대한민국 아파트 부의 지도 저자 : 이상우
사람은 살아가면서 시기에 따라 부동산을 바라보는 시각이 변화한다. 지금 내가 처한 상황과 환경에 따라 집의 효용성이 결정되고 가치 역시 달라지는 것이다. 하지만 자신이 원하는 요건을 갖춘 집이 있다고 해서 가격을 따지지 않을 수는 없다. 따라서 집을 구매할 때의 고민은 다음 세 가지로 압축된다. ‘언제’ · ‘어디의’ · ‘얼마짜리’ 집을 사야 하느냐 하는 문제다.

'도시계획'을 보면 오르는 아파트가 보인다

2018/08/13

추천수: 22 조회수: 1,603


황금 열쇠 5! 도시 계획
도시 계획은 삶의 환경에 큰 영향을 미치는 동시에 부동산 시장에도 엄청난 변화를 가져온다. 
지목(地目)을 상업 지역으로 하느냐, 준주거 지역으로 하느냐, 3종 주거 지역으로 하느냐 어떠냐에 따라 토지 소유자들의 사업성이 크게 변화할 수밖에 없다. 따라서 우선적으로 살펴봐야 할 것은 정부 차원에서 진행한 뉴타운 방식의 대규모 재개발의 기대감이 반영된 지역, 재건축이 본격적으로 진행될 것으로 예상되는 지역, 현 시점에서 층수 제한을 피할 수 있는 지역, 앞으로 개발될 역세권의 투자 매력이다.

삼성동 GBC 개발 조감도_서울시 제공(출처: <대한민국 아파트 부의 지도>)

도시 계획은 삶의 환경에 큰 영향을 미치는 동시에 부동산 시장에도 엄청난 변화를 가져온다. 지목(地目)을 상업 지역으로 하느냐, 준주거 지역으로 하느냐, 3종 주거 지역으로 하느냐 어떠냐에 따라 토지 소유자들의 사업성이 크게 변화할 수밖에 없다. 따라서 우선적으로 살펴봐야할 것은 정부 차원에서 진행한 뉴타운 방식의 대규모 재개발의 기대감이 반영된 지역, 재건축이 본격적으로 진행될 것으로 예상되는 지역, 현 시점에서 층수 제한을 피할 수 있는 지역, 마지막으로 앞으로 개발될 역세권의 투자 매력이다.

1. 주거 환경 변화와 주택 가격 상승을 이끈 뉴타운

서울의 뉴타운 사업은 강남을 제외한 노후 주거 지역을 일거에 개선하고자 하는 발상에서 시작되었다. 원래 총 3차에 걸쳐 사업을 진행할 예정이었지만, 여러 가지 장애에 부딪히고 사회적 공론에 막히면서 많은 구역이 해제되었다. 현재까지 진행 완료된 지역은 시범 단지였던 은평 뉴타운, 길음 뉴타운, 왕십리 뉴타운을 비롯하여 교남 뉴타운, 전농・답십리 뉴타운, 가재울 뉴타운, 아현 뉴타운, 장위 뉴타운, 북아현 뉴타운, 신길 뉴타운 등이다.

출처: <대한민국 아파트 부의 지도>

이 가운데 가장 성공적인 곳이 교남 뉴타운과 아현 뉴타운이다. 이렇게 뉴타운 명칭을 말하면 이곳이 어디인지 모르는 분들이 많을 것이다. 대부분의 분들이 교남동이라는 동네 이름 자체를 낯설어하기 때문이다. 하지만 경희궁자이, 이렇게 말하면 대부분의 분들이 고개를 끄덕일 것이다. 기록적인 가격 상승으로 여러 번 언론을 통해 알려졌기 때문이다. 아현 뉴타운도 마찬가지다. 동네 이름은 잘 몰라도 마포래미안푸르지오라는 단지 이름을 대면 금세 알아듣는다. 이 두 단지는 최근 강북의 주택 가격 상승을 이끄는 첨병이라 불러도 과언이 아닐 만큼 가파른 상승세를 보였다. 현재 이들 단지의 주택 가격은 강남 못지않은 수준까지 올랐다.

출처: <대한민국 아파트 부의 지도>

지금으로서는 믿기 힘들겠지만 마포래미안푸르지오는 분양 당시에 미달을 기록했다. 도심부에 근접한 지역에 재개발을 통해 공급된 대단지가 미분양 사태를 빚었다는 사실을 현 시점에서는 받아들이기 힘들다. 하지만 분명히 3,092가구를 공급하는 일반 분양 때 1순위 청약경쟁률이 0.5대 1에 불과했다(2순위까지 포함해도 0.9대 1). 이처럼 청약경쟁률이 부진했던 것은 아현동이 갖고 있는 입지 경쟁력에도 불구하고 재개발이 가져올 엄청난 변화를 시장이 파악하지 못했음을 말해 준다.

이러한 사실은 부동산 투자와 관련하여 여러 가지 시사점을 안겨 준다. 실수요든 투자든 주택 매입에 나서는 사람들이 개발 이후의 모습을 보여 주는 조감도를 그다지 신뢰하지 않는다는 사실이다. 개발된 이후에나 나타날 미래의 모습을 미리 내다보는 사람은 미분양 시기에 투자에 나선다. 그렇지 못한 사람은 실체가 분명하게 드러나는 완공 시점에 가서야 투자에 나선다. 물론 불확실한 것에 많은 것을 거는 것은 투자가 아니라 투기다. 다만 완공 시점(2014년 9월)부터 현재까지도 빠른 속도로 가격이 상승하고 있다는 사실이 말해 주는 것은, 실체가 분명히 보이는 것에 대해서도 모두가 같은 생각을 하는 것은 아니라는 점이다.

역세권 대단지 아파트에 대해서 대체로 시장은 이 같은 반응을 보인다. 상승도의 차이는 천차만별이지만 강북과 강남을 떠나 재개발로 공급되는 대규모 단지에서 비슷한 흐름을 발견할 수 있다.

2. 재건축에 관한 오해와 진실

‘재건축’이라고 하면 흔히 강남 지역의 노후한 아파트와 연결된다. 사실상 강남 이외의 지역에서는 재건축이 진행되는 경우가 드물기 때문이기도 하지만, 여기에는 몇 가지 오해가 숨겨져 있다. 부동산과 관련한 지식이 부족한 분들은 재건축과 재개발을 혼동하는 경우가 많은데, 이 둘은 ‘주변 여건’이 일반적인 주거 활동을 하는 데 열악한지 아닌지에 따라 구분된다. 하지만 이 개념이 다소 모호하기 때문에 재개발처럼 보이는 단지에 재건축이라는 이름이 붙는 경우가 많다.

단적인 예를 들어 설명해 보겠다. 기존의 아파트가 노후화해서 허물고 새로 짓기로 했다. 그러면 이것은 재건축이다. 반면에 단독 주택이나 다세대 주택이 빽빽하게 들어서 있는 낙후한 지역을 전면적으로 개선하기 위해 모두 허물고 아파트를 짓는다 치자. 이것은 재개발이다. 이렇게 보면 재건축과 재개발을 구분하는 것이 간단해진다.

반포 1·2·4주구의 재건축 예상(자료: 현대건설)(출처: <대한민국 아파트 부의 지도>)

재건축은 강남권에만 해당되는 것으로 알려져 있지만, 사실 건축된 지 30년이 지난 단지가 모두 재건축 대상이 될 수 있다. 현재로서는 30년에서 40년으로 재건축 가능 시기가 연장될 가능성도 무시할 수 없지만, 재건축이 비교적 손쉽게 가능한 지역을 5군데 정도 요약해 보겠다.

①강남・서초구 등 강남 2구와 ②송파・강동구 등 서울 동남권 2구, ③양천구 목동, ④노원구 중계・상계동, ⑤광진구 광장동이다. 이 정도로밖에 밝힐 수 없는 이유는 그만큼 서울에 아파트만으로 이루어진 지역이 많지 않기 때문이다. 흔히들 우리나라를 두고 ‘아파트 공화국’이라고 부르는데, 서울에는 아파트 단지만으로 이루어진 주거 지역이 손에 꼽을 정도라는 사실을 명심하자.

강남구, 최고급 주거지의 재탄생
강남구는 압구정동과 개포동 두 지역으로 재건축을 설명할 수 있다. 압구정동 지역은  과거부터 한국을 대표하는 아파트 지역으로 여겨져 왔고 현재의 아파트 노후도에도 불구하고 최고 부촌으로서의 지위를 유지해 왔다. 압구정동은 지명만으로도 대표성을 띠는 데다 한강 조망이라는 특성, 서울 중심부까지의 접근성 등을 따졌을 때 강남구를 대표하는 주거 지역임에 틀림없다. 특히 주민들의 재력이 기타 지역을 넘어서는 수준이다 보니 1대 1 재건축 진행에 따른 경제적 부담은 그다지 중요한 쟁점이 아니다. 따라서 분양가 상한제 등 정부의 여러 제약조건을 초월하는 말 그대로의 명품 아파트가 등장할 가능성이 크다.

1대 1 재건축 가능성이 있는 압구정동 지역(출처: <대한민국 아파트 부의 지도>)

이렇게 재건축이 진행되었을 경우, 향후 아파트 가격이 3.3m2당 1억 원을 넘어설 것이 자명해 보인다. 현재 이 지역 일반 아파트의 가격이 7,000만 원/3.3m2까지 형성되어 있고, 펜트하우스 등 일부 고급 주택은 가격이 8,000만 원/3.3m2까지 형성되어 있는 것을 감안했을 때, 압구정 재건축 아파트가 1억 원을 넘어선다 해도 그 상승률은 많아야 30%를 갓 넘는 수준이기 때문이다. 타 지역 역시 아파트 가격이 꽤 높은 상승률을 보였고, 이 같은 상승률은 자연스럽게 강남에서도 중심부에 속하는 압구정동의 가격 상승을 유도할 것으로 어렵지 않게 전망할 수 있다.

압구정동 재건축 예정인 한강변 단지에서 바라본 한강 야경(출처: <대한민국 아파트 부의 지도>)

개포동 재건축은 별 탈 없이 순항 중이다. 개포동은 과거에 주로 주공 아파트로 개발되어서 소형 저층 아파트가 대부분이지만 대단지라는 면에서 잠실 1・2・3・4단지 재건축 과정과 유사한 모습을 보인다. 이미 2・3단지가 공사에 들어갔고, 2018년 일반 분양이 기대되는 1・4단지도 순조로운 진행을 보이고 있다. 시간이 소요되겠지만 이미 서울시 도시계획위원회를 통과한 5・6・7단지 또한 재건축을 앞두고 있으며, 과거 공무원 임대 아파트로 사용되던 개포 8단지는 현대건설・현대엔지니어링・GS건설에 부지를 매각하여 일반 민영 아파트 단지(디에이치자이 개포)로 변모할 예정이다. 개포 9단지는 공무원 아파트로 재건축된다.


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