현재와 미래의 부동산 투자 전망

2013-04-30 | 작성자 이주호 | 조회수 15,350 | 추천수 258

- 부동산은 시시각각 변하고 있다 -

부동산은 시대의 흐름에 따라, 세계의 정세에 따라, 저평가냐 고평가냐에 따라 시시각각 움직임을 달리하고 있습니다.

과거 1990년대 초반만하더라도 서울과 지방아파트 가격은 별반 차이가 없었으나 1988년 88서울올림픽 이후 서울 강남과 서해안 일대로 대세가 넘어감에 따라 특히 서울 강남권 아파트 가격은 하늘높은줄 모르게 올랐습니다.

일례로 1990년대 초반만 하더라도 부산, 대구 요지 아파트는 서울 요지 모 아파트 가격의 3분의 2 정도 시세를 유지하였으나 88 서울올림픽 이후 강남권과 수도권1기 신도시 등이 집중적으로 개발됨에 따라 서울 강남권 등은 그들만의 세상이였습니다.

땅값의 경우 1990년대 초반만하더라도 서울 강남 변두리와 지방은 별만 차이가 없었으나 강남권은 평당 3천만원을 돌파한 반면 지방은 아직도 평당 300만원내외에 머무르고 있습니다.

그러던 지방 부동산이 이명박정부때부터 대세를 타기 시작하였습니다.

김대중, 노무현정부때 강남권이 득세하였다면 이명박정부에서는 지방 특히 부산, 창원 등 아파트 가격이 바닥에서 배 정도 치솟았습니다.

서울 강남권은 2000년대에 들어와서 급상승하였으나 2008년 미국발 금융쇼크로 그만 오름세가 꺾이고 말았습니다. 한마디로 88 서울올림픽 이후 20년간의 상승에 정점을 쳤습니다.

반면, 지방은 2007년 하반기부터 대세 상승을 타기 시작하여 이명박정부의 부산, 창원 등 지방선두주자의 대세 상승에 이어 박근혜정부에서는 대구, 구미, 울산, 광주 등 지방후발주자가 약진하고 있습니다.

그동안 서울, 수도권 부동산이 계속 추락하였지만 4.1 부동산대책으로 최근 바닥을 벗어날 움직임을 보이고 있습니다. 금반 부동산대책으로 낙폭과대에 따른 반등 정도는 있을 것으로 보입니다.

그러나 현재 대세 기조는 저평가된 지방 그중에서도 지방후발주자에 있습니다.

대구, 구미, 울산, 광주 등 지방후발주자 지역에서는 지금 아파트 매물이 자취를 감추어 중개업하시는 분들은 매물이 전무하다시피하여 즉 거래가 없어 개점 휴업 상태입니다. 얼마나 매물이 없는 정도인가 하면 모 도시의 경우 괜찮은 아파트 하나를 살려면 2년 정도 기다려야 한다는 우스게 말이 나올 정도입니다.

2000년대만 하더라도 서울, 수도권 부동산에 가려 빛을 못보던 지방 부동산이 2010년대에 서울, 수도권 부동산을 역전하다니 세상 참 오래살다 볼 일입니다.

지방후발주자의 경우 현재 상승 단계에 있으나 지방 모 도시 40평대 이상 대형아파트의 경우 2000년대에 서울 강남권 모 아파트가  20억원까지 갔고 몇년전에 부산 요지 아파트는 5억원까지 갔으나 지방후발주자 모 아파트는 아직도 2~3억원에 머무르고 있는 등 너무나도 저평가되어 있어 향후 상승 여력이 큽니다.

필자는 한풀이 부동산 용틀임하면 무섭다라는 표현을 자주 쓰는데 지방은 지금 1988년 88 서울올림픽 이후 수십년만에 한풀이를 하고 있습니다.

반면 서울은 설상가상 즉 엎친데 덮친 격으로 박원순 서울시장의 위축된 도시개발 정책, 한강변 초고층화.용산 국제업무지구 개발 무산 등 계속 악재가 터져나와 서울 부동산 가격 상승에 발목을 잡고 있습니다.

서울의 경우 금반 4.1 부동산대책으로 거래가 살아날 것으로 사료되나 2007년도에 워낙 수십년만의 대상투를 친지라 향후 대세 상승에 대해서는 자신있게 말씀드리지 못하겠습니다.

향후 대한민국의 경제에 대해서 우려섞인 말이 나오고 있는데 박근혜정부에서 실물 경제가 살아나야지 그렇지않으면 자칫 경제의 주도권이 이웃 일본으로 넘어가 장래 한국 경제가 심각할 지경에 이를 수 있습니다.

그동안 한국 경제는 어느정도 궤도에 오른지라 이제는 일본 경제와 정면으로 한판 붙어 생존해야할 때가 아닌가 합니다.

2020년대에는 한국 경제가 좋지않아 주식, 부동산 투자보다는 채권 투자가 낫다는 전망이 나오고 있습니다.

1990~2000년대의 일본 경제 침체 전철을 2010~2020년대에 한국에서 밟을 수도 있다는 비관적인 전망이 나오고 있습니다.

참 그러고보면 한국 경제는 1997년 12월 IMF 이후 10년만인 2008년도에 미국발 금융쇼크를 거쳤는데 향후 또 어떤 경제 위기를 거칠지 대한민국의 향후 경제가 우려됩니다.

물론 지금부터 실물 경제를 살리고 2018년 평창동계올림픽을 잘 치루고 하면 도약할 수도 있지만 현재 경쟁국가인 일본 경제의 회복이 상당한 걸림돌이 됩니다.

1988년 88 서울올림픽 이후 대한민국 부동산시장 동향을 보면 1990~2000년대에 중국 경제가 호황일때는 서울, 수도권 부동산이 살아났으나 몇년전에 일본 경제가 살아나기 시작한때 부터는 지방 그중에서도 특히 경상권 부동산이 꿈틀대고 있군요.

부산 해운대는 일본의 부유층들이 세컨드하우스를 보유하기에 좋은 입지라고 하는데 향후 일본 경제의 호황으로 수도권과는 달리 지리적으로 일본과 가까운 부산 해운대를 포함한 경상권 부동산이 수혜를 입는건 아닌지 모르겠습니다.

필자의 견해로는 박근혜정부 이후 그리고 2018년 평창동계올림픽 이후에는 국내 부동산의 주도권이 서울, 수도권, 부산 등 어느 곳으로 갈지 연구 대상이나 일본 경제가 대세를 맞는다면 주도권이 지리적으로 일본과 가깝고 일본인 투자가 용이한 부산 부동산으로 옮겨 갈 수도 있습니다.

2018년 이후 주도권이 부산 부동산으로 옮겨간다면 서울, 수도권 부동산은 그야말로 잃어버린 20년이 될 수도 있습니다.

대부분의 사람들은 아직도 서울 강남권 불패에 사로잡혀 있는데 향후 세계 경제의 흐름이 이러한 불패 신화를 돌려놓을 수도 있습니다.

현재 박근혜정부에서는 그동안 저평가된 지방후발주자 대구, 구미, 울산, 광주 등과 수도권 산업단지 인근 천안, 아산 그리고 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시가 약진하고 있습니다.

박근혜대통령 임기가 만료되고 2018년 평창동계올림픽이 끝나고나면 또 어떤 한국 실물경제가 펼쳐질지 지금부터 사뭇 궁금해 집니다.

부동산에는 정책과 리모델링, 한강변 초고층화, 용산 국제업무지구 등 개발이 있으나 무엇보다도 실물 경제의 흐름이 중요합니다.

부동산 투자의 제1은 실물 경제 즉 경제 회복입니다. 코스피지수가 대세 상승하는 등 실물 경제의 흐름이 상승 코스를 그려야만 서울, 수도권 부동산의 미래가 있습니다.

대한민국 부동산시장의 대세는 서울, 수도권 부동산에 있지만 틈새는 부산, 대구 등 지방에 있습니다.

2020년대에 실물 경제가 좋아지면 서울, 수도권 부동산이 대세 상승을 하겠지만 일본 경제가 상승 코스를 그리면 지리적으로 일본과 가까운 부산 등 경상권 부동산이 틈새시장을 형성하여 국내 부동산시장을 주도할 수도 있습니다.

향후 한국 경제의 흐름에 따라 부동산도 춤을 출 것입니다.

2008년 미국발 금융쇼크 이후 서울, 수도권 부동산의 대세가 꺾였지만 지방 부동산은 틈새시장을 형성하여 전국 부동산시장을 주도하고 있습니다.

부동산은 살아움직이는 생명체와 같습니다. 2020년대에는 또 어떤 부동산이 전국 부동산시장을 주도할지 사뭇 궁금해 집니다.

2020년대에는 서울 부동산 불패 신화가 이어질지, 일본 경제의 호황과 함께 지방 특히 부산 부동산이 주도할지 그것이 문제로소이다.

재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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