최근 부동산 정책과 시장의 불균형 현상은 어디에서 시작되었는가?

2013-08-12 | 작성자 정상철 | 조회수 9,709 | 추천수 227

최근 부동산 정책과 시장의 불균형 현상은 어디에서 시작되었는가?

외환위기 이후 서울을 중심으로 수도권의 주택가격은 단기간에 지나치게 폭등했다. 그리고 2008년 미국 발(發) 금융위기 전후로 가격상승이 둔화 되면서 2009년 말경부터 하락하기 시작하여 약 4년째 하락하고 있다.

노무현 정부가 들어서면서 노대통령은 “주택 가격만은 반드시 잡겠다.”고 천명하면서 다양한 부동산 가격억제책을 강구했지만 시장에서는 그 억제책들이 먹혀들지 않았다. 또한 이명박 정부가 들어서면서부터는 억제책을 완화하여 부동산 시장을 부양해 보려고 노력했지만 그 부양책들도 효과를 보지 못했다. 집값은 하락하는데 전세 값은 폭등했다. 한마디로 정책과 시장의 불균형이 계속되고 있는 것이다. 현 정부에서도 주택시장 활성화와 서민주거복지 정책인 4.1부동산 대책을 내놨지만 생각만큼 효과가 나타나지 않고 있다. 왜 이러한 현상들이 나타날까?  그 발생 원인을 찾고 과정을 이해해야만 대안이 있을 것이고, 정책결정자들이 어떻게 정책결정을 해야 하는가에 대한 경각심을 갖게 될 것이다.

IMF이후 글로벌 환경과 김대중 정부의 부동산 부양책들이 시장과열의 서막이었다.

노무현 정부 초기 노대통령은 부동산 시장이 과열되고 있다는 것을 감지하고 있었다. 그래서 집권초기부터 부동산 상승 가격을 잡겠다고 천명했다.  하지만 부동산가격들은 계속적으로 상승을 넘어 과열되어갔다.
왜 그렇게 과열되고 있었을까? 거기에는 1차적 원인으로 외환위기 이후 국내‧외 환경과 김대중 정부의 부동산 부양정책이 투자자들의 투자심리를 자극한 합작의 서막이 있었다.

미국은 IT산업이 붕괴되어 경기부양 차원과 부시 대통령의 주택민주화 선거 공약정책으로 2001년 11월부터 연5% 금리를 연 1~ 2%이하로 인하해 갔다. 이러한 저리의 자금은 우리나라와 같이 외환위기로 먹이감이 노출된 나라에 흘러들어오지 않을 수 없었다.  이때쯤 일본의 엔화는 한국에서 1%이하로 투자자들이 사용할 수 있는 환경이었다. 우리나라는 외환위기 이전에 12% ~13% 내외이던 금리가 2001년 6월 7%대 2003년에는 5%대로 인하되어갔다. 거기에다가 LTV( 담보가치 대비 대출비율) 확대를 보면 감정가격 대비 2000~2002년에 83~90%까지, 2003년에는 투기지역‧투기과열지구(50~60%)를 제외하고 80%까지 대출이 이루어졌고, 2004~2005년에는 70% 등 대출이 이루어졌다.  저금리에다가 대출비율 확대는 투자심리를 자극 시키는데 충분한 요인이 된 것이다.

여기에다 김대중 정부에서 외환위기 조기졸업이라는 명분으로 신용카드 사용촉진책은 물론이고 부동산의 각종규제들을 완화‧ 폐지하는 등 투자를 부추겼다. 특히 1999년1월 주택분양가 자율화는 주거복지 차원에서 당연한 명분을 주면서 공급자인 건설사들이 경쟁적으로 값비싼 고급 아파트를 공급하게 한 샘이다.  수요자인 주부들에게는 기존의 주택과 비교할 때 너무나 매혹적인 주택으로 보일 수밖에 없었고, 결국 구매심리를 부추겼다. 저금리에다 대출비율 확대 등의 조건들이 기존의 주택을 팔고 대형평형으로 갈아타거나 값비싼 고가(高價)의 신 주택을 구매할 수 있는 환경들이 만들어진 것이다. 수요자들은 이러한 환경을 그대로 넘길 수 없었다. 한마디로 정부가 투자자들의 투기심리를 부추기는 판을 만들어 준 셈이다.

최근 부동산 시장의 불균형 현상의 원인제공자는 노무현 정부였다.

한마디로 최근  불균형 현상이 일어나게 된 것은 버블이 꺼져가는 과정에서 나타나는 당연한 현상이라고 말할 수 있다. 선진국들의 예를 보더라도  버블을 터트린 후 버블이 제거되기까지는 웬만한 정책들이 잘 통하지 않는 것이 원리이다. 
버블을 형성시켜 나간 후 버블을 터트리는 일련의 과정이 노무현 정부에서 일어났다. 따라서 그 불균형 현상의 원인제공은 노무현 정부에 있다고 해야 할 것이다.
먼저 부동산 버블을 형성시켜 나간 노무현 정부의 부동산 관련 국가발전계획들을 살펴보면 이해할 수 있다. 2001~2002년 부동산 시장 분위기가 과열되어가는 중에 2003년 노무현 대통령이 집권하게 되었다. 노대통령은 국가발전계획을 균형발전에 초점을 맞추었다. 그러한 목표는 반드시 본인이 집권하는 5년 내에 이루어 내겠다는 강한 의지로 밀어 부쳤다.

행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시, 수도권 제2기 신도시와 지방신도시, 뉴타운 건설 및 경제자유구역 등 단기간의 부동산 관련 국가발전계획들이 전국적 투기장을 만들어 주었다.

2003년 집권 첫해에 수도권에서 약2시간 내 정도 거리에 행정중심복합도시를 건설하겠다는 사전적 의지(선거 공약)의 표현 때문에 충청권 일대에 투기장을 만들었다. 국토교통부(당시 건설교통부)는 2000년부터 2003년까지 연기군의 지가 상승률은 연평균 1.62%였는데, 2003년 신행정중심복합도시를 충남 연기‧ 공주로 발표한 다음해 1년 새에만 연기군의 지가가 23.33%나 상승한 것으로 발표하였다. 개발정책 발표가 토지가격 상승을 얼마나 견인할 수 있는가를 보여주는 일례이다.

노대통령 두 번째 해인 2004년에는 낙후된 시․도에 기업도시를 만들도록 하겠다는 의지가 있었다. 기존의 산업단지개발이 정부나 지방자치단체의 주도로 이루어졌다면 기업이 직접 개발주체가 되어 기업활동을 효율적으로 영위하기 위해 개발하는 기업도시를 발표하게 된다. 6개의 기업도시는 충남 태안, 전북 무주, 전남의 무안, 전남의 영암‧해남, 충북 충주, 강원도 원주다. 이 기업도시의 발표와 동시에 개발계획지역 인근까지 토지거래허가구역으로 지정은 하였지만, 발표 전‧ 후 기업도시 지정지역은 또 한번의 투기장이 될 수밖에 없었다. 이러한 기업도시도 이미 투기장만 만들어 놓고 계획자체를 해제 발표한 곳도 있다.

노대통령 집권 세 번째 해인 2005년에는 수도권에 소재한 공공기관의 지방이전을 전제로 한 10곳의 혁신도시 지정 발표가 있었다. 각 시도마다 지정하기도 전에 잘못된 정보들로 하여금 지정발표 지역도 아닌 곳에서 먼저 투기장이 만들어지고, 지정지역이 발표되자 또 지정지역에서 투기장이 만들어지면서 전국에 10곳만이 아니라 그 배수의 장소에서 투기장이 만들어졌다. 일례로 전남‧광주는 공동혁신도시를 두 시‧도의 경계부분에 세울 계획이라고 발표 되면서 1차적으로 전남 장성군과 광주 경계 쪽에서 투기장이 만들어져서 며칠사이에 3.3㎡당 10~15만원하던 토지들이 20~30만원으로 거래되는 투기장을 만들고, 다시 정보는 전남 나주 노안면 지역과 광주 경계지역이라는 소문에 의해서 3.3㎡당 5~7만원 하던 토지가격을 10~14만원으로 거래되는 2차 투기장을 만들었다.  마지막 정보(현재 전남·광주 공동혁신도시 개발지역)가 나주시 봉황면‧ 금천면 일대라는 정보에 의해서  3.3㎡당 4~6만원 하던 토지가격들이 순식간에 8~12만원 내외의 가격 형성을 하다가 승인발표 이후에는 더 높은 가격들로 거래 되는 사례를 볼 수 있다. 일례로 볼 수 있듯이 개발계획 발표 예정지역의 지가는 소문에 의해서 순식간에 거의  배로 뛰게 되고, 승인 발표 후 가격 상승은 이미 우리보다 선진국-일본과 같은 나라에서 검증된 것으로써 개발지 인근지가 3승의 법측을 따라 간다. 노무현 정부 기간 중 투기장은 여기서 끝나지 않는다. 

서울의 집중화에 대한 대책과 주택가격의 상승억제 등의 대안으로 계획된 “수도권 제2기신도시 건설계획”은 당초의 국가발전계획의 기대효과를 넘어 기대하지 않았던 부동산 시장에 주는 영향이 엄청났다. 제2기신도시는 경기지역에 집중 건설되었다. 첫 번째 계획은 2001년4월에 지구지정 승인이 되고 2003년 3월 공사 첫 삽을 뜬 동탄 신도시다.
이어서 노무현 정부에서는 서울의 주택가격 상승의 문제해결과 집중화를 분산하기 위한다는 단순논리이면서도 장기적 관점이라는 차원으로 수도권 제2기 신도시 건설을 지속해 나가게 된다.

판교신도시(사업계획기간:2003~2009년),파주신도시(사업계획기간:2003~2013년), 김포신도시(사업계획기간:2006~2012년),광교신도시(사업계획기간:2005~2011년),옥정지구(사업계획기간:2007~2011년) 및 회천지구신도시(사업계획기간: 2007 ~ 2013년),위례신도시(사업계획기간:2007~2013),검단신도시(사업계획기간 :2008~2014년),  평택신도시 확장계획(사업계획기간:2007~2013년) 등 수도권 신도시를 지속적으로 발표하였다. 제2기 신도시 개발 발표 후 각 지역에 택지개발 예정지구들이 2004~·2007년까지 계속적으로 지정 되었다. 이러한 제2기 신도시 개발 호재를 알고 투자자들은 개발예정지 인근에 투자를 하게 되었고, 보상지역의 보상 받은 사람들의 돈이 또 제2, 제3의 투자처로 옮겨 갈 수밖에 없었다.  제2기 신도시 발표와 시행은 장기적으로는 당연히 필요한 개발일지언정 단기간에 지나치게 한꺼번의 계획들이었다. 

이 외에도 수도권 특히 서울의 주택가격 상승을 부추겼던 또 하나의 정책은  뉴타운 개발사업 이었다. 뉴타운 지정은 당시의 서울시장과 정부가 만들어낸 또 하나의 투기장이 되었다. 서울시의 첫 뉴타운 개발 시범사업은 2002년10월 23일에 3곳(왕십리, 길음, 은평) , 2003년10월 강북 뉴타운 12곳(종로 평동, 이태원‧한남‧보광동, 전농‧답십리동, 미아동, 남가좌동, 아현동, 천호동, 신정3동, 방화동, 노량진동, 영등포동, 중화동)이 발표되고, 2005년8월 3차 뉴타운 9곳(송파 ‧거여 ‧마천, 동작‧흑석, 신길, 창신‧숭인, 서대문‧북아현,신림, 수색‧증산, 상계, 시흥)이 지정 되었다.

2004년에는 반포주공3단지 재건축 사업승인이 이루어졌다. 뉴타운 사업지구나 재건축 사업승인 지역은 또 하나의 투기장을 만들었다.
게다가  서울시는 시 자체적 균형발전 촉진지구를  지정해 나갔다.
그 때 지정된 곳으로는 2003년 10월에 하월곡동, 미아동, 용두동, 홍제동, 합정동, 가리봉동이 지정되고, 2005년8월에는 광진구의 자양동, 중랑구의 망우‧상봉동, 강동구의 천호동이 촉진지구로 지정되었다. 이렇게 계획 발표된 뉴타운 지정지역들에 투기장을 만들어 놓고 서울시장이 바뀌고 정부가 바뀌면 계획대로 제대로 되는게 없는 실정을 우리는 보고 있다.
전국적으로 투기장을 부추겼던 또 하나의 발전계획이라고 한다면,  경제자유구역지정과 혁신클러스터 지정을 빼놓을 수 없다. 2003년8월 인천의 송도·영종도· 청라지구 경제자유구역 첫 지정에 이어, 2003년 10월 부산 강서구와 진해시 일원, 그리고 여수· 순천·광양시와 경남 하동군 일원에 경제자유구역이 차례로 추가 지정되었다. 또한 2004년6월 3일 전국 7곳(창원, 구미, 울산, 반월, 시화, 광주, 제주)이 혁신클러스터 지역으로 지정 되었다.
그 외에도 2003년 대전시 서남부 신도시 개발계획 발표 및 수원시 이의동 일대를 경기도 행정 신도시로 만들겠다고  개발계획을 발표 하였다.
이렇듯 노무현 정부는 임기 내내 끊임없는 부동산과 관련된 국가발전 개발계획들을 지정 발표 하였다. 

대통령의 임기 5년이라는 단기간에  부동산과 관련된 지나친 국가발전계획들의 과욕이 탐욕으로 가득찬 투자자들에게 버블을 만들게 했다.

국가발전의 장기적 관점에서 보면 당연한 구상으로 추진해야할 것을 추진한 계획들로 누구도 잘 못된 계획이라고 말할 수 없을 것이다. 그러나 문제는 이러한 국가발전 계획들을 단기간의 대통령 임기동안(5년)에 계속적으로 추진계획을 지나치게 발표했다는 것이 문제가 된 것이다. 우리나라 반세기 역사에서 버블이 가장 심했던 정부는 노태우 정부와 노무현 정부였다.

엄청난 부동산 버블시기였던 과거 노태우 대통령 정부 때도 마찬가지 200만호 주택 건설을 당시 노태우 정부 임기 내에 달성하겠다고 천명하고 서울 제1기 신도시 건설지역(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)을 중심으로 전국적인 택지개발 예정지를 지속적으로 발표하면서 투기장을 만들어 간 것이 부동산 버블의 원인이었다.

1989년 1년 동안 택지개발예정지구 지정을 보면, 동년 4월23일에 부천 중동과 대구 성서 등 15곳, 4월27일에는 분당 ․ 가양 등 22곳, 6월9일에는 일산 등 22곳, 10월27일에는 수원 영통지구 등 26곳을 지정하면서 1년 동안에만 85곳의 택지개발예정지가 지정되었다. 지극히 개인주의적이고 탐욕으로 가득찬 국민들은 택지개발예정지가 발표되면 그 예정지나 인근지역을 투기장화 만들어 간다. 이렇게 투기가 기성을 부리면 정부는 그 버블을 터트려야만 한다. 노태우 정부의 대표적인 부동산 버블터트리기를 보면 토지공개념제도( 택지소유상한제․ 개발이익환수제도․ 토지초과이득세제)이다.  또한 49개 그룹 기업 보유 비업무용토지․건물 6개월 내 매각, 비업무용 토지 담보취득 금지 조치 및 양도세제 강화 등으로 버블터트리기 초강수 비상식적 정책을 펼칠 수밖에 없었다. 그런 후 부동산시장의 버블이 가라앉으면서 우리 국내경기의 하락과 세계경제가 맞물려 김영삼 정부의 외환위기까지 이어질 수밖에 없는 상황에 이르렀다.

투기장의 판을 정부가 만들어 놓고 국민들에게 투기꾼이라 하면서 죽이는 일도 정부가 하고 있다.

두 노 대통령 정부는 유사한 논리로  그 어떤 사람들의 반발을 살 이유가 없는 정책이었다. 다시 말하여 서울의 주택난 해소를 위한다는 공통분모로 노태우 대통령은 수도권 제1기 신도시를 발표했고, 노무현 대통령은 제2기 신도시 건설을 발표했다. 전국적으로 주택난을 해소하고 서울의 집중화를 막겠다는 것이며 전국적으로 균형발전을 위해서라는 국가발전계획을 시도한 대통령이라는 점에서 어떤 정치인들도 언론인들도  미래를 위한 국가발전계획에 반론의 여지가 없었으리라고 본다.
 
두 분의 노대통령 정부의 정책입안자들이  단기간(5년 임기 내)에 부동산 관련 지나친 국가발전계획들을 발표하여 투기장을 만들어 주면서 버블을 만들었다.

정책입안자들은  버블을 터트린 후 개인․ 기업․ 국가가 감당해야 할 손실이 얼마나 크다는 것을 잘 모른 것 같다.  사실 개발계획만을 염두에 둔 미련한 정책입안자들 때문에 버블이 일어나는 것이 일반적이라는 것을 인지해야 할 것이다. 다시 말하지만 투기장의 판을 정부가 만들어 주고서 또 국민을 죽이는 일도 정부가 하고 있는 결과다.

따라서 우리나라 역사 이래 버블 대통령 두 분은 노태우 ․ 노무현 대통이었으며, 그 분들은 단기간 임기 내에 계획된 것을 달성하려는 과욕 때문에 버블을 만들었고, 버블 후 비상식적 정책수단을 동원하여 버블터트리기를 해야만 했다. 그 결과로 돈이 적은 탐욕이 있었던 중산층들은 돈 많은 부유층들이 먼저 만들어 놓은 투기장에 뒤늦게 대출받아 타인자본으로 합류했다가 버블이 꺼지면서 하우스푸어 등으로 망쪼 들었다. 최근의 하우스푸어들은 그렇게 양산되었다. 한꺼번에 여러지역(수도권 제2기 신도시 건설)에 주택건설을 하게 해놓았지만 수요자는 일정하고 버블터트리기로 주택가격은 폭락하면서 폭락장에서 수요층을 찾지 못해 주택공급을 못하여 미분양 사태를 겪으면서 많은 건설업체들이 도산 나는 현실을 우리는 보았다.

이는 정부가 투기장을 만들어 버블을 조장하였다는 증거요 양극화를 심화시킨 결과인 것이다. 이러한 과정에서는 하우스푸어들을 비롯한 개인들, 도산위기에 처한 기업들을 살려보겠다는 정부의 지원이 뒤따르게 된다. 이는 정부의 재정을 더욱 어렵게 하여 국가 위기를 가져올 수 있게 하는 요인으로써 중요한 부분이다.
 
정책이나 제도를 만들기 전에 인간의 속성을 제대로 이해해야 한다.

인간의 심리는 합리적이지 못하고 이해관계에서 결정되는 경우들이 다반사다.
사람들은 합리적인 생각을 하기 전에 자기중심적 이해관계로 움직이는 탐욕적 동물이다. 투기는 일어나지 않아야 한다고 생각하면서도 어디에 개발 호재가 있다고 판단되면, 돈이 없는 사람들이야  정보를 알고도 투자할 수 없어 바라만 보고 있지만, 돈 있는 사람들은 그 곳 개발지로 눈을 돌려서 투기과열에 동참하게 된다. 한마디로 인간은  자기 중심적으로 생각하고 행위하는 행동 경제심리자들이다. 이러한 인간심리를 감지하지 못한 정책 입안자들이 부동산 개발 관련 국가발전계획을 단기간의 과욕으로 지속 할 때 그 국가 발전계획이 지속적으로 투기장을 동반해 간다는 중요한 사실을 알아야 한다. 또한 투기장은 부익부 빈익빈 현상을 가중시켜 양극화를 심화시키는 첫 번째 요인이 되며, 먼 뒷날 빈자(貧者)들을 위한 더욱 소모적인 복지정책을 수반시키게 되면서 국가 재정의 엄청난 비용지출을 예고하게 되는 부분이다.

“아무리 옳은 국가 발전계획도 부동산과 관련되어 있을 때는 단기간 한꺼번에 쏟아내면 안 되는 것이다.”라고 감히 말할 수 있다. 이는 정치권의 정책결정자들에게 수백 번 강조해도 지나치지 않을 말이다 . “정치란 한 발자욱 나아가고 싶어도 반 발자욱만 나아가라.”는 말의 의미를 되새겨볼 일이다.

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제공한경닷컴

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