중대형아파트 전성시대 곧 도래한다

2013-08-16 | 작성자 이주호 | 조회수 9,818 | 추천수 214

- 부동산은 평형별로 끊임없이 순환하고 있다 - 

1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 부동산 가격이 폭등할때에는 지역별, 평형별, 상품별에 관계없이 전국 부동산 가격이 동시다발적으로 올랐습니다.

그러나 2000년대에 들어와서는 전국 부동산은 지역별, 평형별, 상품별로 움직임을 달리하고 있습니다.

1997년 12월 IMF 직후인 1998년도에 바닥을 친 전국 부동산은 1999년도부터 서서히 상승하기 시작하여 1999~2002년은 강남권재건축(소형), 2003~2007년은 강남권중대형 전성시대였습니다.

참여정부때 부동산 가격이 폭등하여 2005년 8.31 부동산대책을 내놓았으나 폭등하는 부동산 가격을 꺾지는 못하고 2008년 미국발 금융쇼크가 있기 전인 2007년까지 전국 부동산 가격은 폭등 그 자체였습니다.

이때 특히 서울 강남권 부동산 가격이 폭등을 하니 오늘날 그 후유증은 말도 못할 지경입니다.

2008년 미국발 금융쇼크 이후 2009년도부터 부동산 가격이 상승하는 과정에서 2009년도에 강남권재건축이 고개를 들었으나 2009년 9월 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하자 수도권 부동산은 그만 고개를 숙이고 말았고 반면 2000년대에 강남권 부동산이 득세할때 소외되어 있었던 지방 부동산 특히 지방선두주자 부산.경남이 꿈틀대기 시작했습니다.

작금에 서울.수도권 부동산은 매매가가 계속 약세를 보이고 전세값은 하늘높은줄 모르게 오르고 있은데 전국 부동산시장 내부를 자세히 살펴보면 되는 놈은 되고 안되는 놈은 안됩니다.

서울.수도권 부동산이 약세인 반면 작년 년말에 박근혜대통령이 당선되자 지방후발주자 대구.경북.광주.울산 부동산은 즉각 상승 반응을 일으켰습니다.

특히 올봄엔 이들 일부 지역의 중대형아파트가 고개를 들기 시작해 50평내외 대형아파트의 경우 2~3억원에 머무르고 있던 것이 불과 얼마만에 2~3천만원이 뛰어오르는 등 청신호를 보이고 있습니다.

앞으로 부동산경기가 살아나면 중대형아파트를 주목해야 하는게,

"6월 4일 오전 대구지방법원 경매8계. 대구 수성구 범물동에 있는 범물창신맨션 아파트 122㎡가 2억2500만원에서 한 차례 떨어져 1억5750만원에 경매로 나왔다. 최근 경매 시장을 선도하는 지역답게 17명이 경합을 벌여 최초 감정가의 99.2%에 해당하는 2억2310만원에 팔렸다. 2등도 2억2301만원을 적어낼 정도로 치열한 경합을 벌였다.

버블세븐 지역 중 5월 낙찰가율 증가세가 두드러진 곳은 목동, 분당, 평촌 등 3곳이다. 이들 지역 아파트 경매 낙찰가율은 목동 82.33%, 분당 82.3%, 평촌 82.35%로 모두 82%대를 기록했다. 특이사항은 버블세븐 지역 중 중대형 평형이 집중적으로 낙찰되면서 한동안 경매 시장에서 고전을 면치 못했던 용인 지역도 반등세로 돌아섰다는 것. 용인은 지난해 5월 낙찰가율이 65%까지 떨어졌으나 1년 만에 78.92%를 기록하면서 80%를 목전에 뒀다." (2013년 6월 17일자 모 신문기사 발췌)

현장에서는 이미 저평가 중대형아파트에 대해 청신호를 보이고 있습니다.

1999~2002년 강남권재건축(소형), 2003~2007년 강남권중대형 전성시대에 이어 2009~2012년 지방선두주자 부산.경남 소형아파트의 선도가 있었으나 이제 2013년부터는 지방후발주자 대구.광주.울산의 주도와 이들 지역의 중대형아파트 등의 주도가 시기적으로 도래하지 않았는가 합니다.

대구의 경우 2005~2007년도에 중대형아파트의 대량 공급이 있었는데 이때 대량 공급으로 중대형아파트가 꺾이기 시작하여 2009~2012년 소형아파트 전성시대에는 꿈쩍도 하지 않고 있다가 이제 중대형아파트 미분양 물량이 어느정도 소진이 되니 수요공급의 원칙상 그동안 공급물량도 없고해서 이제 서서히 고개를 들기 시작하고 있습니다.

음이 있으면 양이 있고, 성이 있으면 쇠가 있는 세상의 이치처럼 소형아파트가 성행하면 그 다음엔 중대형아파트가 성행하는게 부동산의 이치가 아닌가 합니다.

서울.수도권 부동산은 매매가가 계속 하락하고 전세값이 폭등하는 전세 광란시대이지만 지역별, 평형별에 따라 전국 부동산시장은 소리소문없이 움직이고 있습니다.

2000년대 서울.수도권 부동산시장의 흐름을 2010년대 지방 부동산시장에 대입해 보면 2013~2017년에는 지방 중대형 전성시대가 되지않을까 합니다.

"대법원 경매정보에 따르면 대구 아파트 낙찰가율은 4·1대책이 발표된 직후인 4월에 무려 100.3%(5월 96.4%)를 기록했다. 전달 93.6%에 비해 한 달 만에 6.7%포인트나 껑충 뛰어 전국에서 가장 뜨거운 경매 열기를 자랑했다. 이어 광주가 94.9%, 울산이 91.7%의 낙찰가율을 각각 기록했다. 반면 서울은 78.7%로 3월의 78.6%에 비해 0.1%포인트 상승에 그쳤다. 지방 부동산 시장을 선도해온 부산은 88%로 대전(85.2%)과 함께 가장 낮은 수치를 보였다. 부산 아파트 시장이 성숙기에 접어들었기 때문이다." (2013년 6월 17일자 모 신문기사 발췌)

위의 신문기사 낙찰가율 내용에서 보듯이 2013년도에 들어와서 전국 부동산시장은 지방후발주자 대구, 광주, 울산이 주도하고 있고 지방 부동산 중에서도 이명박정부때 전국 부동산시장을 주도한 부산, 대전은 뒤로 밀리는듯한 양상을 보이고 있습니다.

평형별로 보면 올해들어와서 중대형아파트가 두각을 나타내고 있습니다.

요약하자면 서울.수도권의 경우 매매가가 계속 하락하고 전세값이 폭등하는 현상을 보이고 있지만 지역별로는 지방후발주자 대구.광주.울산이 전국 부동산시장을 주도하고 있습니다.

또한 지방후발주자 대구 등의 중대형아파트가 고개를 들기 시작하였고 중대형아파트가 많이 포진된 용인지역도 최근 낙찰가율이 반등세로 돌아섰다는 좋은 반응을 보이고 있습니다.

서울.수도권 부동산이 계속 하락 행진을 하는 중에서도 최근에 일어난 이러한 일련의 현상은 올 가을부터 실물경제가 회복되고 부동산경기가 상승세로 돌아서면 향후 이들 지역, 평형이 전국 부동산시장을 주도할 것으로 전망됩니다.

호랑이굴에 들어가도 정신만 바짝 차리면 살아날 수 있다는 속담과 같이 부동산 투자에 있어서도 정신을 바짝 차려 부동산시장 내부를 깊숙히 파고들어 분석해 보면 앞으로 살아날 길이 얼마든지 있습니다.

전국 부동산시장이 호랑이굴에 들어가 있는 이즈음 호랑이에 물리지 않으려면 부동산시장은 또다시 살아남기 위해 새로운 얼굴의 새로운 부동산으로 나타날 것입니다.

향후 부동산시장은 지방후발주자 대구, 광주, 울산과 저평가 중대형아파트가 주도할 것으로 전망됩니다.

재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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