꼬박꼬박 월세 나오는 수익형부동산 50가지 투자비법 저자 : 나창근
개인마다 투자의 목적이나 여유자금에 따라 수익형 부동산의 관심 종류가 다르다. 이를 위해 저자는 50개의 꼭지마다 투자 유형이 제각기 다른 사람들의 사례를 소개하고, 상가·꼬마빌딩·도시형 주택은 실제로 실행했던 투자전략을 소개한다. 즉 독자들이 수익형 부동산의 실전 능력을 키울 수 있는 데 중점을 두었다. 또한 수익형 부동산 투자를 통한 절세와 감세 방법을 소개하여 수익형 부동산 활용법을 입체적이면서도 일목요연하게 가르쳐준다. 이 책은 ‘100세 시대’, 긴 은퇴생활이 불안한 사람들에게 부동산으로 노후를 알차게 대비할 수 있는 가장 확실한 방법을 선사한다.

‘수익형 부동산 푸어’ 안 되려면 대출한계부터 정하라

2017/06/15

추천수: 34 조회수: 1,991

수익형 부동산을 하나만 가지면 불안한 노후대책이 해결될 것 같은 생각을 한 서울 금호동에 거주하는 장기동(55세) 씨는 어렵사리 마련한 종잣돈 10억으로 혜화동에 상가주택을 매입하였다. 1층에는 카페가 들어 있었고, 2층에는 사무실 그리고 3층에는 본인이 거주하고 있는 주택이었다. 그런데 1층 카페에서 월세가 차츰 밀리더니 급기야는 아예 들어오질 않는다. 대출을 안고 매수했기에 대출이자를 내려면 1층 카페에서 들어오는 임대료가 절대적이었는데, 임차인은 아예 상가 임대차계약기간을 다 채우고는 보증금도 다 까먹고는 그냥 나가버렸다. 곧바로 다른 임차인을 찾아 백방으로 나섰지만 자리가 그리 좋지 않아서 쉽게 찾을 수가 없었다. 결국 은행에서는 이자 독촉을 몇 개월째 해오다가 결국 경매처분까지 당하고 말았다. 이처럼 너무 과도한 대출을 안고서 부동산을 매수하여 소유하고 있으면 그저 ‘부동산 푸어’에 지나지 않는다는 것을 알아야 한다.

천신만고 끝에 원룸 건물 하나 장만했는데, 어렵사리 상가주택 하나 지었는데 그 수익형 부동산에서 수익은커녕 관리비와 이자만 지출되는 상황을 맞을 수도 있다. 이런 상황에 있는 사람을 ‘수익형 부동산 푸어’라고 한다. 
우선 ‘부동산 푸어’에 대해서 알아보자. 이들은 주택가격이 오를 때 저금리를 이용하여 과도한 대출을 받아서 집을 마련했다. 그러나 금리가 인상되고 주택 가격이 하락해서 큰 손해를 보게 되었다. 외형상은 중산층이지만, 원리금상환부담으로 압박을 당하고 가처분소득은 부족하고 구매력이 없어지고 힘든 날들을 견뎌가야 하는 이들. 최근의 통계에 따르면 국내 ‘하우스푸어(House Poor)’의 수가 150만 가구, 550만 명에 이르고 있다. 
하우스푸어는 부동산시장이 활황기였던 2006~2007년에 생겨났다. 2007년 12월부터 시행되었던 아파트 분양가상한제를 피하기 위해 건설사들이 서울 외곽 수도권 지역의 신도시와 택지지구 아파트를 대량 분양했다. 이때까지만 해도 부동산 가격이 자고 나면 오르는 상황이었기 때문에 사람들은 무리한 대출을 끌어서라고 내 집 마련을 했다. 그러나 부동산시장이 침체되면서 집값은 하락했고 금리는 올랐다. 빚을 갚느라 가처분소득이 줄고, 소득이 줄어들자 경기침체로 이어지고, 다시 수입의 감소로 연결된다. 

그렇다면 하우스푸어가 되지 않으려면 어떻게 해야 하나? 가족이 안정적으로 살아갈 집은 있어야 하겠고, 그러자니 집값과 그 집의 미래 가치는 어떻게 될지 불안하다. 하우스푸어가 되지 않기 위해서는 우선 자신의 재무 상황을 냉정하게 점검해야 한다. 부동산 구입의 목적이 내 집 마련이나 조금 더 큰 집으로 갈아타기 위한 실수요인지, 시세차익을 위한 자본이득투자인지 혹은 매월 고정 임대료를 얻기 위한 수익형 부동산 투자인지를 분명히 해야 한다. 왜냐하면 투자목적에 따라 투자 기간이 정해지고 여기에 따라 구입 금액을 어떻게 조달할 것인가 하는 전략이 결정되기 때문이다.

실수요 목적으로 부동산을 구입한다면 장기 거주를 상정하고 은행대출을 받을 때 대출 원리금 상환액이 매월 실질소득의 20%를 넘지 않는 수준으로 맞추는 것이 바람직하다. 그러기 위해서는 소득 수준에 맞게 주택을 골라야 한다. 무리하게 분양가가 높은 아파트에 청약하지 않는 것이 좋다.

만일 시세차익을 위한 투자 목적이라면 투자 기간을 3년 이내로 잡되 투자를 실행하기 전에 반드시 해당 부동산이 위치해 있는 지역의 개발 계획 및 그 실행 정도를 보수적으로 꼼꼼히 체크하고, 현금 등의 유동성 자산이 일시에 투입되지 않도록 한다. 만일 여유자금이 3억 원 정도 된다면 투자금액은 1억5,000만~2억 원 사이로 하되, 대출이자 감당 수준은 반드시 월 실질소득의 30% 이내로 맞추는 것이 바람직하다. 그래서 부동산 구입을 하기 전에 재무설계를 해보고 월 소득과 지출을 감안해 대출을 활용하는 것이 좋다.

거시적인 차원에서 하우스푸어 문제를 해결하는 방법은 주택 거래의 활성화다. 주택 거래를 활성화해서 부동산시장을 선순환 구조로 바꾸는 것이 시급하다. 민간 건설사가 공급을 늘리는 데 필수적인 분양가 상한제를 폐지하고 다주택자에 대한 양도세 부담을 경감하고 지나친 기대 심리로 부동산 거래 활성화를 막아온 보금자리주택의 공급 시기를 유연하게 조절하는 대책이 필요하다. 하우스푸어라는 용어 자체가 서울 주변의 수도권 신도시 및 택지지구 아파트 입주자들에게서 비롯된 것이기 때문에 이들이 주택을 처분해 자금 부담을 덜 수 있는 출구를 열어주는 것이 무엇보다 중요하다.

이제 ‘수익형 부동산 푸어’를 알아보고 대처방안을 강구해보자. 수익형 부동산은 최근 저금리 시대 최고의 부동산 투자처로 상승하고 있는 종목이다. 그러나 수익형 부동산에 대한 투자는 그리 만만한 일이 아니다. 저금리와 수익형 부동산에는 어떤 상관관계가 있을까? 아주 기초적인 내용이지만 생각보다 모르고 있는 사람들이 많다. 전세의 경우 집주인은 임차인에게 전세보증금을 받고 2년 정도의 계약기간 동안 별다른 추가비용 없이 집을 빌려준다. 이후 임대인인 집주인은 전세보증금을 은행에 넣어 은행이자를 받고 수익을 얻는 것이 전세의 구조다. 그런데 이제는 그 돈을 은행에 넣어도 이자수익이 형편없다. 물가 상승률에 비하면 턱도 없는 1.5%의 이자. 임대인들은 전략을 바꿀 수밖에 없다. 전세를 반전세 혹은 월세로 돌려 임차인에게서 직접 돈을 받는 것이다. 

반전세는 보증금을 전세보증금보다는 적게 내고, 그 대신에 완전한 월세 형태보다는 월 임차료를 작게 내는 것을 말한다. 사실 전세 자체가 굉장히 독특한 한국적 제도이다. 다른 나라에서는 찾아볼 수 없는 제도다. 다시 전세 시대로 회귀하기는 힘들 것으로 보인다. 이런 상황이 되다 보니 수익형 부동산이 빛을 보기 시작한 것이다.

하지만 수익형 부동산이 갑자기 열풍을 맞으며 여러 가지 함정들이 많아졌다. 일명 ‘수익형 부동산 푸어’라는 것이다. 맛있는 과일에는 벌레가 꼬이듯 수익형 부동산에 대한 허위 광고나 분양 사기가 극성을 이루고 있다. 수익률 20% 이상 보장, 확정수익보장제도 등 돈 벌고 싶은 사람들을 유혹하는 수법도 다양하다. 수익형 부동산에 투자를 하고 싶다면, 혹은 지금 하고 있다면 문제점을 염두에 두어 점검하고 수익형 부동산 푸어로 가는 길을 피해야 한다.

Check-Point
‘수익형 부동산 푸어’가 되지 않기 위해서는 우선 자신의 재무상황을 냉정하게 점검해야 한다. 소득 수준에 맞게 주택을 골라야 한다. 무리하게 매매가 대비 대출금 비율이 높은 물건을 사거나, 감당할 수 없는 분양가가 높은 아파트에 청약하지 않는 것이 좋다.

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