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내 집 마련 서두르는 게 옳다

2013-02-14 | 작성자 윤정웅 | 조회수 12,075 | 추천수 241

설 명절이 지나면 변하는 게 많다. 계절이 성큼 봄으로 접어든 기분에 얼었던 마음부터 녹는다. 옷치장부터 다시 하게 되고, 마음가짐도 기지개를 쭉 펴게 됨이 필자만의 처지는 아니리라. 그래서일까. 백화점이나 염가매장에서는 겨울옷은 이미 공급을 멈췄고, 화사한 봄옷이 등장해 고객들의 눈길을 사로잡고 있다.

부동산시장도 계절과 밀접한 관계가 있다. 봄철은 작은 시장, 가을철은 큰 시장이 열리는 계절이기 때문이다. 그렇다면 지난 4-5년 동안 줄곧 내리막길을 걷고 있는 부동산시장은 곧 살아날 수 있을까. 경기침체에 가장 민감한 시장인지라 섣불리 판단하기는 이르지만, 다음 몇 가지 여건을 참작해 보노라면 긍정적으로 바라보는 게 옳을 것이다.

-대책은 받지 않고, 마음만 받겠습니다-

취득세 감면 연장대책은 지난 12월 이후 멈췄던 거래가 이어질 것이나 다주택자 중과세 폐지 등 후속 대책이 따라주지 않으면 저가 급매위주의 반짝 시장에 그칠 수 있다. 우리나라 부동산시장은 언제나 정부 마음, 국회 마음 따로 가기 때문에 늘 헛물만 켜는 일이 반복되고 있어 이제는 크게 기대를 하지 않음이 사실이다.

설령 대책이 나온다 해도 알맹이가 없거나 시행 기간이 짧아 대부분 하룻밤 풋사랑이리라. 하룻밤 풋사랑은 감질나기에 딱 좋다. 거기에 미쳐 본처까지 차버리는 사람들이 많다. 그러나 풋사랑은 쉬이 마음이 변해 오래 가지 못한다. 부동산 대책도 따뜻해 질만하면 거둬들이는 게 보통이다.

대책이 사그라질 때 어떤 일이 일어나는지 아시는가? 득을 보는 사람도 있지만, 대개 내 재산이 손해를 보게 된다. 약발에 의존한 체력은 오래갈 수 없기 때문이다. 조금 더 오르겠지, 하면서 버티는 일은 손해를 키울 수 있다. 지금은 워낙 시장이 어렵기 때문에, 구원투수를 내 놓으라고 하지만 그게 사람의 마음을 헷갈리게 한다는 뜻으로 이해하시라.

하지만 팔 계획이 있고 살 계획이 있을 때 대책이 나와 금전적 이득을 준다면 금상첨화가 아니겠는가. 봄철 전세시장이 크게 요동치지는 않을 것이나, 한 푼이 어려운 세입자들의 처지에서는 떨고 있을 것이다. 부동산대책은 별로 효력이 없을지라도 새 정부에서 살리겠다는 마음이 있음을 알고 계시라. 새 정부 첫 해의 정치이념이 5년을 끌고 갈 수 있기 때문이다.

-부동산정책은 경제회복을 견인하기 위함이다-

7%대의 경제성장률이 금년에는 2%대를 예측하고 있다. 부동산 거래가 왕성할 때에는 경제성장률이 높았고, 침체기일 때에는 낮았음을 익히 경험하셨으리라. 우리나라뿐만 아니고 세계 대부분의 나라들이 다 그렇다. 2008년 미국 금융위기를 보더라도 답은 쉽게 찾을 수 있을 것이다.

지난 몇 년 우리나라는 수많은 대책을 내놨지만 모두가 실패했고, 실패한 이유는 두 가지로 나눠볼 수 있다. 그 하나는 세계적인 경제침체이고, 그 둘은 알맹이 없는 대책이었기 때문이다. 대통령은 부동산을 무서워한다. 쉽게 말해 보합세를 원한다거나 최소한 강보합세를 원한다는 뜻이다.

가계부채 증가 우려로 지금까지 DTI(총부채 상환비율)라는 잣대를 사용하고 있다. 따라서 매수인들은 집값이 계속 내려가고 있기 때문에 무서워서 집을 살 엄두를 낼 수 없고, 사려해도 소득증빙이 없어 총부채 상환비율을 채우지 못해 가난한 집 총각이 최진사댁 셋째 딸 바라보듯 한숨만 쉴 뿐이다.

어찌하던 집 있는 사람이 또 집을 사게 하려고 임대인을 상전 모시듯 했지만, 영리한 임대인들이 그런 임시변통에 넘어 가겠는가. DTI폐지, 다주택자 양도세 중과세 폐지, 분양가 상한제 폐지가 따르지 않는 부동산 정책은 패자부활전이나 다름이 없다. 정부와 국회는 패자부활전에 치중하지 마시라. 일단 경제를 살려 놓고 보는 게 옳을 것이다.

-신규분양 아파트, 돌다리도 두들겨라-

전세수요자가 내 집 마련을 하기 위해 대출을 받고자 해도 DTI비율에 걸려 대출을 받을 수 없게 되면 다시 전세로 눌러 앉게 되고, 전세금을 울려줘야 한다. 그러나 신규분양에서는 DTI제도가 적용되지 않는다. 즉, 중도금 대출에서는 DTI라는 잣대를 들이대지 않거나 시늉만 내기 때문에 누구나 분양을 받을 수 있다는 것이다.

결국 DTI제도 시행은 건설사를 살리기 위한 정책일 수도 있다. 입주 때 중도금 대출을 잔금대출로 전환할 때에도 까다로운 소득증빙을 요구하지 않는다. 이미 중도금 대출이 돼버리면 잔금대출 전환은 저절로 된다고 보는 게 옳다. 일반주택시장은 대출이 까다롭고, 신규분양시장은 수월하다는 뜻으로 이해하시라.

그러나 세상일이란 알 수 없는 것, 입주 때 분양받은 수분양자 재산이 줄어들어 입주할 수 없다면 어찌될까? 계약금 몰수당하고 별도로 위약금을 물어줘도 계약의 올가미에서 빠져 나올 수 없음이 현실이다. 요즘 새 아파트 분양받았다가 입주 못한 죄로 거지되는 사람들이 엄청 많다.

설 명절 이후 전국의 신규분양이 1만4천 가구쯤 된다. 조심하시라. 무작정 받아놓고 보자는 계산은 훗날 큰 손해를 불러올 수 있다. 그리고 분양권으로 팔 생각은 아예 하지 마시라. 입주 때 할인이 유행인 세상에 누가 분양권을 사겠는가?

수요와 공급은 시소게임에 비유한다. 그러나 부동산시장의 시소게임은 멈춰 선지 오래됐다. 매수인은 높은 쪽에 앉아 있고, 매도인은 땅바닥 쪽에 앉아 있다. 미국, 일본, 중국, 유럽 등 세계 여러 나라들이 패자부활전에서 모두 살아나고 있다. 높은 쪽에 앉아 있을 때 멀리 보시라. 경제회복이라는 파도가 저만치 오고 있으니까,

윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소) 사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein

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제공닥터아파트

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