3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법저자 : 구만수
지난 60여 년간 부동산 자산 가격이 지속해서 상승했다고는 하지만 자산 가격이 항상 끊임없이 상승하는 것만은 아니다. 물론 계속 하락하지도 않는다. 그렇다면 언제 상승하고 언제 하락할까? 상승에 필요한 요인은 무엇이고 하락이 올 수밖에 없는 요인은 무엇일까?
이 책은 부동산 시장의 상승과 하락에 영향을 미치는 요인이 무엇인지를 알아보기 위해서 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 시장 참여자의 투자 심리, 수요와 공급에 따른 시장의 변화를 살펴본다. 아울러 그러한 요인을 적용해 시장의 흐름을 분석하는 방법을 제시하고 현재의 부동산 시장이 어떻게 흘러왔는지 그리고 향후 부동산 시장에 어떻게 대응을 해야 하는지까지도 이야기한다.

동경아파트 VS 서울아파트

2018/02/12

추천수: 15 조회수: 1,161

지금 대한민국의 부동산 가격이 폭등 수준인지 아니면 적정 수준인지에 대해서는 국책연구기관의 보고서나 민간연구기관의 여러 가지 자료에서 제시되고 있다. 해외 각국의 GDP 대비 가격수준을 비교하고 가구소득 대비 주택 가격 비율(PIR)을 갖고도 이야기한다. 그런데 필자는 전혀 엉뚱하게 접근을 해보고자 한다.

일본 버블이 터지던 1990년 동경 도심의 아파트 가격은 얼마였을까? 부동산 가격 특히 주택 가격의 폭락을 주장하는 사람들이 대한민국이 일본을 따라가고 있다고 주장하니 일본 버블이 터지기 전 동경의 제일 비싼 아파트와 현재 서울에서 제일 비싼 아파트와 비교를 해보면 의외로 간단하게 서울의 주택 가격이 버블 상태에 진입해 있는지 아닌지 알 수 있을 것이다.
그 당시 동경에서 가장 비싼 아파트는 20억 엔이었다. 20억 엔을 현재의 환율로 계산하면 대한민국 돈으로 약 200억 원이다. 하지만 일본 버블은 26년 전의 사건이니 당시의 환율을 적용하고 다시 현재의 가치로 환산해야 할 것이다. 26년 전의 환율로 계산하면 100엔당 약 500원 정도 했으니 계산하면 약 100억 원이다. 100억 원을 현재가치로 환산하기 위해서 연 5% 복리로 계산해보면 약 380억 원이다(현재 한국은행 기준금리는 낮지만 1990년대 예금이자가 10%가 넘었다).

연 3%로 계산해도 약 230억 원이다. 일본은 면적이 큰 아파트가 없으니 서울의 비슷한 규모인 24평형 아파트와 비교해보겠다. 현재 서울에서 가장 비싼 아파트를 평당 1억 원으로 계산해도 24억 원이다. 상대적으로 낮은 3%로 현재가치를 환산하더라도 지금 서울에서 가장 비싼 아파트 가격은 일본 아파트의 10분의 1밖에 되지 않는다. 현재 서울의 주택 가격은 다소의 조정은 있을지 몰라도 폭락을 할 만큼 폭등을 하지 않았다는 것이 필자의 생각이다.

하지만 결국 어떤 시장이든 영원한 상승도, 영원한 하락도 없다. 2016년 후반부터 2017년 8월 2일 문재인 정부의 주택시장안정화 방안이 나오기 전까지 서울과 부산의 부동산 시장은 과열 양상을 보였다. 이렇게 시장이 과열되면 정부에서는 규제책을 내놓을 수밖에 없다.
물론 규제 강도는 정부 성향에 따라 다를 수 있으나 규제가 가해진다는 사실은 분명하다.
부동산 시장이 과열되면 규제가 강화되며 이는 투자자의 투자활동을 어렵게 만든다. 거래를 어렵게 한다든지 양도세를 중과세한다든지 해서 투자하기 힘든 환경을 만드는 것이다. 한 번의 규제로 부동산 시장이 진정되지 않으면 더욱 높은 강도의 규제를 시행하고 결국 시장은 고통받게 된다. 뒤늦게 투자를 했던 사람이나 자신의 재정 능력을 초과해서 투자한 사람들은 시장에서 견디지 못하게 되고 손실로 이어진다.

그러나 부동산 시장이 침체기에 들어서면 정부에서는 반대로 부동산 시장 부양을 위해서 그동안 묶어놓았던 규제를 하나둘씩 풀게 된다. 부동산 시장의 부양을 위해 지속적으로 규제를 풀게 되면 시장은 바닥을 찍고 반등한다. 이 정도쯤이면 주변에 한두 명이 부동산으로 돈을 벌었다는 소리가 나오고 지난 시장에서 투자 손실을 봤던 투자자들까지 과거의 손실을 망각하고 다시 투자 시장에 뛰어든다.
너도 나도 부동산 투자에 뛰어들면 또다시 과열되고 정부는 다시 규제하는 사이클이 반복되는 것이다. 인간의 심리는 이토록 어리석다. 알면서도 다시 뛰어든다. 뛰어들기보다는 빠져나오는 것을 더 잘해야 하는데 과한 욕심이 눈을 멀게 만든다. 군중심리에 이끌려 다니지 말고 시장을 냉정하게 보고 자신만의 투자 철학을 갖도록 공부하고 노력해야 한다.



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