나는 오를 땅만 산다 저자 : 김종율
내년에는 어디가 오를 것이다, 어디만 투자하면 돈을 번다는 식의 이야기가 많지만 위험 요소가 많다. 특정 지역이 오른다 해도 다 오르는 것이 아니다. 그중에서도 오르는 곳은 따로 있다. 그걸 한눈에 파악하기 위해서는 다양한 사례 분석을 통해서 미리 알아보는 능력을 키워야 한다. 반대의 경우도 마찬가지다. 불황에도 오르는 땅은 오른다. 김종율이 전하는 ‘오르는 땅 보는 법’으로, 새로운 관점으로 토지를 보게 되고 성공하는 토지투자로 나아갈 수 있을 것이다.

지목인 ‘대’인 땅 투자 시 주의해야 할 것

2019/01/02

추천수: 40 조회수: 2,522

토지투자를 이야기할 때 흔히들 ‘지목’에 대해 많이 이야기하는데, 사실 지목은 그리 중요한 게 아니다. 앞서 언급했듯 토지의 이용 가치(연봉)는 용도지역이 결정하기 때문이다. 지목은 그저 현재의 이용만을 나타냈다고 생각하면 그만이다. 
하나 주의해야 할 것이 있다. 바로 구도심에 지목이 ‘대’인 토지다. 일단 지목이 ‘대’라는 말은, 지금 건물이 있거나 과거에 건물이 있었던 땅이라는 의미다. 투자를 하려고 할 때, 건물이 없는 나대지인데 지목이 ‘대’라면 무슨 사연이 있는지 꼭 살펴봐야 한다. 특히 경매로 취득할 때는 소유자에게 사연을 물어보는 게 현실적으로 어려운 경우가 많으니 주의를 요한다. 

지목이 ‘대’인 땅에 얽힌 사연

<도표> 지산동 필지의 위치와 관련 정보


위의 물건은 나의 추천으로 지인이 낙찰받은 땅이다. 일부 필지를 제외하곤 모두 지목이 ‘대’인 토지인데, 실제로 보면 쓰레기가 즐비한 나대지다. 관리가 되지 않고 있었다.
구도심에서 지목이 ‘대’인 토지에 대해 한번 생각해보자. 일단 과거에 건물이 있었던 땅이라는 의미다. 그런데 지금은 건물이 없다고? 무슨 말일까? 기존의 건물을 철거했을 것이라는 가능성이 가장 크다.
그렇다면 왜 철거했을까? 그것도 자신의 땅이 경매로 넘어가는 마당에 왜 건물을 철거한 걸까? 그럴 때는 새 건물을 짓기 위해 착공계(공사의 시행에 대한 계약 내용을 기록한 문서)를 내고 종전의 건(축)물을 철거한 것은 아닌지 의심해봐야 한다.
이것이 왜 중요할까? 우선 기존에 건축허가가 난 땅에서는 새로운 건축허가가 나지 않는다. 건축허가는 무형의 재산으로 간주된다. A의 소유인 땅에 A의 명의로 건축허가가 났다면 원칙적으로 이 허가를 취소하기 쉽지 않다. 특히 착공한 후라면 더더욱 그렇다.
건축법 제11조 7항에 건축허가 취소에 관한 내용이 있는데, 이 조항을 보면 건축허가 취소가 쉬워 보인다. 일단 허가를 받고 2년 내에 착공하지 않았다면 허가취소 신청을 통해 허가를 취소하면 되는 것이다.
그래서 경매 물건이 건축허가만 났고 착공하지 않았다면 허가를 득한 날로부터 2년이 되기를 기다렸다가 허가취소 신청을 하면 간단히 해결된다. 그래서 아직 착공하기 전의 토지는, 당장 개발 행위를 할 게 아니라면 큰 부담을 갖지 않아도 된다.
문제는 착공한 경우다. 허가를 받고 착공계를 낸 다음 공사를 ‘찔끔’이라도 해놨다면 이때부터 복잡해진다. 분명히 법에는‘공사에 착수했으나 공사 완료가 불가능하다고 인정되는 경우’에 허가를 취소해야 한다고 명시돼 있다. 하지만 문제는 종전 소유자의 무형재산인 건축허가에 대해 불가능하다고 인정할 만한 권한이 담당 공무원에게 없다는 것이다. 해당 업무를 보는 현직 공무원의 말을 빌리자면 ‘취소 처분해버리고 나면 훗날 찾아와, 네가 뭔데 내 허가를 마음대로 취소하느냐’고 따지는 경우가 있다는 것이다.
허가 취소는 가능하지만 여러 단계를 거쳐 가능할 수 있고, 종전 허가권자에게 어느 정도 비용을 지불해야 할 수도 있기 때문에 초보자들은 반드시 짚고 넘어가야 한다.




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