전체메뉴 NEW
한경 글로벌마켓 오픈 이벤트

해제나 해지가 안 되는 아파트

2013-03-29 | 작성자 윤정웅 | 조회수 8,278 | 추천수 214

우선 ‘해제’와 ‘해지’에 대한 용어의 정의를 알기 쉽게 약술해보자. 

해제란 계약은 정당하게 성립하였지만, 어느 쪽 당사자의 귀책사유에 의해 계약당시로 소급하여 효력을 상실시키는 법률행위이고, 해지란 계속적 관계에서 어느 시점까지는 유효하게 성립하였으나, 그 계약을 더 이상 지탱할 수 없는 사정변경의 발생으로 장래에 향해 효력을 소멸시키는 법률행위를 말한다.

甲과 乙이 부동산 매매계약을 체결하였으나, 매수인인 乙이 지정된 날짜에 중도금이나 잔금을 지급하지 아니하여 계약이 깨지는 경우를 해제로 생각하고, A남과 B여가 내년에 결혼을 하기로 약혼을 하였으나, B여가 불임이라는 진단을 받고부터 지금까지의 동거생활은 끝을 냄과 동시 파혼을 하자는 뜻이라면 어떨까? 좀 억지스러운 비유이긴 하지만, 그냥 이해하시라.

해제와 비슷한 게 취소라는 것이 있다. 취소는 기존의 법률행위에 사기나 강박이 들어 있을 때 소급하여 소멸시키는 법률행위를 말한다. 취소는 모든 법률행위에 해당이 되고 해제는 계약에만 해당이 됨이 다르다. 그러나 취소나, 해제나 해지는 모두 손해배상이라는 문제가 따르게 됨을 잊지 마시라.

아파트소송에서 집단소송은 매수인 측에서 해제권을 행사하려는 것이고, 제 날짜에 이자나 잔금을 내지 않으면 매도인인 건설사 측에서 해제권을 행사하는 게 통상적이다. 입주를 하지 않으면 당연히 건설사 측에서 해제권을 행사해야 마땅할 것임에도 요즘에는 어찌하던 들어오라고 온갖 법적조치를 다하고 있다.

수분양자들은 나도 들어가고 싶지만 형편이 어려워 못 들어가겠으니 ‘기득의 권리는 모두 포기하겠으니 너와 나의 계약은 오늘로서 없던 것으로 하자’라고 한다면 오늘로서 해지를 원했거나 발표했다고 봐야 한다. 그러나 건설사는 그런 해지요청을 들어주지 않는다. 해지를 받아준다면 해지된 물량을 재분양할 길이 없기 때문이다. 누가 지금 같은 세상에 줄 돈 다주고, 미분양을 사겠는가?

입주하지 못한 수분양자들은 온갖 협박과 두려움을 당하면서도 행여 오늘이나 내일이나 해제가 될까, 내가 원한 해지가 될까, 애태워 기다려보지만 배달되는 우편은 해제통보가 아닌 독촉장일 것이다. 누구 네는 해제가 됐다고 하던데 왜 나에게는 신용카드까지 정지시켜 놓고, 해제는 해주지 아니할까.

1. 건설회사가 워크아웃이 되면 해제나 해지가 되지 않는다.

여러분들께서 가지고 계신 아파트 분양권의 시행사나 시공사가 워크아웃이 돼있으면 해제나 해지가 되지 않는다. 워크아웃은 건설사가 자금난에 빠졌을 때 채권자 75%동의를 얻어 대개 5년 기한으로 그 회사를 살리는 제도로서 그 기간 동안은 채권, 채무가 동결되기 때문이다.

아파트 분양의 해제나 해지는 중도금 대출의 대위변제가 열쇠를 쥐고 있는데 출금이 되지 않는다면 대위변제가 될 수 없을 것이고, 대위변제가 되지 않으면 수분양자들만 동네북처럼 은행이 치고 가고, 건설사가 치고 가게 된다. 결국 재산과 월급에 가압류 당하고, 재판하는 처참한 현상이 이어지게 되는 것이다. 시행, 시공사가 워크아웃 중이라면 행여 해제나 해지를 기다리지 마시라.

2. 건설사가 기업회생신청(법정관리) 중이면 해제나 해지가 되지 않는다.

기업회생이란 부도직전이나 직후에 흑자부도 또는 다시 살아날 가망이 있을 때 법원의 허가를 얻어 다시 회사를 살리는 일로서 이 또한 대개 4-5년이 걸린다. 신청과 동시에 모든 채권, 채무는 동결이 되기 때문에 대위변제 또한 불가능하다. 관재인이 선임되고 판사의 허락을 받아 회사를 운영한다. 아무리 기다려도 소용이 없는 일이다. 이런 법이 건설사는 춤추고 서민들은 우는 법이 아닐까?

건설사가 부도나 버리면 아파트는 고아가 된다. 그 고아를 가진 부모들은 은행대출금 때문에 피를 토하고 있다. 은행에서는 재산에 가압류를 하고, 매일 같이 재판을 걸어오고 있다. 아파트에 입주하건 아니하건, 그건 네 사정이고 우리 은행에서 도장 찍었으니 중도금을 갚으라는 것이다. 세상에 이런 환장할 노릇이 또 어디 있겠는가? 아파트 한 채 잘못 분양받았다가 살림 망한 사람들이 날로 늘어가고 있다. 월급에 가압류 당했다가 망신 사는 일이 비일비재하고...

3. 입주율이 50-60%가 넘지 않으면 해제나 해지가 되지 않는다.

입주를 하지 않은 사람들은 입주 후 이자도 내지 않고 있음이 사실일 것이다. 수분양자가 이지를 내지 않으면 연대보증한 건설사가 내야 한다. 그런데 입주가 되지 않는다면 건설사는 어디서 돈을 염출하여 이자를 내겠는가? 그래서 입주율이 20%를 밑도는 회사들은 견디지 못한 채 신탁사에 현장을 맡겨 버리고 나 몰라라 하는 것이다.

입주가 미비한 회사들은 독촉이 더 심하다. 한 푼이라도 긁어모아야 자기들도 살아날 수 있기 때문이리라. 요즘 분양권 가진 사람들 엄청 바쁘다. 지급명령, 구상금, 위약금, 대여금 등 생전 듣지도 보지도 못한 법원서류 때문에 종합법률사무소인 법무법인을 찾아 싸게 해 달라고 통사정을 한다. 물론, 싸게 해드리려고 애를 쓰지만, 기본금은 있다.

분양권을 가지신 분들은 대개 이런 경험이 처음이기 때문에 별일 아니겠지, 생각하고 때를 놓쳐 오시는 일이 허다하다. 입주를 할 형편이 안 되면 바로 노하우가 깊은 종합법률사무소를 찾아오셔서 자신들의 처지를 솔직히 상담하시라. 그리하면 피할 길을 알려 드릴 수 있고, 뚫고 나갈 길도 알려 드릴 수 있다. 해결이 잘 되어 웃고 나가시는 분들이 훨씬 더 많음을 참고하시라.

법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. 수원시영통구원천동78-1 법원사거리
윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기