나는 오를 땅만 산다 저자 : 김종율
내년에는 어디가 오를 것이다, 어디만 투자하면 돈을 번다는 식의 이야기가 많지만 위험 요소가 많다. 특정 지역이 오른다 해도 다 오르는 것이 아니다. 그중에서도 오르는 곳은 따로 있다. 그걸 한눈에 파악하기 위해서는 다양한 사례 분석을 통해서 미리 알아보는 능력을 키워야 한다. 반대의 경우도 마찬가지다. 불황에도 오르는 땅은 오른다. 김종율이 전하는 ‘오르는 땅 보는 법’으로, 새로운 관점으로 토지를 보게 되고 성공하는 토지투자로 나아갈 수 있을 것이다.

전용주거지역 투자 시 반드시 알아야 할 것: 구도심 지역

2019/01/03

추천수: 10 조회수: 1,176

이번에는 전용주거지역 토지투자의 기술에 대해 다뤄보려고 한다. 전용주거지역은 말 그대로 주택전용지역이다. 상업시설은 제한적으로 허가하고, 주택 위주로 동네를 조성해 쾌적한 주거 환경을 자랑한다.

전용주거지역에 투자하는 경우는 크게 두 가지다. 하나는 구도심에 투자하는 것이고, 또 하나는 신도시에 투자하는 것이다. 구도심에서는 내로라하는 고급단독주택 집 지역이 주로 전용주거지역으로 분류돼 있다. 대표적인 곳이 연희동, 평창동 등이다. 또 신도시는 건설될 때 주거전용지역이 만들어진다. 이렇게 주거전용지역 토지에 투자할 때는 구도심과 신도시의 접근법이 달라야 한다. 여기서는 구도심 지역에 접근할 때를 다뤄보자.

구도심에서는 전용주거지역보다 일반주거지가 낫다

최근 부동산 시장에서 구도심의 단독주택지역이 ‘핫플레이스’로 떠오르면서 토지투자자들의 관심을 끌고 있는데, 그중 대표적인 곳이 서울 서대문구 연희동이다.

사러가 쇼핑몰 뒤편 골목길 일대에 단독주택이 밀집해 있는데, 최근 몇 년 사이 가격이 상당히 올랐다. 그 이유 중 하나가 오래된 단독주택을 예쁘게 리모델링해 개성 있는 상점을 입점 시키면서 연희동을 찾는 사람들이 많아졌기 때문이다.

왜 전용주거지역 이야기를 꺼내는 걸까. 전용주거지역의 단독주택지도 투자처로서 매력이 있기 때문이다. 다만 인기 단독주택 지역에 투자하기 전에 이것만은 꼭 비교하고 넘어가자. 골목길을 사이에 두고 마주보는 두 필지를 비교하면서, 전용주거지역 토지에 투자할 때 주의해야 할 점에 대해 짚어보겠다. 

<도표> 연희동 130-1의 위치와 용도지역


<도표> 연희동 129-3의 위치와 용도지역


구도심의 단독주택지에 투자한다면 연희동처럼 단독주택을 용도 변경해서 상업공간으로 활용하려는 목적이 크다. 같은 단독주택이라도 골목길 하나를 두고 일반주거지역에 있는 단독주택이 있고, 전용주거지역에 있는 단독주택이 있다. 둘 중 어디에 투자해야 좋을까. 

연희동 130-1번지는 제1종 일반주거지역인데, 개별공시지가가 ㎡당 378만 2,000원이다. 129-3번지는 제1종 전용주거지역으로 ㎡당 개별공시지가가 368만 5,000원이다. 둘은 ㎡당 9만 7,000원 차이가 나는데, 이들의 용도지역은 제1종 일반주거지역과 제1종 전용주거지역으로 각각 다르다.

이 둘의 가장 큰 차이는 무엇일까. 도시계획조례를 보면, 제1종 일반주거지역에서는 “일반음식점으로서 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡미만인 것”은 건축할 수 있다고 나와 있다. 바닥면적의 합계가 약 300평 미만인 음식점을 개업할 수 있다는 이야기다. 일반음식점은 술을 취급할 수 있는 일반 식당, 와인바, 술집 등이 모두 포함된다. 

왜 갑자기 음식점 이야기를 하는지 의아해하는 분들도 있을 것이다. 일반주거지역과 전용주거지역의 차이를 알기 위해서다.

제1종 전용주거지역에서는 제1종 근린생활시설만 허용된다. 제1종 근린생활시설에는 술을 팔지 않는 휴게음식점, 일반소매점등이 해당된다. 전용주거지역에서는 음식점은 할 수 있어도 술은 취급할 수 없다는 이야기다. 그런데 같은 동네라도 제1종 일반주거지역에서는 술을 판매할 수 있어서 그만큼 임대 범위가 넓어진다.

연희동 130-1번지와 129-3번지는 골목길을 사이에 두고 마주보고 있는데, 한쪽은 전용주거지역이고 한쪽은 일반주거지역이다. 지금 당장은 두 땅의 공시지가 차이가 ㎡당 9만 7,000원밖에 나지 않지만, 나중에 용도 변경할 때는 일반음식점을 할 수 있느냐 없느냐의 차이로 바뀌게 된다. 결론적으로 구도심의 단독주택지에 투자할 때는 가급적이면 전용주거지역보다 일반주거지역에 해야 한다.




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