꼬박꼬박 월세 나오는 수익형부동산 50가지 투자비법 저자 : 나창근
개인마다 투자의 목적이나 여유자금에 따라 수익형 부동산의 관심 종류가 다르다. 이를 위해 저자는 50개의 꼭지마다 투자 유형이 제각기 다른 사람들의 사례를 소개하고, 상가·꼬마빌딩·도시형 주택은 실제로 실행했던 투자전략을 소개한다. 즉 독자들이 수익형 부동산의 실전 능력을 키울 수 있는 데 중점을 두었다. 또한 수익형 부동산 투자를 통한 절세와 감세 방법을 소개하여 수익형 부동산 활용법을 입체적이면서도 일목요연하게 가르쳐준다. 이 책은 ‘100세 시대’, 긴 은퇴생활이 불안한 사람들에게 부동산으로 노후를 알차게 대비할 수 있는 가장 확실한 방법을 선사한다.

전략적 리모델링으로 낡은 상가빌딩의 가치를 높여라

2017/06/19

추천수: 25 조회수: 1,730

대기업에서 은퇴한지 2년이 된 이현철(60세) 씨는, 쉬는 동안 앞으로 어떻게 살아갈 것인지 고민하다가 수익형 부동산에 대해서 공부했다. 이 씨는 이번 겨울에 서울 지하철 당산역 인근에서 빌딩을 구입했다. 연면적 660㎡(약 200평), 대지면적 270㎡(약 82평)인 4층짜리 빌딩 매입가격은 21억 원. 이 건물은 원래 한 법인이 사옥으로 사용하다가 이사를 해서 현재 공실 상태다. 당산역과 도보 3분 거리로 이면도로에 위치한 이 건물은 교통이 좋고, 사무실 임대 수요가 많다. 이 씨는 건물 구입 후 1억8,000만 원을 들여 건물 외벽을 새로 하고 내부도 리모델링을 실시할 계획이다. 1층은 상가, 나머지 층엔 사무실을 임대할 예정이다. 예상보증금은 총 1억3,000만 원, 월세 수익은 1,000만 원 수준. 공실만 없다면 연 수익률이 4.5%에 달하는 데다 건물 가격도 30억 원 수준까지 오를 것으로 이 씨는 기대한다.

빌딩 한 채를 구입해 번듯한 임대사업자가 되면 얼마나 좋을까? 하지만 현실은 녹록하지 않다. 당장 내 집 마련도 쉽지 않은 마당에 수십억 모아서 빌딩을 산다? 그렇다고 포기하긴 이르다. 꼬마빌딩을 금액대별로 알아보면 해볼 만한 물건이 나올지 어떻게 알겠는가. 5억 원 정도 여윳돈이 있다면 우선 시도해볼 만하다. 수도권 지역에 있는 동네상권이라면 10억~12억 원 정도로 건물을 구입할 수 있다. 이 경우 건물가의 40~50% 정도 대출을 받으면 빌딩 구입이 불가능한 일은 아니다. 

자금이 풍부하지 않을 경우, 무조건 새 빌딩만 찾을 필요는 없다. 빌딩은 아무래도 가격부담이 큰 만큼 노후빌딩을 매입해서 리모델링하는 것도 방법이다. 이때 가장 중요한 점은 입지가 좋아야 한다는 것과 임차인을 잘 골라야 한다는 것이다. 아무리 꼬마빌딩이라고 해도 1층에 허접한 점포가 있으면 빌딩 전체의 가치가 하락하지만 편의점이나 프랜차이즈 매장이 있으면 빌딩 가치가 올라갈 것이다. 그러니 좋은 임차인을 발굴하는 것은 중요한 일이다. 임대인 쪽에서 프랜차이즈 개발팀에 직접 연락해서 본인의 건물을 홍보하는 것도 방법이다. 리모델링을 할 땐 건물 용도를 잘 생각해야 한다. 1층은 대개 상가로 두지만 지역에 따라 2~3층은 원룸이나 사무실로 만드는 것도 고려해봐야 한다. 요즘 원룸이 많아졌다고 하지만 일부 대학 캠퍼스나 오피스 상권 주변은 여전히 원룸이 부족하다. 상권에 가장 적합하도록 층별 리뉴얼에 신경 쓴다면 연 10%가량의 수익률도 기대할 수 있을 것이다. 

직장에서 은퇴한 최지은(58세) 씨의 이야기다. 그는 2011년 말 서울 강남구 신사동에 위치한 대지 195㎡(약 59평), 연면적 659㎡(약 200평)인 4층짜리 M빌딩을 25억 원에 매입했다. 1997년 완공된 빌딩인지라 너무 낡아서 매입하자마자 리모델링을 진행했다. 원래 1층 세탁소, 2층 이상은 사무실로 임대하던 빌딩을 리모델링 한 뒤 1층 점포에 미용실, 레스토랑 등 근린생활업종을 들였다. 덕분에 건물이 근사한 상가로 변신했고 매입한 지 불과 1년 정도 지난 2013년 초 38억 원을 받고 빌딩을 매각했다. 무려 10억 원 이상 시세차익을 올린 셈이다. 리모델링 이후 주변 상권을 꼼꼼히 분석하고 우량 임차업종을 유치한 것이 빌딩의 몸값을 올린 것이다. 

신축빌딩에는 가격 거품이 끼어 있는 경우가 많아서 값싼 노후빌딩을 사서 리모델링하는 것이 경제적으로 오히려 나은 경우가 많다. 단 매매가격을 점검할 때 토지와 건축비를 나누어서 계산해보고 건물에 어떤 하자가 있는지 꼼꼼히 점검해야 한다. 현재의 수익률이 높다 하더라도 임대료가 적정한지, 임차인 업종은 우량한지 살펴볼 필요가 있다. 

본인 자금이 10억 원 이상 있고 대출을 받아 20억 원 이상을 마련할 수 있다면 서울 입성도 생각해보자. 물론 강남 3구(강남, 서초, 송파구)나 지하철 역세권 대로변은 어려울 것이다. 입지만 괜찮으면 이면도로에 자리한 상권의 빌딩도 노려볼 만하다. 중요한 점은 입지와 건물 연식이다. 교통이 괜찮은지, 유동인구가 얼마나 많은지 등의 입지를 따져보고 건물을 골라야 한다. 가능한 본인이 잘 알고 있거나 거주하고 싶은 곳으로 잡는 것이 낫다. 20억 원 이상의 자금을 갖고 있다면 서울에서도 얼마든지 역세권 대로변 건물을 노릴 수 있다. 지역별로는 서울 송파 일대를 추천한다. 송파는 지하철 9호선 3단계 구간과 경전철 위례~신사선 개통, 코엑스~잠실종합운동장 발전계획 등의 호재가 많아 꼬마빌딩 거래가 점차 많아지고 있다. 

물론 꼭 강남권만 고집할 필요는 없다. 강남 일대 빌딩은 매입가격이 높아 매매가 대비 임대수익률이 강북권보다 낮은 경우가 많다. 강북권에서는 준공업지역이면서 강남과 가까운 성동구 성수동 일대를 추천한다. 강북권은 잘하면 연 5~6%의 임대수익률이 나오지만, 강남은 3%에 그치는 경우가 많다. 부유층들은 시세차익 기대로 강남권을 선호하지만 매매가 대비 임대수익이 얼마나 나오는지, 각종 세금을 감안할 때 실제 수익률이 얼마나 될지 따져보는 것이 좋다. 

꼬마빌딩 투자, 이것만은 조심하자.

① 빌딩 구입에 앞서 1층을 눈여겨봐야 한다. 아무리 입지가 좋아도 1층이 도로와 접하는 면이 좁거나 주차장으로 이용되면 수익을 올리기가 어렵다. 

② 매입하려는 빌딩의 공실 상태를 점검하는 것은 기본, 향후 공실에 대한 예상을 해야 하고 주변 빌딩 공실률을 확인하는 것도 중요하다.

③ 이왕이면 시세대비 10~20%가량 값싼 급매물을 노리는 것도 방법이다. 

④ 아무리 매매가가 저렴해도 준공한 지 30년 이상 된 건물이나 골조형태가 철근콘크리트가 아닌 벽돌로 쌓은 건물은 위험하다. 

⑤ 등기부상 권리관계와 임대차계약, 토지이용계획확인원 등 공적 장부에 대한 법적 검토도 필수. 

⑥ 기존 임차인과 체결해놓은 임대차계약서를 꼼꼼히 점검하는 것도 중요하다. 임차인에게 각종 옵션이 서비스로 제공되는 경우가 많은 만큼 계약서와 실제 계약 내용이 다를 수 있다는 점에 유의해야 한다. 

⑦ 이왕이면 지하철역이 가까운 빌딩 투자가 유리하다. 지하철이나 도로개통 예정지를 선점하는 것도 방법이다. 물론 아무리 좋은 입지라도 공실률이 20%를 넘으면 입지에 문제가 있다는 것이니 투자에 주의해야 한다. 

⑧ 수도권 신도시 빌딩 투자로는 큰 재미를 보기 힘들다. 대부분 상가빌딩이 동시에 지어졌고 새 빌딩도 많다. 이런 동네에선 내 건물을 고친다고 해도 특별히 창출되는 가치가 크지 않은 만큼 피하는 것이 낫다. 

⑨ 리모델링에 너무 많은 돈을 사용하는 것은 위험하다. 되도록 리모델링에 들어가는 비용이 매매가의 15%를 넘지 않을 것을 권한다. 

우리 사회에서 중산층이라 해도 직장에서 퇴직하면 본인이 소유한 아파트 한 채를 팔고 퇴직금 등 여유자금을 모아도 많아 봐야 10억 원 남짓이다. 여기에 대출을 받는다 해도 마련할 수 있는 자금은 최대 20억 원이다. 이 정도로는 서울 시내 중심 상가에 들어가기는 힘들다. 동네상권 중에서 20년 이상 된 건물을 노려야 한다. 건물이 오래될수록 임대 놓기가 어려운데 신축은 시간과 돈이 많이 드는 만큼 리모델링을 해야 한다. 리모델링을 하면 기능이나 미관상 신축에 준하는 수준으로 건물 가치가 올라갈 수 있다. 임대료 역시 20%가량 올려받아도 된다. 임대료가 올라가면 건물 가치도 자연스럽게 상승한다. 10억 원짜리 건물을 사서 1억 원을 들여 고치면 15억짜리 건물로 탈바꿈할 수 있다. 건물 리모델링이야말로 최상의 재테크다. 

Check-Point
흔히들 말하는 부동산투자의 최종 종착역이라고 하는 빌딩 소유주. 빌딩을 소유하기 위한 전략 중 하나는 허름한 빌딩 구입 후 리모델링을 통해서 그 가치 상승과 더불어 안정적인 임대수익을 올려보는 것이다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,357.88
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디앤디 +0.64% 툴젠 +0.43%
SK디스커버... +0.14% 이엠코리아 +11.82%
SK가스 +1.66% 파마리서치... -3.08%
HDC -2.42% 엔지켐생명... +9.16%
KG케미칼 +2.65% 솔트웍스 +4.75%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
NAVER +3.43%
한국전력 +6.08%
삼성바이오... +5.42%
셀트리온 +1.20%
CJ대한통운 +3.47%
기관 순매수 코스닥
코스닥
셀트리온헬... +2.39%
CJE&M 0.00%
엘앤에프 +2.37%
펄어비스 +5.27%
SKC코오롱PI +5.10%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기