서울이 아니어도 오를 곳은 오른다저자 : 김학렬
업계에서 믿고 맡기는 부동산 전문가이자 1위 자리를 놓치지 않는 부동산 팟캐스트 진행자인 저자가 2018년 현재 가장 강조하고자 하는 투자 지역은 어디이며, 투자 전략은 무엇일까? 서울은 평당 1억 원 시장을 앞두고 있다. 차고 넘치는 정보가 있는 서울이지만 점점 더 서울 인기 아파트를 사는 것이 쉽지 않아진다. 그런데 꼭 서울 아파트만이 부동산 투자의 정답일까? 다른 부동산 투자의 기회는 없는 것일까

지방 부동산 살 때 꼭 따져봐야 할 프리미엄

2018/10/16

추천수: 7 조회수: 1,259

서울, 인천, 경기도는 교통이 매우 중요한 지역입니다. 반면 울산, 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주는 교통이 덜 중요한 지역이고요. 부산, 대구, 광주, 대전, 세종은 교통이 적당히 중요한 지역입니다.

결국 서울, 경기, 인천 소위 수도권 지역에는 교통 환경에 대한 가치를 좀 더 높게 평가해야 하고, 부산, 대구, 광주, 대전, 세종은 그 다음으로 높게, 그외 지역들은 낮게 평가해야 합니다.

경기, 인천은 역세권 지역의 가치가 높을 것이고, 부산, 대구, 광주, 대전, 세종은 역세권 및 도로 교통이 좋은 곳이, 그외 지역은 다른 요인들을 더 검토해보는 것이 바람직하다는 것이지요. 서울을 제외한 비서울 지역에 투자할 때 가장 중요한 것은 두 가지입니다. 교통과 교육인데요. 서울 영향력이 높은 지역에서는 교통이 가장 유효하고, 그다음으로 따져봐야 할 요인은 교육입니다. 서울 영향력이 적은 지역에서는 교육이 가장 중요한 요소입니다.

교육 프리미엄은 세 가지로 정리해볼 수 있습니다.

첫째, 학교 인접성입니다. 가까울수록 프리미엄이 올라갑니다. 특히 초등학교일수록 인접 프리미엄이 더 높고, 중학교가 그다음이고, 고등학교가 그다음입니다. 초등학교까지는 인접성이 가장 큰 요인이나 중학교부터는 상급학교 진학률이 중요 변수가 됩니다. 중학교는 특목고에 보낸 실적이, 고등학교는 서울대에 보낸 실적이 해당 학교의 평가 기준이 되는 것이죠. 따라서 인접성보다도 희망하는 학교로 배정이 가능한지가 더 중요합니다. 아파트 등 거주 주택 선정시 희망 학교 배정 여부를 반드시 따져봐야 하는 이유가 여기에 있습니다.

둘째, 학원가 인접성입니다. 초등학교부터 고등학교까지 학원을 다니지 않는 학생은 거의 없습니다. 따라서 학원가 구성이 주거지역을 선택할 때 매우 중요한데요. 동네 보습학원이 있고 없고의 차이에 따라서도 주택의 프리미엄이 달라집니다. 특히 대형 학원가의 유무는 큰 프리미엄 격차를 만들기도 합니다. 서울의 대치동, 목동, 중계동 학원가 인근은 아무리 주택이 낡아도 프리미엄이 빠지지 않는 이유가 바로 이것입니다. 따라서 비서울 지역에서도 학원가 유무를 반드시 따져보아야 합니다. 가장 중요한 요소가 될 수 있으니까요.

셋째, 혐오시설 유무입니다. 당연히 혐오시설이 적은 입지가 좋은 입지죠. 교육환경에 대한 혐오시설로는 유흥업소가 있습니다. 집창촌은 당연하고요. 술집이나 노래방이 많은 곳은 혐오시설에 포함됩니다. 대학가가 교육환경 프리미엄이 좋지 않은 이유가 바로 여기에 있습니다. 개별 상가들이 발달한 곳과 교육환경은 반비례한다는 것을 잊지 마십시오. 홍대, 대학로, 건대, 서울대 등은 교육환경이 좋지 않은 곳입니다.

주거생활에 필요한 교통과 교육환경이 갖추어져 있으면 일단은 기본적인 거주환경이 갖춰집니다.

추가적으로 필요한 것은 상업시설입니다. 대형 상업시설이 있으면 더욱 좋겠지만 근린생활시설 정도만 도보권에 있어도 충분히 생활이 가능합니다. 오히려 개별상가가 많아서 주거생활에 방해가 된다면 마이너스 프리미엄이 발생할 수도 있습니다. 따라서 꼭 필요한 상업시설들이 있는지만 확인해보면 됩니다.

가장 필요한 시설은 슈퍼마켓입니다. 대형마트면 더 좋고요. 백화점은 더 좋습니다. 하지만 슈퍼마켓 규모의 상업시설만 있어도 충분히 주거환경으로서는 좋은 조건입니다. 슈퍼마켓이 없다면 편의점도 나쁘지 않습니다.편의점도 점점 대형화, 다양화되고 있으니까요.

두 번째로 필요한 시설은 의료시설입니다. 대형병원이 있으면 가장 좋겠지만 대형병원은 들어갈 수 있는 입지의 한계가 있기 때문에 내과, 치과, 피부과, 정형외과, 산부인과 정도만 있어도 생활에는 편리합니다. 병원 인근에는 당연히 약국이 있어야 하고요.

세 번째로 필요한 시설은 금융기관입니다. 은행이 있으면 가장 좋고요. 은행이 없다면 ATM이라도 있으면 좋습니다. 이 세 가지가 상업시설의 기본입니다. 그 외는 플러스 알파 프리미엄입니다. 식당, 빵집, 커피숍, 옷집, 화장품 가게, 휴대폰 가게 등은 유동인구가 추가적으로 필요합니다. 결국 어느 정도 상권이 형성된 지역이라야 가능하기 때문에 그것은 상권으로 평가해야 합니다.



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