나는 오를 땅만 산다 저자 : 김종율
내년에는 어디가 오를 것이다, 어디만 투자하면 돈을 번다는 식의 이야기가 많지만 위험 요소가 많다. 특정 지역이 오른다 해도 다 오르는 것이 아니다. 그중에서도 오르는 곳은 따로 있다. 그걸 한눈에 파악하기 위해서는 다양한 사례 분석을 통해서 미리 알아보는 능력을 키워야 한다. 반대의 경우도 마찬가지다. 불황에도 오르는 땅은 오른다. 김종율이 전하는 ‘오르는 땅 보는 법’으로, 새로운 관점으로 토지를 보게 되고 성공하는 토지투자로 나아갈 수 있을 것이다.

시가지가 되는 비시가지는 어디일까?

2018/12/31

추천수: 7 조회수: 1,176

여기까지 읽은 분이라면 이런 의문이 생길 것이다. 그럼 도대체 시가지가 되는 비시가지는 어디에 있는 어떤 땅일까? 그리고 비시가지의 땅 중 어느 곳이 개발가능지일까? 한번 살펴보자. 
토지개발 여부는 규제하는 입장에서 생각하면 이해가 쉽다. 우선 농지를 개발하면 어떤 일이 생길지 생각해보자. 농지를 개발할 때, 우리나라가 식량 주권이 위태로운 나라이기 때문에 개발하면 안 된다고 주장하는 이가 있을까? 그렇지 않다. 쌀은 남아돌아 문제다.
다시 생각해보자. 농지를 갈아엎어 집을 짓고 마을을 만든다면 어떤 문제가 생길까? 문제가 없다. 쌀이 부족한 것도 아니고, 오히려 농지를 개발하면 돈도 적게 들고 경제적이다. 평평한 농지를 개발해 산업단지도 만들고, 도로도 만들고, 학교도 지을 수 있다. 따라서 시가지는 농지 쪽으로 뻗어나가게 돼 있다. 
반대로 산지를 개발하는 것은 어떨까. 산을 개발할 때 발생할 만한 일에 대해 생각해보자. 일단 산림을 훼손해야 한다. 나라에서는 산지를 보전하고 산림 자원을 육성하기 위해 각종 제도를 만들고 운영한다. 집을 짓겠다고 나무를 베면 좋아할 리 없다.

‘보전’이라는 단어를 기억하자

이처럼 산(임야)은 함부로 망가뜨려서는 안 되는 자원이기에 기본적으로 규제가 많다. 사적 재산을 무조건 개발하지 못하도록 막기 어려우니 여러 규제를 두어 개발을 최소한으로 유도하자는 의도에서다. 실상은 개발하지 말라는 규제로 이해해야 한다.
임야에는 기본적으로 산지관리법이 적용된다. 당신이 아주 고수가 아니라면 임업용산지, 공익용산지는 보전산지로 묶여 있어 개발하지 못한다고 봐야 한다. 이뿐인가. 산이 있으면 물이 있기 마련이니, 물에 대한 규제까지 붙는다.
보전관리지역, 보전녹지지역 등 ‘보전’이라는 단어가 붙은 지역은 개발불능지라고 보고 접근하지 않는 게 현명하다(그러나 모든 보전관리지역이나 보전녹지지역이 개발이 안 된다는 것은 아니다). 대체로 이들 지역은 공익용산지이거나 비오톱(biotope, 생물서식공간으로 생태계 유지를 위해 개발을 지양하자는 곳)으로 분류되어 있다. 특히 비오톱 1등급 지역은 개발행위 일절이 금지되어 있다.  
즉, 개발이 불가능한 땅이 많다는 의미다. 규제가 다닥다닥 붙은 지역에 들어가 굳이 규제 공부를 해가면서 토지투자를 하려고 생고생할 이유가 없다. 머릿속에 ‘보전’ 등의 단어가 나오면 개발이 안 된다는 정도만 기억하면 된다. 
토지투자자라면 자연녹지, 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역에 좀 더 많은 관심을 둬야 한다. 주거지역이나 상공업지역은 이미 가치가 상승했기 때문이다. 녹지지역과 관리지역은 아직은 가치가 낮지만 향후에 개발되면 가치가 크게 높아지는 지역이므로 토지투자 1순위 지역으로 꼽아야 한다.




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