 지난 후에 올라가는 지역도 있다. 즉, 전체 평균은 올랐지만 지역별로 차이가 있다는 말이다. 전국의 부동산 시장이 상승한다고 해서 지역마다 모두 오른다는 것이 아니라는 뜻이다.

그래서 부동산 시장을 읽는 법을 배우기 위해서는 전체 시장의 수요와 공급도 봐야 하지만 지역별로 수요와 공급이 어떻게 움직이는지도 체크해야 한다. 부동산은 주식과 달리 오늘 사서 당장 내일 팔 수 있는 상품이 아니기도 하고 특히 주택의 경우 세입자의 이사 주기를 고려한다면 팔고 싶다고 해서 아무 때나 팔 수 있는 물건이 아니기도 하다. 세입자를 끼고 주택을 팔려면 제값을 받을 수가 없다. 따라서 적정 매도시기를 판단하기 위해서는 해당 지역의 공급량을 반드시 체크하고 매입 여부를 판단해야 한다. 대한민국 전체 평균가격은 올라도 지역적으로는 가격이 동일하게 오르지는 않는다. 올라도 다 같이 오르는 것이 아니다.

정부에서는 주택보급률이 높고 인구가 감소하는 추세이므로 공급량은 부족하지 않다고 발표하고 있지만 부동산 전문가들이나 언론에서는 대부분 공급이 부족하다고 말한다. 부동산이라는 단어는 움직일 수 없는 재산이라는 뜻이다. 즉 움직일 수 없다는 말인데 문제는 이러한 부동산의 특성상 누구나 갖고 싶은 지역은 공급이 부족하고 반대로 누구나 갖고 싶어 하지 않는 지역에 있는 부동산은 가격이 저렴해도 아무도 관심을 보이지 않는다. 수요공급의 부조화다.

대도시의 주거용 부동산 중 쾌적함과 교통접근성, 학군, 공공기관, 편의시설, 조망, 공원이 있는 곳은 모두가 살고 싶은 곳이다. 그러나 그런 지역은 수요가 원하는 만큼 공급이 사실상 불가능하다. 불가능하기 때문에 그러한 지역에 사람들이 몰리고 부동산 가격이 천정부지로 솟는다. 정부의 발표대로라면 전국의 주택보급률은 이미 100%가 넘어섰기에 더 이상 공급 걱정은 하지 않아도 되지만 여전히 질 좋은 주택은 부족하다. 더군다나 요즘은 SNS가 발달해 좋고 멋진 집을 구경하기 힘들지 않다. 아무리 비싼 집이라도 중개업소 소장님들의 블로그에 들어가면 웬만한 물건은 직접 방문한 것처럼 볼 수 있다. 예전에는 강이나 바다가 보이는 조망이 멋진 집을 가본 적이 없으니 알 수도 없었고 조망에 대한 개념도 지금과 같지 않았다. 그런데 지금은 멋진 집이 왜 좋은지를 눈으로 확인할 수 있기에 누구나 그런 집을 갖고 싶어 한다.

집이라도 다 같은 집이 아니다. 모두가 갖고 싶은 집은 지금도 부족하고 앞으로도 부족할 것이다.


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