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부동산경기 언제 풀리나? 내년 주택가격 오를까 말까?

2012-12-11 | 작성자 차윤원 | 조회수 17,991 | 추천수 360

지금은 본격적인 대선정국이다. 늘 대선정국이면 각종 부동산관련이 공약이 쏟아져 나오곤 했는데 이번 대선주자들은 부동산관련 공약에는 입을 다문 모습이다. 부동산의 경기침체가 심각한 수준인데도 대선주자들은 서로 눈치만 보고 요식적인 부동산공약만 언급하고 있다. 이제는 부동산 경기침체가 너무 심각한 수준이어서 특단의 조치가 필요한데도 말로는 경제를 살려야한다고 외치면서도 서로 눈치만 있다. 인구는 많고 재원확보에는 한계가 있는데 지나치게 복지게임에만 치중하는 것 같다.

부동산 투기를 잡으려고 만들어낸 징벌적인 규제가 부동산 경기침체를 넘어 우리 서민경제의 발목을 잡고 이제는 은행과 산업기반을 뒤흔들 정도로 위험수위에 도달한 것으로 보인다. 가계부채와 하우스푸어의 문제가 매우 심각하고 그 문제의 중심에는 대부분이 중산층이하의 서민이라는 점이다. 이 상태로 계속 간다면 중산층의 빈곤층으로의 전락과 서민층의 양산과 빈익빈 부익부의 격차가 더욱 심화될 것으로 보인다.

MB정부에서는 수 차례에 걸쳐 부동산 활성화 대책을 발표하였지만 시장은 오히려 더 무기력하게 무너져왔고 시장에는 백약이 무효한 정책이었다. 그 이유는 간단하다. 그것은 부동산에 칭칭 감겨져 있는 징벌적이고 과도한 부동산 규제 때문이다. 양도세중과세, 종부세, 장기보유특별공제의 폐지, 분양가상한제, DTI금융규제, 높은 취득세 등 부동산거래를 근본적으로 막아버린 상황이다. 그러니 무슨 부동산정책을 내놓아도 부동산거래가 살아난다는 것은 기대하기는 어렵다.

이 상태로 계속간다면 부동산경제는 물론 우리나라 전체의 경기가 침몰할 수도 있음을 간과해서는 안된다. 자본주의 시장에서는 “보이지 않는 손”에 의한 자율기능을 완전히 배제하는 정부의 지나친 규제는 시장을 왜곡시키고 장기화될 경우 시장의 면역력을 약화시켜서 결국은 시장을 붕괴되고야 만다. 시장의 붕괴로 인한 고통은 결국 서민들이 떠안게 되고 만다.

필자는 생각으로는 경제는 규제보다는 흐름과 유동성으로 생산성의 향상과 경제활성화를 통한 성장이 바람직하다고 생각한다. 현재 부동산시장에 짙게 내려진 징벌적인 규제는 모두 풀려야 하고 풀릴 것으로 보인다. 그러면 굳이 부동산활성화 대책을 마련하지 않아도 자연적으로 하우스푸어도 해결되고 가계부채도 해소될 것으로 생각한다. 우리의 부동산경기가 풀리려면 최소한 DTI금융규제가 폐지되어야 하고 궁극적으로는 양도세중과세, 종부세, 분양가상한제가 폐지될 때 우리나라의 부동산경기가 풀릴 것으로 본다.

위의 그래프는 지난 15년간의 부동산가격의 등락을 추세선으로 표현해 보았다. 필자는 2013년 내년의 주택가격은 서울의 중심지역을 필두로 상승모드로 전환될 것으로 보이며, 서울의 변두리지역은 상승세에 들어서겠지만 강한 보합세를 유지할 것으로 보이다가 부동산관련 규제가 풀리면 눈에 띠는 상승국면으로 전환될 것으로 보인다.

필자는 2002~2008년까지 부동산거품이 많은 시기였다면 2011년 이후에는 오히려 물가의 상승이나 화폐가치의 하락에 비해 지나치게 하락해서 “과잉하락”으로 충분한 상승여력을 확보하고 있다고 판단된다. 부동산관련 규제가 일부라도 폐기되고 미국이나 유럽의 경기불안이 해소된다면 상당폭의 가격상승도 기대할 수 있을 것으로 본다.

모든 사람은 성공을 꿈꾸는 안정을 기원한다. 성공한 사람은 불황기에 기회를 찾고 견실한 투자를 통해 성공을 하고 호황기에는 닥쳐올 위험을 대비하고 안정을 취한다. 지금은 심각한 불황기이고 어려운 시기이다. 지금이 바오 성공을 위한 단초를 찾아야 할 시기가 아닐까?

<차윤원 가나부동산투자연구소 대표>

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제공한경닷컴

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