구미·대구 아파트를 주목하라

2013-06-04 | 작성자 이주호 | 조회수 20,282 | 추천수 255

- 박근혜정부의 주도주는 구미·대구 그리고 혁신도시 - 

 

1997년 12월 IMF 이후 현재까지 전국 부동산은 철저히 지역별 순환논리에 따라 움직였습니다.

 

사실 부동산 가격 폭등은 큰 수출호경기 이후에 나타나는 내수호경기때 오르게 마련인데 수출 환경이 좋지않았던 2001~2005년은 김대중정부의 인위적인 경기부양책에 의해 서울.수도권 아파트 가격이 폭등했습니다.

 

김대중정부 시절인 2001년부터 강남권재건축(소형)이 슬슬 오르기 시작하더니 2003년 참여정부 출범때부터는 이들 아파트 가격 상승이 중대형으로 까지 확산, 2005년 8.31 부동산대책이 나오기 전까지 강남권 소형, 중대형아파트 가격 상승은 광란 그 자체였습니다.

 

2005년 8.31 부동산대책 영향도 있지만 2005년~2007년 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기(코스피지수 2000 돌파)가 펼쳐지자 즉 실물경제가 좋아지자 강남권 아파트 가격은 더욱더 탄력을 받아 2008년 미국발 금융쇼크가 있기 전까지 서울 요지 중대형아파트는 2005년 대비 무려 가격이 2배 정도 폭등하였습니다.

 

결과론적으로 참여정부 내내 강남권아파트 등이 폭등했습니다. 강남권 아파트 가격이 폭등하자 틈새시장으로 2006년 하반기~2008년 상반기까지는 그동안 소외되었던 강북권, 수도권 소외지역 등의 아파트 가격이 폭등하기도 했습니다.

 

총체적으로 볼때 서울.수도권 아파트 가격은 IMF 이후인 1999년부터 2008년 상반기까지 10여년동안 폭등했습니다. 

 

2007년 하반기부터는 부산.창원 등 지방선두주자 소형아파트가 상승 기류를 타기 시작했는데 이는 수출호경기 이후에 나타나는 내수호경기때 부동산 가격이 오른다는 부동산 경제 논리에 따른 측면이 있습니다.

 

지방은 김대중정부의 경기부양책에 따라 서울.수도권 부동산 가격은 폭등했지만 그동안 철저히 소외되어 있다가 1985년 3저 경기 이래 20년만인 2005년부터 큰 수출호경기가 도래하자 즉 실물경제가 좋아지자 대세상승하였습니다.

 

2000년대 초반, 서울 강남권재건축(소형)이 불을 짚혀 강남권중대형, 강북권, 수도권 소외지역으로 확산되었듯이 2007년 하반기부터 시작된 부산, 창원 등 지방선두주자 아파트는 이명박정부 임기 1년 정도를 앞둔 2011년까지 5년 정도 대세상승하였습니다.

 

이 기간동안 대구.구미.울산.광주 등 지방후발주자는 소외되어 있었는데 2011년부터 상승기류를 탄 지방후발주자 소형아파트는 박근혜대통령 당선 이후 더욱더 탄력을 받아 현재 대세상승 중에 있습니다.

 

대구.구미.울산 등 부동산은 박근혜관련 부동산으로 이들 지역은 박근혜정부 내내 대세상승할 것으로 전망됩니다.

 

이들 지방후발주자는 지방선두주자가 상승할때 소외되어 있다가 박근혜 대통령 당선 이후 더욱더 탄력을 받아 현재 세종시.혁신도시와 함께 전국 부동산시장을 주도하고 있습니다.

 

IMF 이후 1999년도부터 전국 부동산시장은 철저히 지역별 순환논리에 따라 움직이고 있습니다.

 

서울 강남권재건축(소형)에서 촉발된 대세상승은 그후 강남권중대형, 강북권, 수도권 소외지역, 부산.창원 등 지방선두주자, 대구.구미.울산.광주 등 지방후발주자와 혁신도시로 까지 확산되어 작금에 이르고 있습니다.

 

물은 높은 곳에서 낮은 곳으로, 투자는 고평가 지역에서 저평가 지역으로 물 흐르듯이 하여 김대중정부, 참여정부, 이명박정부때 소외되어 있었던 대구.구미.울산.광주 등은 박근혜정부때 때를 만나 현재 전국 부동산시장을 주도하고 있습니다.

 

어떤 지역이 한번 대세상승하면 5~7년 정도 이어지는 경향이 있는데 2011년부터 대세상승하기 시작한 대구.구미.울산.광주 등은 2015년 내지는 2017년까지 대세상승할 것으로 전망됩니다.

 

세종시에 이어 혁신도시가 들어서는 도시의 부동산은 박근혜정부 출범때부터 탄력을 받아 박근혜정부 내내 대세상승할 것으로 사료됩니다.

 

그러고보면 부동산 가격 상승은 다 때가 있는 것 같습니다.

 

박근혜정부 내내 대구.구미.울산.광주 등 지방후발주자의 대세상승이 마무리되면 그 다음엔 또 어떤 지역이 전국 부동산시장을 주도할까요?

 

필자의 사견으로는 다음 정부 출범 즉 2018년 평창동계올림픽 이후에는 평창동계올림픽관련 부동산인 강원도, 경북북부지역, 동해안 라인이 전국 부동산시장을 주도할 것으로 사료됩니다.

 

이들 지역이 전국 부동산시장을 주도한다면 이또한 국토 소외된 지역의 균형 발전, 부동산시장의 흐름, 미래산업인 문화.관광.레저.스포츠산업 시대 도래, 대미.대일 수출 위주로 인한 경상권 경제의 부흥, 엔저 영향으로 인한 일본 경제의 회복 등에 따른 자연스러운 현상이 아닌가 합니다.

 

이명박정부는 2008년 미국발 금융쇼크로 경기가 침체되자 그해 말 경기부양책을 발표, 2009년부터 부동산경기가 살아나기 시작하여 점차 전국 부동산시장이 회복되자 그해 9월 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대, 서울.수도권 부동산 가격의 폭등은 막은 측면이 있는 반면 지방은 지방산업단지의 부활, 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설로 자연스럽게 지방 부동산시장을 활성화한 측면이 있습니다.

 

2007년 하반기부터의 지방 부동산 대세상승의 한가지 특이한 점은 지방은 지방의 강남인 부산 해운대, 대구 수성구, 울산 남구 등이 주도한 것이 아니라 지방산업단지가 소재한 부산 사하구.사상구, 대구 달서구.달성군, 울산 동구 등이 주도하였다는 점입니다.

 

지방의 강남은 2000년대 서울 강남권부동산이 폭등할때 다소 상승한 점이 있어 가격 상승에 대한 부담감도 있고 해서 상승 탄력이 저조한 것으로 보입니다.

 

그러고보면 세상은 순환 논리인 것 같습니다. 음지가 양지되고, 버려진 자식이 효자 노릇하고, 중국 경제가 좋아지면 그 다음엔 미국.일본 경제가 좋아지고, 중공업 이후엔 반도체 등 첨단산업이 그리고 또 문화.관광.레저.스포츠산업으로 순환하고, 국토 또는 부동산시장 역시 남해안에서 서해안으로 세종시 찍고 동해안으로 끊임없이 순환하고 있습니다.

 

이러한 순환논리에 따라 박근혜정부에선 박근혜관련 부동산인 대구.구미.울산.광주 등과 세종시, 혁신도시가 때를 만나고 있습니다.

 

이렇듯 부동산 투자에선 때가 그 어느 투자 논리보다도 중요합니다.

 

기업의 흥망도, 부동산의 흥망도 다 때에 달려 있습니다. 그러고보면 부동산 투자도 기업의 운명처럼 시류를 잘 타야 하는가 봅니다.

 

작금은 대구.구미.울산.광주 등 지방후발주자 그리고 세종시.혁신도시 세상입니다.

 

서울 재건축대상, 리모델링대상 아파트도 때를 만나야만 상승기류를 탈 것입니다.

 

그러나 작금의 때는 서울.수도권이 아니라 지방후발주자 그리고 세종시.혁신도시입니다.

 

부동산 투자를 잘 하려면 부동산시장의 흐름을 예의주시하여야 합니다. 부동산시장을 잘 분석하여 주도주에 올라타야 성공 투자한다는 말입니다.

 

재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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