꼬박꼬박 월세 나오는 수익형부동산 50가지 투자비법 저자 : 나창근
개인마다 투자의 목적이나 여유자금에 따라 수익형 부동산의 관심 종류가 다르다. 이를 위해 저자는 50개의 꼭지마다 투자 유형이 제각기 다른 사람들의 사례를 소개하고, 상가·꼬마빌딩·도시형 주택은 실제로 실행했던 투자전략을 소개한다. 즉 독자들이 수익형 부동산의 실전 능력을 키울 수 있는 데 중점을 두었다. 또한 수익형 부동산 투자를 통한 절세와 감세 방법을 소개하여 수익형 부동산 활용법을 입체적이면서도 일목요연하게 가르쳐준다. 이 책은 ‘100세 시대’, 긴 은퇴생활이 불안한 사람들에게 부동산으로 노후를 알차게 대비할 수 있는 가장 확실한 방법을 선사한다.

틈새상품 중 틈새상품, 주차장 용지

2017/06/20

추천수: 47 조회수: 5,559

충북 음성이 주거지인 양민재(46세) 씨는 요즘 세종시 주차장 용지를 분양받을까 말까 고민에 빠져 있다. 아무래도 생소한 분야이기도 하고 한 번도 투자해본 적도 없기 때문이다. 그런데 주변에서 잘만 고르면 수익이 장난이 아니라는 말에 귀가 솔깃하기도 하다. 주자장 용지는 주차를 위한 공간을 확보하는 것에 불과한 것이 아닐까 생각했는데 주차장 용지 위에 상가까지 올릴 수 있다는 이야기를 들은 순간 적극적으로 검토해보기로 마음먹었다.

집 없이는 살아도 차 없이는 못 사는 시대다. 우리나라 누적 자동차 등록대수는 2015년 12월말 기준 2,011만7,955대를 돌파했다. 2013년에 비해 3.7%인 71만7,000대가 늘어나 한 가구당 1~2대의 자가 차량을 가지고 있다. 차가 많아질수록 주차장을 확보한 상가들이 인기를 얻고 있다. 주차하기 쉬우면 상가의 매출이 늘어나고 늘어난 매출은 상가투자의 수익률로 이어진다. 

부동산시장 트렌드가 시세차익에서 임대수익으로 전환되면서 주차장 용지에 투자하는 자산가들이 부쩍 늘고 있다. 주차장이 오피스텔, 도시형 생활주택보다 안정성과 수익성이 높은 수익형 부동산의 틈새상품이란 것을 간파한 것이다. 시중 유동자금이 오피스텔 등 일부 수익형 상품에 쏠려 임대수익률이 떨어지고 있는 실정이다. 수익성과 안정성이 높은 상품을 찾으려고 한다면 주차장 용지를 추천한다. 대중교통과 편의시설이 잘 갖추어진 곳에 근린생활시설이 포함된 주차장 용지는 연간 수익률이 7% 정도 된다. 

20억에서 30억이나 되는 돈을 들여 오피스텔을 여러 채 매입해도 관리가 힘들고 임대수익률도 예상하기 어렵다. 그래서 상가까지 지을 수 있는 주차장 용지가 수익형 부동산의 대안으로 떠오르고 있다. 주차장 용지는 상가에 비해 낮은 가격에 분양받을 수 있어서 결과적으로 투자대비 수익성이 높다. 

주차장 용지는 말 그대로 주차장을 지을 수 있는 땅을 말하는데, 중요한 점은 주차장과 겸하여 연면적의 30%까지 상가(근린생활시설)나 오피스텔을 들일 수도 있다는 것이다. 그러나 택지개발지구 주차장 용지인 경우에는 근린생활시설이 들어설 수 없는 경우도 있으니 조심해야 한다. 주차장 용지에 지을 수 있는 건축물은 면적이나 용도가 제한되기 때문에 건축규제사항 등을 자세히 알아보고 청약에 나서야 한다. 

주차장 용지에 적합한 입지는 우선 타지역보다는 서울을 중심으로 잡아야 한다. 그중에서도 대중교통과 상권이 가깝고, 유동인구가 많은 곳으로 접근해야 한다. 접근성이 떨어지면 임대수요를 확보하는 데 애를 먹을 수 있다. 상가의 경우 넉넉한 주차공간이 확보되느냐 아니냐에 따라 입점한 점포의 매출이 달라진다. 그래서 상가 분양업체들은 필사적으로 주차장을 확보하려고 한다. 

대도시의 도심은 지하철, 버스 등 교통 인프라가 발달해서 주차의 중요성이 덜하다. 하지만 신도시나 택지지구, 혁신기업도시 안에 새롭게 조성되는 상권에서 주차장은 더 중요해진다. 아무래도 대중교통망이 촘촘하게 형성되려면 시간이 걸리기 때문이다. 상가분양업체들은 애초에 주차장 용지를 매입해 주차장 전용상가를 지어 분양하려고 한다. 그렇지 못한 경우에는 적어도 법정 주차 대수보다 주차장을 더 많이 확보하거나 인근에 별도로 주차 공간을 확보해 경쟁력 높은 상가를 만들어 분양하고자 한다. 

경북 김천 혁신도시를 비롯해 신도시, 세종시, 택지개발지구 등 어느 곳이든 주차장 부지를 분양한다. 일반투자자들에게도 점포 택지, 상가 택지, 근린 택지는 익숙한데 주차장 부지에 대한 투자가 생소한 탓에 어렵다고 생각하고, 주차장으로만 활용해야 한다는 선입관 때문에 분양받기를 꺼려 한다. 경북 김천 혁신도시 내의 주차장 부지도 택지 분양을 시작한 지 무려 2년이 지난 지금에야 투자자들이 분양을 받기 시작했다. 2016년 현재 경북개발공사 분 1개, 한국토지주택공사 분 1개, 이렇게 2필지가 남았다고 한다. 그만큼 관심도가 떨어지다 보니 분양도 늦어진 것이다.

주차장 부지는 그 위치에 따라 중심상업지, 일반상업지, 준주거지, 1종 일반주거 주자장 부지가 있다. 해당 용도지역의 분류에 따라 근린시설로 이용할 수 있는 업종군도 그만큼 다양하다. 김천 혁신도시에 현재 남아 있는 주차장 부지는 LH 임대후분양 아파트 앞에 있으며 주차장 용지는 500평이고, 분양 가격은 평당 157만 원이다. 이 주차장 부지의 건폐율이 80%, 용적률이 4층 이하 320%이다. 

부지 500평에 건폐율 80%는 400평이며, 근린생활시설을 4층으로 지을 경우 400평×4층, 총 건물 연면적 1,600평이 된다. 어마어마한 건축 연면적을 확보할 수 있다.

법적으로는 가능하지만 실제 이렇게 지을 사람도 없고 현실적으로 비효율적이다. 즉 1종 주거지역을 근린생활시설로 사용하지 않고 저렇게 짓는다면 수입이 발생하지 않는 덩치만 큰 건물이 되는 것이다. 주차장 부지가 1종 일반주거지역이 아닌 준주거지역이나 상업지역이면 이런 고민도 할 필요가 없지만 말이다. 

1종 일반주거지역 주차장 부지를 근린상가로 이용하면 부지 중의 70%를 의무적으로 주차장 부지로 사용하여야 한다. 주차장 부지를 70%로 정하면 500평에 350평을 주차장으로 하고 나머지 150평만 근린시설로 사용이 가능하다. 그렇다고 2, 3, 4층을 근린상가로 사용할 수 없다면 돈만 엄청 들어가고 만다.

1종이 아닌 다른 용도인 준주거지역 상업지역의 주차장 부지라면 고민할 이유가 없다. 물론 그러한 부지들은 분양가가 1종 일반주거지역보다 비싸다.

주차장 부지를 근린상가로 최대한 사용할 수 있는 효과적인 방법은 무엇일까? 바닥을 최대한 근린상가로 사용하고 부족한 70%의 주차장 면적을 건물 2, 3층으로 올려 주차장을 설치하면 아주 효율적이다. 1, 2, 3, 4층을 일반건물로 짓게 되면 건축비가 어마어마하게 들지만 1층을 짓고 2, 3층을 주차장으로 올리면 비용이 훨씬 줄어든다. 또 근린상가건물을 나누는 방법도 있다. 근린상가 1층에 두 개의 건물을 분리해서 짓되, 2층부터는 두 건물을 서로 통행이 가능하게 하거나 2층이나 3층 전체를 연결하여 주차장 부지로 활용해도 된다. 이 방법은 1종 일반주택지역 주차장 부지를 활용할 근린상가 면적을 최대로 늘리고 비용을 최소화하는 방법이다.

요즘같이 점포 겸용 택지와 근린상가택지의 프리미엄이 천정부지로 치솟는 마당에, 입지가 좋은데도 미분양물건이라는 이유로 프리미엄 한 푼 붙지 않는 한국토지주택공사(LH)의 주차장 부지는 알짜배기 중의 알짜배기다. 혁신도시 내 어떤 영업점 군에 자리를 잡느냐는 것도 아주 중요한 요소 중 하나이다. 이는 수익과 직결되며 나아가 상권을 잡아나가는 중심이 될 수도 있기 때문이다. 

경북 김천 혁신도시에서 가장 심각한 문제는 공영주차장이 부족하다는 것이다. 부족한 정도가 아니라 거의 없다. 현재 분양이 되었거나 분양 중인 주차장 부지는 공영주차장 부지가 아니다. 공영주차장 부지가 아닌 주차장 부지 소유자들은 근린상가를 짓고, 그 주차장을 주차장부지 내에 있는 근린상가만을 위한 주차장으로 사용하게 되면 인근 점포, 근린상가용지 소유자들은 주차장 사용에 어려움이 생길 것이고 자연히 비싼 사용료를 지불할 수밖에 없을 것이다.

상권의 요지는 주차시설이 확보되느냐 아니냐에 따라 상권이 활성화가 기로에 서게 된다. 소비자가 쇼핑하고 식사를 하러 친구들과 왔는데 밥 먹고 주차비 따로 내면 기분 좋겠는가. 상가 점포들은 어쩔 수 없이 주차장 부지 소유자와 연간 사용에 따른 계약을 할 수밖에 없다. 

공영주차장이 없는 현재의 시점은 주차장 부지의 소유자들이 시장을 주도하게 될 것으로 보인다. 지구단위계획으로 학원, 은행, 병원, 도·소매(재래시장) 등을 유치하게 되면 주변의 주차장 부지들은 임차료와 세입자 유치 측면에서더 강력한 경쟁력을 가질 것이다. 학원, 은행, 병원, 도·소매업 등이 활성화되기 위한 첫째 조건이 주차장이기 때문이다. 이처럼 주차장 부지는 꼭 필수적으로 확보해야만 하는 것이니 향후 재테크 수단으로 주목받을 만한 항목이다.

Check-Point
정말 주차장 용지도 돈이 될까? 답은 그 주차장 용지의 활용을 어떻게 하느냐에 따라 성패가 달려 있다. 상가의 경우 넉넉한 주차 공간이 확보되느냐 아니냐에 따라 입점한 점포의 매출이 달라진다. 그래서 상가 분양업체들은 필사적으로 주차장을 확보하려고 한다. 

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