공포심을 느낄때가 바닥이다

2013-08-26 | 작성자 이주호 | 조회수 11,432 | 추천수 249

 -올 가을부터는 상승세로 돌아설듯- 

지금 집값은 한없이 추락하고 있고 전세가는 하늘높은줄 모르게 오르고 해서 대한민국 부동산시장은 한마디로 고사상태, 일촉즉발의 위기 상태입니다. 

1980년대부터 우리나라 경제, 부동산시장을 살펴보면 첫번째 위기가 1987년 6월 항쟁때인데 6월 29일날 6.29 민주화선언으로 정치, 경제, 사회 분위기가 급반전하여 그때 부동산을 매수한 분들은 1987년 하반기부터 불어닥친 부동산 순풍으로 1991년 상반기까지 최대의 부동산 가격 폭등을 맛보았습니다. 

두번째 위기로는 1997년 12월 IMF 국가비상사태때인데 IMF 직후인 1998년도에 부동산을 매수한 사람들은 그후 2007년까지 단군이래 최대의 부동산 가격 폭등기를 맞아 그야말로 돈방석에 앉았습니다. 

세번째 위기로는 이명박정부가 출범한 해인 2008년 미국발 금융쇼크때인데 이때 역시 지방선두주자 부산.경남 부동산을 매입한 사람들은 수십년만에 부동산 가격 폭등을 맛보았습니다. 

위기가 기회다 즉 위기뒤엔 기회가 온다는 속담이 있는데 왜 이러한 속담이 나오는가 하면 위기가 와서 낭떠러지로 떨어지면 국가 경제 전체가 전복하게 되므로 전복하기 전에 국가에서 온갖 경기부양책을 다들고 나와 경제를 살리기 때문이 아닌가 합니다. 

작년말 대통령 당선 발표 직후 부터 꿈틀대기 시작한 부동산경기는 올해들어와서 6월말로 취득세 감면 혜택 등이 종료되니 부동산 거래 절벽인 상태에서 전세값이 폭등하여 또한번 전국 부동산 거래시장을 교란하고 있습니다. 

전세값이 폭등하여 사회적인 문제로 대두되니 곧 부동산경기가 살아나지않을까 하는 느낌이 듭니다. 

원래 모든 대책, 정책은 극도로 위기인 상태 즉 절박한 심정에서 대타협이 나오고 큰 대책이 나오는데 지금이 딱 그러한 시기가 아닌가 합니다. 

지금 전세값이 폭등하여 사회적인 문제가 되고 수출경기가 안좋은 상태에서 내수경기를 대표할만한 부동산경기마저 폭염인 날씨에도 불구하고 꽁꽁 얼어붙었으니 당에서도 이러한 문제를 해결하지 않으면 국민들의 원성이 드높아 감당하기 힘들게 될것입니다. 

이러한 연유로 필자는 이번 정기국회때 전월세 문제, 취득세 인하, 다주택자 양도소득세 중과 폐지, 분양가상한제 폐지, 리모델링 수직 증축 허용 등의 현안이 해결될 것으로 보고 있습니다. 

이러한 부동산시장을 전망하기 때문인지 수도권 부동산시장에서는 벌써부터 급매물을 찾는 투자자들의 발길이 잦다고 합니다. 

위에서 말씀드린 첫번째 두번째 세번째 위기뒤에 기회가 온것처럼 이번에도 역시 위기가 지나가면 또다시 기회가 오지않을까 하고 낙관하고 있습니다. 

단, 예전과 달리 세계경제의 주도권이 중국에서 미국, 일본으로 넘어가고 엔저로 일본경제가 본격적으로 살아나면 수출로 먹고사는 한국, 일본 두나라가 경쟁상대가 되어 수출경기를 놓고볼때 일본 수출경기에 뒤지지는 않을까하는 우려섞인 전망을 일부 경제연구소에서 내놓고 있는 점이 문제가 됩니다. 

이러한 세계경제 변화에 따라 한국 부동산시장에 미칠 영향 등을 경제연구소 등에서 면밀히 분석해야할 시점이 아닌가 합니다. 

개인적으로 우리나라 부동산시장이 수출경기가 약세가 되면 향후 몇년뒤에는 수출관련 부동산이라고 할 수 있는 산업단지권보다 재건축.재개발.뉴타운.리모델링 등의 호재가 있는 도심권부동산이 각광을 받지않을까 합니다. 그러나 아직까지는 이들 산업단지권 부동산이 우리나라 부동산시장을 주도하고 있습니다. 

그리고 작금의 부동산시장은 수도권과 지방 부동산의 움직임이 다른데 서울 부동산은 쇠퇴기, 지방 부동산은 성장기 등을 감안하면 성장기 단계인 지방 부동산의 전망이 밝지않을까 합니다. 

현 박원순서울시장체제하에서는 서울 도시개발 위축으로 도심권부동산이 약세를 면치 못하고 있으나 2014년 6월 임기가 만료되어 다음에 새로운 서울시장이 어떤 정책으로 서울 시정을 이끌어 나갈지도 또하나의 변수입니다. 

필자의 도시개발, 부동산시장의 큰 흐름으로 볼때는 현 정부에서 세종시.혁신도시 그리고 지방 산업단지 부동산이 각광을 받기 때문에 다음 정부에서는 엔저 등의 영향으로 수출경기 약세를 고려한다면 수출경기와 연관이 있는 산업단지권 부동산보다는 지방광역시, 서울 도심권 부동산이 낫지 않을까 합니다.

일례로 부산광역시의 경우 산업단지권역으로는 강서구, 사하구, 사상구, 북구 등을 들 수 있고 도심권 부동산으로는 해운대구, 수영구 등을 들 수가 있습니다. 

향후 대도시내에서도 도심권, 산업단지권 부동산의 움직임이 달라질 수 있다는 말입니다. 

우리는 작년말 대통령 당선 직후부터 떠오른 다크호스 부동산을 예의주시하지 않을 수가 없는데 그 다크호스 부동산은 바로 대구.경북권, 혁신도시 등입니다. 올 가을부터 부동산경기가 살아나면 역시 이 다크호스 부동산이 전국 부동산시장을 주도할 것으로 전망됩니다.

공포 즉 위기가 영원한 위기가 되면 국가 경제 전체가 전복하게 됩니다. 정부, 당에서 이러한 위기를 슬기롭게 헤쳐나가기 위하여 9월 정기국회때에는 각종 부동산경기 살리기에 전력을 다할 것으로 믿고 있습니다. 아니 반드시 그렇게 될 것입니다. 

그러나 향후 엔저로 일본 수출경기가 우리나라 수출경기보다 유리하다는 점을 감안하면 1990~2000년대에 일본이 겪었던 경제 침체를 한국이 답습할 수도 있다는 각 경제연구소의 우려섞인 경제 전망을 결코 배제하지는 못할 것입니다. 

세계경제의 흐름, 수출.내수경기, 안보.평화 체제, 일본경제의 성장세, 지방화 시대, 2018년 평창동계올림픽, 서울시 도시개발 정책, 국토개발의 흐름, 도시개발의 흐름 등 참으로 부동산시장은 여러가지를 생각하게 합니다. 

그러나 최악의 경제 위기, 부동산 위기인 상태에서 당.정은 서로 머리를 맞대어 슬기롭게 또 한번 위기를 기회로 돌려놓을 것입니다.

이러한 맥락에서 극도의 공포심을 느끼는 지금이 바닥이고 기회가 아닌가 합니다. 올 가을부터는 부동산경기가 반드시 살아날 것으로 믿고 있습니다. 

재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

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