서울이 아니어도 오를 곳은 오른다저자 : 김학렬
업계에서 믿고 맡기는 부동산 전문가이자 1위 자리를 놓치지 않는 부동산 팟캐스트 진행자인 저자가 2018년 현재 가장 강조하고자 하는 투자 지역은 어디이며, 투자 전략은 무엇일까? 서울은 평당 1억 원 시장을 앞두고 있다. 차고 넘치는 정보가 있는 서울이지만 점점 더 서울 인기 아파트를 사는 것이 쉽지 않아진다. 그런데 꼭 서울 아파트만이 부동산 투자의 정답일까? 다른 부동산 투자의 기회는 없는 것일까

대한민국 넘버2 도시 부산 부동산의 가치는?

2018/10/05

추천수: 9 조회수: 1,112

부산광역시가 서울 다음으로 큰 도시가 될 수 있었던 가장 큰 이유는 역설적이게도 서울의 영향력을 가장 적게 받는 도시이기 때문입니다.

지하철 교통망도 서울 다음으로 편리하고, 상권도 풍부하게 발달해 있고, 교육환경도 양호하며, 자연환경은 오히려 서울보다 뛰어납니다. 해운대 주변에 늘어선 아파트 단지들을 떠올려보세요. 

이처럼 부산은 서울 다음으로 인구가 많은 도시일 뿐 아니라 서울을 제외하면 가장 좋은 입지 조건을 지닌 도시입니다. 대한민국 제2의 도시이자 서울의 영향 없이 독자적으로 수도 역할이 가능한 부산광역시의 입지 분석, 지금부터 시작합니다.

먼저 부산의 인구를 보겠습니다.


부산의 인구는 총 347만 명입니다. 한 도시의 인구로는 서울 다음으로 많습니다. 현재 부산의 중심지는 해운대구입니다. 인구는 41만 명으로 유일하게 40만 명이 넘는 곳입니다. 그만큼 수요가 많은 지역이지요. 2위는 부산진구입니다. 부산 최대 상권인 ‘서면’이 있는 곳이죠. 인구는 37만 명입니다.

1위 지역과 2위 지역의 세대수를 비교해보면 재미있는 사실을 알 수있습니다. 해운대구가 16만 5000세대, 부산진구가 16만 6000세대입니다. 인구수가 적은 부산진구의 세대수가 더 많은 것은 해운대구의 세대당 인구수가 더 많다는 것이지요. 즉, 가족단위 거주 세대가 더 많다는 의미입니다. 이 통계를 보고 해운대구는 주거지로서의 수요가 더 많다는 것까지 파악해야 합니다.

부산 행정구역별 아파트 평균 시세를 보면 수영구가 가장 시세가 높습니다. 해운대구가 2위입니다. 이어 동래구, 연제구, 금정구, 남구,강서구 등의 순입니다. 여기까지가 부산 평균 시세 이상인 지역입니다.

평균 이상 지역과 평균 이하 지역은 다른 전략으로 접근해야 합니다. 부산처럼 서울과 거의 유사한 방향으로 발전하고 있는 대도시는, ‘질적인 수요로 움직이는 지역’과 ‘양적인 수요로 움직이는 지역’을 나누어야하는데요. 질적인 수요 시장으로 진입한 지역에서는 어떤 부동산이 더 저평가되어 있느냐가 아니라 어떤 부동산이 더 좋은 상품인가, 즉 수요가 더 많은가를 판단하는 데 집중해야 합니다. 그래서 수영구, 해운대구, 동래구, 연제구, 금정구, 남구, 강서구에서는 더 좋은 상품일수록 인기가 상대적으로 많을 겁니다.

부산은 입지 경쟁력이 서울과 유사합니다. 전체 지역을 평균적으로 이해하면 안 되고요. 입지별로 다 쪼개서 봐야 합니다. 부산은 특히 행정구별 분석이 필요한 지역입니다.

최초 부산의 중심은 중구 주변이었을 겁니다.  아마도 중구 주변이 포화되자 부산이 주변 지역까지 확대되면서 신도시로 개발된 지역이 동부산권일 겁니다. 금정구, 동래구, 연제구, 남구, 수영구가 여기에 해당하겠죠. 그리고 부산부동산 시장이 본격적으로 질적 시장으로 개편되면서 제대로 된 명품 신도시로 개발된 곳이 해운대구일 것이고요.

정리하자면, 원래 부산이었던 중구를 중심으로 서쪽보다 동쪽이 더 수요가 많을 겁니다. 서쪽보다는 잘 갖춰진 신도시일 테니까요. 해운대구가 부각되면서 서부산과 동부산이 완전히 분화된 것이죠. 질적인 시장으로 접근하라고 말씀드린 동쪽 부산권역은 입지도 좋고, 상품도 좋아야 합니다. 그래야 미래 가치가 더 높을겁니다. 아직 양적 시장 단계인 서쪽 부산 권역은 상품이 좋기만 해도 선택받을 확률이 높을 겁니다. 가격 진입장벽이 상대적으로 낮은 지역일 것이고요.

부산광역시는 2009년부터 2016년까지 무려 7년간 거의 쉬지 않고 부동산 가격이 상승했습니다. 그래서 지방에서는 세종시와 함께 조정대상지역으로 지정되기도 했고요. 하지만 조정대상지역 지정과 무관하게 2017년 상반기부터 조정 시장이 이미 왔었습니다. 정부규제 정책과 무관하게 시장이 자체 조정을 하고 있었다는 것이지요.

부산은 이번 조정 시장을 거치고 나면 또 한 단계 업그레이드된 부동산 시장이 되어 있을 겁니다. 16개 구군의 위상도 지금보다 더 분화되어 있을 것이고요. 따라서 지금부터는 어떤 지역이 지금보다 상위로 갈 것인지에 집중하셔야 합니다.



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