어쩌다 건물주란 없다저자 : 오동협
금수저로 태어나거나 돈이 남아돌아 건물주가 된 사람들도 있다. 하지만 그들이 모두 성공한 건물주가 된다고 보장할 수 없다. 겉으로 보기에 좋은 빌딩을 가지고 있더라도 무조건 좋은 가격에 팔 수 있는 것도 아니고, 건물의 가치를 더 높일 수 있는데도 그냥 방치하는 경우도 있다. 그러니 성공한 건물주가 되기 위해서는 끊임없이 공부하고 발품을 팔아 매물을 고르고, 구입한 후에는 건물에 가치를 높이는 방법들을 강구해야 한다.
당신이 월급쟁이라도 좋다. 이제는 “어쩌다 운이 좋아 건물주가 된 것이지 뭐겠어?”라고 시샘하거나 부러워만 할 게 아니라 하루라도 빨리 공부를 시작할 것을 권한다. 이 책은 당신이 건물주로 가는 지름길을 안내하고 있다.

공실 걱정보다는 주변 파악이 우선

2019/11/08

추천수: 3 조회수: 1,046

컨설턴트를 통해 물건 분석, 예상 수익 산출 등 자세한 설명을 귀가 닳도록 들었더라도 막상 빌딩을 사려면 멈칫할 수밖에 없다. 돈이 많아도 쉽지 않은데 대출까지 받아야 하는 상황이라면 더 겁이 난다. 그 두려움을 만드는 가장 큰 요소가 바로 공실이다.

공실률은 빌딩을 매입할 때 매우 중요한 요소이기는 하지만 그렇다고 너무 미리부터 두려워할 필요도 없다. 아무리 좋은 위치에 있는 건물이라도 공실은 있을 수 있다. 반대로 공실이 없다고 무턱대고 좋은 빌딩이라고 믿어서도 안 된다. 현재 공실이 있건 만실이건 상황은 언제든 변할 수 있다는 점을 알아야 한다.

예를 들어 유명 카페, 프랜차이즈 업체, 병의원 등 우량 임차인으로 가득한 빌딩이라 매입했는데 갑자기 경기가 나빠지면서 하나 둘 재계약을 포기할 수도 있다. 잘 나가던 프랜차이즈 업체가 부도가 나거나 불매운동에 휩싸일 수도 있다. 길 건너편에 경쟁업체가 들어서면서 나의 임차인이 갑자기 폐업을 선언할 수도 있다. 임차인의 건강 문제 등 개인사정으로 임대료를 내지 못하는 경우도 예상할 수 있다. 또한 시대에 따라 선호하는 임차인도 바뀐다. 1980~90년대는 1층에 은행이 있는 빌딩이 최고였다. 안정적인 임차인으로 평가받았고 주변 사람들 누구나 기억하는 빌딩이 되기 때문에 많은 임대인들이 선호하는 업종이었다.

그러다가 IMF사태를 맞이하면서 은행은 최고의 임차인 자리를 편의점에게 넘겨주게 된다. 편의점은 24시간 영업하기 때문에 밤에도 빌딩을 환하게 빛나게 해주었다. 그 후로는 카페가 그 자리를 이어오고 있다. 최근에는 스타벅스를 입점시키기 위해 임대인들이 로비를 할 정도로 스타벅스의 영향력이 매우 커졌다. 이른바‘ 스세권’ 효과다. 스세권이란 스타벅스와 역세권을 합친 신조어로서 역세권처럼 그 영향력이 남다르다고 해서 붙여진 별명이다. 그리고 최근에는 쉑쉑버거, 블루보틀 같은 해외 유명 프랜차이즈가 들어서면 맛보기 위해 줄을 서서 기다리는 사람들을 흔히 볼 수 있다. 이렇게 인기 임차업종은 시대에 따라, 트렌드에 따라 계속 바뀔 수 있음을 명심해야 한다. 어쨌든 대형 프랜차이즈 업체가 입점하고 있으면 철저한 상권 검증을 통과했다고 볼 수 있다. 나름대로 주변 상권을 인정받은 것이기에 임대료 인상도 비교적 수월하다고 할 수 있다.

반대로 이미 입점한 임차인들이 다소 저렴한 임대료를 내고 있거나, 보잘것없어 보이는 업종이라고 해서 함부로 빌딩의 가치를 저평가해서는 안 된다. 부동산은 지금보다 미래가 중요하다. 낡은 빌딩이라고 하더라도 리모델링이나 증개축을 통해 충분히 좋은 매물로 탈바꿈할 수 있기 때문이다. 무엇이든 주인을 잘 만나야 한다. 빌딩은 단순한 콘크리트 덩어리가 아니다. 하나의 생물이다. 곡식이 농부의 발자국 소리를 듣고 자라는 것처럼 빌딩도 주인의 사랑을 통해 가치가 커질 수도 있고, 그 반대가 될 수도 있다. 다시 말해 임차인 구성만 보고 좋은 빌딩이다 아니다를 판단하는 것은 옳지 않다는 것이다. 다 주인 하기 나름이다. 필자는 매입보다 관리가 더 중요하다고 생각한다.

빌딩의 임차인도 중요하지만 주변의 공실 상태나 상권, 임대료 수준을 파악하는 게 더 중요하다. 주변 상권과 조화를 이루고 있지 않거나 상대적으로 임대료가 과하다면 매입을 다시 생각해야 한다. 그런 빌딩에 우량 임차인이 들어갈 이유가 없기 때문이다. 우선 나부터라도 그렇지 않겠는가.





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