10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? 저자 : 김재수(렘군)
『10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?』는 생계형 외벌이 노동자였던 저자가 부동산 투자를 통해 자산을 100배로 불리고 경제적 자유를 누리게 된 과정과 그 투자전략을 담고 있다. ‘내 집 하나 마련해보리라’는 간절한 마음으로 시작해 유망 아파트 30채를 보유하게 되기까지 7년 동안 부동산 투자를 하면서 깨달은 것, 경험했던 것을 원칙별로 정리해놓았다.

부동산 하락 신호, 남보다 일찍 알아채려면?

2018/11/05

추천수: 8 조회수: 1,069

“부동산에도 하락 신호가 있을까요?” 

부동산은 그동안 상승을 해왔고 장기적으로 보면 계속 상승할 가능성이 커 보이는 게 사실이다. 하지만 항상 오르기만 할 수 있을까? 아니다. 부동산에도 하락하는 시기는 분명히 있다. 하락하는 시기가 되면 해당 지역 대부분의 아파트가 하락한다. 정도의 차이는 있겠지만 입지가 좋은 곳도 하락을 피할 수 없다. 

상승할 시기를 알 수 있다면 좋겠지만 그것보다 중요한 것은 시기를 먼저 아는 것이다. 공격보다 수비가 먼저다. 나의 경험으로 비춰 보면 하락에는 신호가 있었다. 우리가 무심히 지나쳐서 그렇지 부동산은 우리에게 시그널을 지속적으로 보내고 있다.

1) 미분양이 증가하기 시작한다 
한동안 공급이 없던 곳에 새 아파트가 분양되면 처음에는 관심을 받지 못한다. 그러다가 프리미엄이 붙기 시작하면서 구축 아파트도 오르고 새 아파트에 대한 수요도 늘어난다. 한동안 분양권의 온기가 전 지역을 감싸기 시작하면 토지를 매입해둔 건설사들이 앞다퉈 분양을 시작한다. 사야 할 사람들이 내 집 마련을 하고 나면 추가 수요가 부족한 상태가 된다. 이 상태에서 또다시 과잉 공급이 일어나면 미분양이 발생하기 시작한다.

입지가 안 좋은 곳에 발생하는 미분양은 흔한 일이니 대수롭지 않게 여길 수 있다. 하지만 입지가 좋은 곳임에도 미분양이 발생한다면 수요 대비 공급이 과잉임과 동시에 수요가 절대 부족한 상황이라는 것을 인지해야 한다. 단순히 고분양가라서 분양이 안 되는 게 아니라는 뜻이다. 가격이 다시 오르려면 많은 시간이 지나야 한다.

2) 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다 
미분양이 발생하기 전에 청약경쟁률로 미리 감지해볼 수 있다. 입지가 좋은 곳은 어지간하면 미분양이 나지 않는다. 그런데 입지가 좋은 곳의 청약 신청자가 적다면, 입지가 안 좋은 곳은 미분양이 발생할 확률이 매우 높다. 입지가 좋은 곳은 미분양 여부만이 아니라 경쟁률이 얼마나 높은가를 꼭 확인하자.

3) 성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다 
평소 거래가 꾸준하던 구축 아파트가 성수기(10~2월)임에도 거래가 잘 안 되고 매물이 쌓여간다면 수요가 매우 부족해진 것이라 볼 수 있다. 세대수가 많은 단지는 전세에서 매매로, 20평대에서 30평대로 이사 하는 수요가 늘 있다. 이마저 없다면 부동산 경기가 얼어붙는 것이다. 오랜 기간 거래가 안 되면 가격을 내려서라도 팔 수밖에 없다. 따라서 지금 부동산 중개소에 있는 매물들이 언제 나온 것인지, 최근에 가격을 낮췄음에도 안 나가고 있는 건 아닌지 확인하자.



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