꼬박꼬박 월세 나오는 수익형부동산 50가지 투자비법 저자 : 나창근
개인마다 투자의 목적이나 여유자금에 따라 수익형 부동산의 관심 종류가 다르다. 이를 위해 저자는 50개의 꼭지마다 투자 유형이 제각기 다른 사람들의 사례를 소개하고, 상가·꼬마빌딩·도시형 주택은 실제로 실행했던 투자전략을 소개한다. 즉 독자들이 수익형 부동산의 실전 능력을 키울 수 있는 데 중점을 두었다. 또한 수익형 부동산 투자를 통한 절세와 감세 방법을 소개하여 수익형 부동산 활용법을 입체적이면서도 일목요연하게 가르쳐준다. 이 책은 ‘100세 시대’, 긴 은퇴생활이 불안한 사람들에게 부동산으로 노후를 알차게 대비할 수 있는 가장 확실한 방법을 선사한다.

‘환금성’으로 도시형 생활주택의 입지를 따져보라

2017/06/21

추천수: 21 조회수: 1,579

서울의 면목동에 거주하는 이원식(38세) 씨는 서울지하철 7호선 어린이대공원역 3번출구 도보 2분 거리의 도시형 생활주택 24㎡(약 7평)형을 1억5,600만 원에 분양을 받았다. 주목적은 향후 안정적인 임대소득을 얻기 위함이다. 입주시점은 2017년 10월로 분양가대비 시세차익까지 바라볼 수 있다는 분석이다. 역세권에다 건국대학교와 세종대학교의 학생층 그리고 강남의 직장인층까지 흡수할 수 있는 요지 중의 요지이기 때문이다. 더욱이 도시형 생활주택은 주택으로 분류되기 때문에 오피스텔처럼 취득세가 높지도 않고, 부가가치세를 납부할 필요도 없다는 조건도 유리하다. 입지여건이 아주 훌륭하기 때문에 환금성은 전혀 걱정하지 않아도 좋을 듯하다.

도시형 생활주택은 서민과 1~2인가구의 주거 안정을 위하여 2009년 2월 3일에 개정된 주택법에 근거하여 2009년 5월 4일부터 시행된 주거형태로 그 취지는 늘어나는 1~2인가구와 서민의 주거 안정을 위하여 필요한 곳에 신속하고 저렴하게 주택을 공급하는 것이다. 이를 위하여 정책적으로 각종 주택 건설 기준과 부대시설 등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화하고 있다. ‘주택공급에 관한 규칙'’에서도 입주자 모집시기와 모집승인 신청 및 승인, 모집공고와 공고내용, 공급계약의 내용 등 일부 규정만 적용받고, 입주자저축과 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 규정은 적용받지 않는다.

건축물의 용도는 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)에 해당하지만, 주택법에서 규정한 감리 대상에서 제외되고 분양가상한제도 적용받지 않으며, 어린이놀이터와 관리사무소 등 부대시설 및 복리 시설, 외부 소음과 배치, 조경 등의 건설 기준도 적용받지 않는다. 도시형 생활주택은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 도시지역에서만 건축할 수 있고, 기반시설이 부족하여 난개발이 우려되는 비도시지역은 해당되지 않는다.

세부적인 사항을 살펴보자. 도시형 생활주택은 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택의 3종류로 구분되는데, 1세대당 주거전용면적 85㎡(약 26평) 이하인 국민주택 300세대 미만으로 구성된다. 

단지형 연립주택은 세대당 주거 전용면적 85㎡(약 26평) 이하인 주거형태로 주거 층은 4층 이하, 연면적은 660㎡(약 200평) 초과로 건축하되 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가하여 5층까지 건축할 수 있다. 건축물의 용도는 연립주택에 해당한다.

단지형 다세대주택은 세대당 주거 전용면적 85㎡(약 26평) 이하인 주거 형태로 주거 층은 4층 이하, 연면적은 660㎡(약 200평) 이하로 건축하되 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가하여 5층까지 건축할 수 있다. 건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다. 원룸형은 세대별 주거 전용면적이 14㎡(약 5평) 이상 50㎡(약 15평) 이하인 주거 형태로 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 하며, 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지된다. 

하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없다. 다만 원룸형 주택과 그 밖의 주택 1세대를 함께 건축하는 경우와 준주거지역 또는 상업지역에서 원룸형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우에는 가능하다(도시형 생활주택의 종류 중에 본래 기숙사형 주택이 있었으나 2010년 7월 주택법 시행령에서 삭제됐다).

도시형 생활주택 30세대 이상의 주택건설사업을 하기 위해서는 해당 도시지역의 특별시장·광역시장·특별자치도지사 또는 시장·군수로부터 사업계획을 승인받아야 하고, 자본금 3억 원(개인은 6억 원) 이상, 건축분야 기술자 1인 이상, 사무실 면적 22㎡(약 7평) 이상의 요건을 갖추어 주택건설사업자로 등록하여야 한다.

도시형 생활주택에 투자할 때 어느 곳을 선정해야 안전할까? 기준금리가 사상 최저인 1.25%로 떨어지면서 환금성이 좋은 분양단지들이 주목받고 있다.

부동산 투자에서 기본이 되는 3가지 법칙은 수익성, 안전성, 환금성이다. 불황기를 대비하려면 ‘사는 것보다 파는 것이 더 중요하다’는 환금성을 우선으로 해야 한다. 환금성이란 유사시에 얼마나 빨리 현금화할 수 있는가 하는 것이다. 환금성이 좋다는 말은 곧 구매를 희망하는 ‘수요자’가 많다는 말로 바꿀 수 있다. 환금성이 좋은 상품이 되려면 희소성, 중소형, 저평가, 착한 분양가, 높은 수익률, 장기임대 가능한 우량임차인, 우수한 입지 등 7가지를 갖추어야 한다. 

희소성이 높다는 것은 공급물량이 적다는 의미다. 최근 신도시나 택지지구 등에 오피스텔 공급이 일시적으로 이루어져 입주시점에 임차인을 구하지 못해 어려움을 겪는 소유주가 많았다. 3∼4년 전부터 큰 인기를 끌었던 분양형 호텔도 마찬가지다. 공급 초기에는 희소성으로 인기를 끌었지만 시간이 가면서 공급이 몰리면 수익률이 하락한다. 높은 인기를 끌고 있는 상가 겸용 주택이나 중소형 빌딩의 인기가 높은 것도 물량이 많지 않기 때문이다. 이러한 상품들은 내놓기가 무섭게 팔려나가고 있는데, 이처럼 투자할 때 희소성이 높은지를 꼭 따져봐야 한다.

면적이 중소형인 주택만이 거래되고 있다. 부동산시장이 실수요자 위주로 재편되면서 합리적인 가격대와 평형을 선호하는 30∼40대의 영향력이 커졌기 때문이다. 중소형 아파트는 거래가 활발해 환금성이 좋다. 매매뿐만 아니라 임대수요도 탄탄해 경기 변동에 큰 영향을 받지 않아 선호도가 높다.

저평가 지역에 공급되는 분양상품을 주목해야 한다. 저평가된 수익형 부동산은 ‘낮은 가격’에 매입을 해서, 임대수익을 올려 가치가 상승되면 ‘높은 가격’에 매각을 하게 되는 것이다. 착한 분양가는 주변과 비교해서 가격이 낮아 보이는 외형상의 착한 가격이 있고, 전용률이나 중도금 무이자, 준공 후 이자지원 등 각종 혜택으로 실질적인 분양가를 낮추는 경우도 착한 가격이 될 수 있다. 

높은 수익률이 기대되는 수익형 부동산이면 당연히 환금성도 우수하다. 최근 높은 수익률을 보이는 상품은 외국인 렌탈사업, 레지던스형 오피스텔, 게스트하우스 등 외국인 관광객이나 바이어, 국내 체류 외국인을 대상으로 하는 부동산 관련 사업들이다.

장기임대가 가능한 우량임차인을 확보하는 것도 환금성을 높이는 방법 중 하나다. 장기임대형 상품들은 다른 말로 연금형 부동산이라고도 부른다. 매달 꼬박꼬박 연금처럼 임대수익을 얻을 수 있기 때문이다. 고정적인 임대수익을 올릴 수 있는 부동산상품 가운데 높은 수익률보다는 공실(빈집) 없는 안정적 투자를 목적으로 하는 상품을 말한다. 장기임대형 수익형 부동산은 단기간에 고수익을 올리기보다는 오랜 기간에 걸쳐 안정적 수익을 얻는 것이 목적이다. 따라서 수익률은 다소 낮더라도 임대수요가 풍부해서 공실 위험이 적은 상품을 고르는 것이 관건이다. 

마지막으로 입지가 좋은 수익형 부동산이다. 주거용으로는 입지가 좋은 오피스텔이나 도시형 생활주택 등과 같이 임차수요가 넘쳐나는 물건을, 상가나 오피스 등과 같은 상업용 부동산은 상권이 좋아 영업이 잘되는 물건을 말한다. 이럴 경우에도 환금성이 좋아지게 된다.

모든 부동산은 살 때도 중요하지만 팔 때 더 중요하다. 잘 팔려서 빨리 돈으로 만들 수 있는 것, 그것이 환금성이다. 환금성에 포인트를 두면 수익률은 다소 떨어질 수 있다. 그러나 당장의 수익률을 보기보다는 장기적인 안목에서 개발 호재, 미래가치, 향후 공급추이 등을 고려한 투자가 선행돼야 한다.

이처럼 도시형 생활주택의 최적입지도 바로 환금성을 갖춘 곳이다. 지하철역세권, 대학가, 산업단지 인근 등 소형주택을 선호하는 젊은 수요층의 유동인구가 많은 지역이 최적의 입지가 될 것이다. 

Check-Point
환금성에 포인트를 두면 투자수익률은 다소 떨어질 수 있다. 그러나 당장의 수익률을 보기 보다는 장기적인 안목에서 개발 호재, 미래가치, 향후 공급추이 등을 고려한 투자가 선행돼야 한다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,339.17
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디앤디 +2.62% 툴젠 +4.91%
SK디스커버... +1.62% 파마리서치... +3.41%
SK가스 +0.12% 에이디테크... +3.45%
더존비즈온 +3.07% 유에스티 +8.86%
제일약품 +29.88% 제노포커스 -7.63%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성바이오... +4.14%
SK하이닉스 +0.38%
넷마블 +4.91%
KB금융 +2.18%
롯데쇼핑 +4.03%
기관 순매수 코스닥
코스닥
CJENM 0.00%
바이로메드 +1.28%
에스티큐브 +4.62%
앱클론 +1.33%
펄어비스 -0.09%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기