내집마련 슈퍼리치저자 : 이종주
내집마련을 위해서는 평상시 부동산에 대한 기본 지식을 쌓으면서 체계적으로 준비해야 한다. 섣불리 덤벼서도 안 되지만 그저 막연히 돈이 준비돼야 집을 산다는 생각도 버려야 한다. “집이 없어 본인의 형편에 맞는 1주택 소유를 생각하는 사람에게 집은 사야 하나 말아야 하나를 고민할 재화가 아니다. 화폐가치의 하락을 방어하고 내가 손해 보지 않기 위해서 반드시 필요한 필수재인 동시에 투자재다.” 부동산 분야에서 활발하게 활동하고 있는 전문가 20인의 내집마련 조언은 그 어디에서도 들을 수 없는 살아 있는 정보들이다. 현재 경제 상황에 대한 깊이 있는 해석과 앞으로의 부동산 시장 전망을 토대로, 어떻게 하면 하루라도 빨리 내집을 마련할 수 있는지 상세히 알려준다.

어디에 집을 사야 할까?

2018/01/31

추천수: 16 조회수: 906

내집을 잘 고르는 노하우는 여러 가지가 있는데 그중 몇 가지를 기재해본다.

 

첫째, 계획된 도시가 좋다. 반듯하게 놓인 도로, 아파트 단지 안의 학교, 정리된 공원과 조경, 없는 게 없는 상업시설 등 생활여건을 생각했을 때 아무래도 계획된 도시가 수요층이 두껍다.

 

둘째, 계획도시 내에서도 중심지역에 가까운 아파트를 선택하고 학교와 생활편의 시설의 위치도 반드시 확인해야 한다. 특히 입주 시에 인근 학교에 다닐 수 있는지 확인해야 한다. 가까운데도 전학이나 입학이 되지 않을 수 있다.

 

셋째, 주변 개발현황과 인근의 환경을 답사한다. 모델하우스에서 입주할 아파트만 보고 결정하면 생각지 못한 환경을 만날 수 있다. 특히 도로에 따라 개발이 되는 경우가 많으니 도로가 어떻게 생기는지도 중요하다.

 

넷째, 어느 지역에 투자할 것인지 정했으면 우선 본인이 원하는 지역의 현재 시세가 과연 저평가됐는지 아니면 거품인지 알아야 한다. 하지만 이것이 말처럼 쉬운 일은 아니다. 예를 들어 보자. 작년에 비해 시세가 5,000만 원 떨어진 A지역과 5,000만 원 오른 B지역이 있다. A지역은 저평가된 것이고 B지역은 거품일까?

 

그렇게 단정하기는 이르다. 기간을 길게 봤더니 A지역은 그동안 너무 올라 조정됐던 것이고 B지역은 그동안 너무 내려 기술적으로 반등했던 것이다. 그러면 이번에는 반대로 B지역은 저평가된 것이고 A지역은 거품으로 봐야 할까. 반드시 그렇지는 않다. 기간을 더 길게 보면 반대의 현상이 나타날 수도 있기 때문이다.

 

그렇다면 그 지역이 거품인지 저평가된 지역인지 알 수 있는 객관적인 방법은 없을까?

우선 과거 5~10년 전부터 통계를 살펴본다. 물가 상승률 대비 인상률, 또는 하락 폭이 얼마인지, 기반시설, 학군, 주변 인프라가 얼마나 더 늘었는지에 따라 매매가격 상승척도를 따진다. 또한, 가장 중요하게 여기는 것이 전세가율이다. 이는 어떤 지역이 좋아져 매매가가 올랐다면 100% 실수요라고 할 수 있는 전셋값도 올랐을 것이라는 예측에서 출발한다.

 

매매가는 올랐지만, 전셋값이 오르지 않았다면 그 지역에 사는 실수요자들이 그 가치를 인정하지 않았다는 의미다. 물론 미래가치를 위해 일시적으로 매매가 상승률과 전셋값 상승률 사이에 괴리가 발생할 수 있지만, 10년 정도 오랜 기간을 놓고 분석해보면 이런 시차에 따른 괴리도 극복할 수 있다.

 

매매가 상승률에 비해 상대적으로 전셋값 상승률이 낮은 지역은 거품일 가능성이 크다. 실수요가 적게 늘어났음에도 불구하고 매매가가 상대적으로 많이 오른 지역이기 때문이다.

반대로 매매가 상승률에 비해 전셋값 상승률이 높은 곳은 실수요가 늘어나면서 전셋값이 급등했을 가능성이 높기 때문에 저평가 지역으로 분류할 수 있다.


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