대한민국 아파트 부의 지도 저자 : 이상우
사람은 살아가면서 시기에 따라 부동산을 바라보는 시각이 변화한다. 지금 내가 처한 상황과 환경에 따라 집의 효용성이 결정되고 가치 역시 달라지는 것이다. 하지만 자신이 원하는 요건을 갖춘 집이 있다고 해서 가격을 따지지 않을 수는 없다. 따라서 집을 구매할 때의 고민은 다음 세 가지로 압축된다. ‘언제’ · ‘어디의’ · ‘얼마짜리’ 집을 사야 하느냐 하는 문제다.

'자연환경'의 영향력을 알면 오르는 아파트가 보인다

2018/08/10

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황금 열쇠 4! 자연환경

우리 민족을 비롯한 동양인에게 자연은 친화의 대상이었다. 
이러한 오랜 정서는 오늘날에도 크게 달라지지 않았다. 
그렇다고 해서 우리나라 사람들이 전부 산에 살고 싶어 하는 것은 아니다. 언덕보다는 평지를 선호한다. 대도시에 인구가 집중되는 현상은 현대인의 도시 친화적인 성향을 보여 준다. 
사실 자연환경과 부동산의 상관 관계를 명확하게 설명하기란 쉽지 않다. 
고지대의 신축 아파트가 저지대의 구축 아파트보다 가격이 높게 형성되는 것은 ‘신축’을 강하게 선호하는 시장의 기호가 반영된 것이다. 하지만 ‘물’에 관해서라면 비교적 분명하게 답을 내릴 수 있다. 
이번 포스팅에서는 산과 강, 하천, 공원 등이 부동산에 미치는 영향에 대해서 알아보겠다.

1. 산이 부동산 가격에 미치는 영향

우리는 산을 오르고 바라보는 것을 좋아 하지만 주거지는 평지를 선호한다(출처: <대한민국 아파트 부의 지도>)

서울 지도를 보면 분지 형태로 높은 산들이 도시를 병풍처럼 둘러싸고 있는 것을 확인할 수 있다. 강북에는 북한산(해발 836m), 수락산(638m), 불암산(510m) 등 고봉(高峯)들이 도시를 감싸고 있고, 백련산(215m), 안산(296m), 인왕산(338m), 북악산(342m)이 서쪽을, 망우산(282m), 용마산(349m), 아차산(296m)이 동쪽을, 남산(262m)이 남쪽을 아우름으로써 분지형 구조가 완성된다. 그렇다 보니 4대문 지역보다는 동대문・성북구 지역이 분지의 중심에 위치한 채 의정부로 향하는 방향으로 줄어드는 깔때기 모양을 취하고 있다. 중간 중간 초안산(114m), 봉화산(160m) 등 비교적 작은 산들이 있는 것을 제외하면 꽤 넓은 구릉지가 펼쳐진다. 외곽과는 달리 중심부에는 산지가 별로 없다. 산과 접해 있는 우이동, 상계동, 중곡동, 홍제동, 녹번동 등을 제외하면 대부분 평지에 거주하고 있는 셈이다.

그런데 산은 사실상 부동산 가격에 특별히 기여하기보다는 할인 요인으로 작용하는 경우가 많다. 우리나라의 지형 자체가 평지나 완만한 구릉보다 산지가 많다 보니 평지에 대한 프리미엄이 존재하기 때문이다. 
산이 많은 우리나라는 산지 프리미엄을 누리기가 힘들다. 산지와 평지를 비교했을 때 산지라는 조건이 적게는 10%에서 많게는 20%의 할인 요소가 된다. 그렇다면 발상을 달리 해야 한다. 실수요 투자자라면 현 상황에서 지형에 따른 디스카운트 요소를 활용하여 적정 가격의 주택을 구하는 것이다.

출처: <대한민국 아파트 부의 지도>

예를 들어 홍제역 일대의 홍은현대아이파크와 홍은미성아파트는 준공연도에서 4년 차이가 난다. 둘 다 지어진 지 30년이 넘은 구축 아파트다. 홍제역과 가깝고 평지에 있는 홍은현대아이파크(1,508만 원)의 평당 가격이 20% 정도 높다. 바꾸어 말하면 홍은미성(1,288만 원)이 20% 정도의 산지 디스카운트를 받고 있는 것이다. 참고로 홍제역과 가까운 지역의 평지에 있는 빌라는 평당 가격이 1,000만 원 아래로 형성되어 있다. 가구 소득이 높은 편이 아니어서 서울 내에서 적절한 주거지를 찾지 못한다면 충분히 대안이 될 수 있다.

출처: <대한민국 아파트 부의 지도>

2. 하천의 가치에 새롭게 눈을 뜨다

출처: <대한민국 아파트 부의 지도>

물을 좋아하는 한국인의 성향은 특히 한강 조망권을 통해서 드러난다. 한강을 볼 수 있다는 사실뿐 아니라 한강 주변에 대규모로 조성되어 있는 공원을 이용할 수 있다는 이유 때문이기도 할 것이다. 한강변에 위치한 아파트들의 가격 상승도는 여느 지역보다 가파르게 나타난다. 예전에는 강남 지역의 한강변 아파트만이 한강 프리미엄을 누렸는데, 최근 들어 강북권에서도 한강 조망에 대한 가치가 상승하고 있다.

하지만 가까운 곳에 하천이 있거나 하천을 조망할 수 있다고 해서 무조건 프리미엄을 누리는 것은 아니다. 한강 본류와 인접한 하천들은 천변 도로에 막혀 있는 곳이 많고, 주변 정비 작업이 허술한 곳도 많기 때문이다. 또 서울의 하천 중에는 천(川)이라는 이름이 붙어 있지만 수량이 풍부하지 않아서 하천이라 부르기가 무색한 곳도 여러 곳이다. 하천 중에서도 한강 본류와 합쳐지면서 수량이 풍부한 곳이 주목을 받는 것도 이 때문이다. 따라서 하천은 하천 그 자체보다는 주변 여건과 연계하여 생각해야 한다.

출처: <대한민국 아파트 부의 지도>

서울에서 하천 프리미엄을 누리는 대표적인 곳은 양재천이다. 지하철 3호선 매봉역과 도곡역 사이에 위치한 도곡삼성래미안과 개포우성 4차는 강남구 주거지에 속하고 교육 환경 프리미엄을 누리는 곳으로 이미 가격이 높게 형성되어 있다. 그런데 두 아파트의 평당 가격을 비교해 보면, 도곡삼성래미안이 지하철과 학군 근접성 면에서 미세한 우위에 있고 준공연도도 14년이나 늦지만(물론 두 아파트 모두 2000년대 이전에 입주했기에 준공연도는 무시된다), 개포우성 4차의 가격이 약 10% 정도 높게 나타난다. 주택 가격에 하천 프리미엄 10%가 포함된 것이다. 하천 프리미엄은 같은 단지 내에서도 하천을 조망할 수 있느냐 아니냐에 따라 평당 가격이 달라지는 것에서도 확인할 수 있다. 개포우성 1차와 2차의 경우 하천 조망에 따라 약 11%의 가격 차이를 보인다.

출처: <대한민국 아파트 부의 지도>


3. 공원은 주택 가격에 어떤 영향을 미칠까?

자연환경 가운데 산은 디스카운트 요소가 될 수 있고, 하천은 아직 전반적으로 프리미엄을 누릴 여건이 성숙되지 않았지만, 공원이라면 비교적 쉽게 답을 찾을 수 있다. 왜냐하면 자연환경은 조망과 체험이라는 두 가지 관점에서 파악해야 하는데, 공원 인접 지역의 주택들은 이 두 가지 요소가 모두 충족되기 때문이다.

출처: <대한민국 아파트 부의 지도>

돈의문 뉴타운의 경희궁자이는 4대문 안에 형성된 보기 드문 주거지이자 경희궁을 끼고 있다는 점들로 인해 논란이 계속되는 가운데에도 높은 가격 상승률을 보여 왔다. 그만큼 현재 가격이 높게 형성되어 있다. 하지만 시선을 도로 건너편으로 조금 넓히면 경희궁자이를 호위하듯 둘러싸고 있는 아파트 단지들이 눈에 들어온다. 돈의문동부센트레빌과 천연뜨란채, 독립문삼호(독립문e편한세상), 독립문극동이다.

이 가운데 돈의문동부센트레빌은 경희궁자이가 워낙 고공행진을 하다 보니 상대적으로 저렴해 보이지만 서대문역이 가깝기 때문에 비교적 높은 가격이 형성되어 있다. 하지만 인접해 있는 경희궁자이의 가격 상승세가 확대된다면 인근 지역으로 상승세가 확산되는 과정에서 돈의문동부센트레빌의 가치가 다시 한 번 재평가될 여지가 있다.

출처: <대한민국 아파트 부의 지도>

자연환경이 주택 가격에 미치는 영향은 각 지역이 처한 상황에 따라 달라질 수 있으므로 표준화해서 설명할 수 없다. 따라서 여기서는 산, 하천, 공원 등이 프리미엄을 누리는 지역을 선별하여 제시하기보다는 각 지역에 따라 자연환경이 프리미엄 요소로 작용하는 경우와 디스카운트 요소로 작용하는 사례를 짚어 보았다. 여러 가지 상황 비교를 통해 지금 살고 있는 집의 가치를 돌아보고, 앞으로 구매할 내 집의 가치를 미리 점쳐 보는 기회가 되었기를 바란다.


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