지방선두주자 VS 지방후발주자

2012-12-05 | 작성자 이주호 | 조회수 9,762 | 추천수 233

- 지방선두주자와 지방후발주자는 4년 시차로 움직인다 -

지방선두주자 부산, 경남은 이명박정부 출범 즈음인 2007년 하반기부터 대세상승하기 시작하여 2011년 상반기까지 햇수로 5년동안 전국 부동산시장을 주도하였습니다.

이 기간동안 수도권 부동산은 대세하락하였는데 결과론적으론 수도권 부동산과 지방선두주자 부산, 경남 부동산은 극과 극을 달렸군요.

지방 부동산은 지방선두주자 부산, 경남과 지방후발주자 대구, 광주, 울산, 구미, 경북, 강원 등으로 대별할 수가 있는데 지방 후발주자는 지방선두주자가 정점을 친 2011년도에 갓 상승한 측면이 있습니다.

지방선두주자 부산과 지방후발주자 대구는 이미 2000년대부터 움직임을 달리 해 왔습니다.

2000년대에 수도권 부동산이 대세상승하고 있을때 지방 부동산은 막간 역할을 하였다고 할 수 있는데 지방선두주자 부산은 2003년쯤에, 지방후발주자 대구는 2007년쯤에 정점을 쳐 이들 지방선두주자와 지방후발주자는 4년 정도의 시차를 가지고 움직이고 있슴을 알 수가 있습니다.

이러한 4년 시차에 따라 지방선두자자 부산이 2007년 하반기부터 움직이기 시작했는데 이로부터 정확히 4년뒤인 2011년부터 지방후발주자 대구 등이 움직이기 시작했군요.

사실 지방선두주자 부산 부동산시장은 2011년 상반기 정점 이후 작금에 매물이 넘치는 반면 지방후발주자 대구 등은 매물이 잘 없다시피해 확연히 다른 양상을 보여주고 있습니다.

이는 그동안 고평가된 부산 부동산과 저평가된 대구 등 부동산의 차이가 아닌가 합니다.

이는 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로, 투자는 고평가 지역에서 저평가 지역으로 물흐르듯이 하는 현상과 유사합니다.

최근 지방 부동산이 목이 찼다는 기사가 흘러나오고 있는데 이는 지방선두주자 부산, 경남에 한하는 현상이고 지방선두주자와 지방후발주자 4년 시차를 적용하면 지방선두주자 부산이 2011년 상반기에 정점을 쳤으니 지방후발주자 대구, 울산, 광주, 구미, 경북, 강원 등은 그로부터 4년뒤인 2015년 상반기쯤에 정점을 치지 않을까 합니다.

내년부터 부동산경기가 회복세로 들어서면 2015년 상반기까지 부동산경기 소사이클에 해당되는 소사이클 3년 현상이 적용되기도 하는군요.

물론 이는 어디까지나 가정이지만 부동산경기가 최악인 상태인 이즈음 내년부터 부동산경기가 살아나면 충분히 그럴 공산이 큽니다.

지방후발주자 대구 등 부동산시장 현장에서는 아직 상승 여력이 있는지 저층 등 일부 좋지않은 물건을 제외하고는 매물이 잘 나오지 않는게 이러한 현상을 잘 말해주고 있습니다.

또 지방선두주자와 세종시의 흐름이 유사하고, 지방후발주자와 혁신도시의 흐름이 유사한데 이러한 맥락에서 필자는 앞으로 부동산경기가 살아나면 지방후발주자 대구, 광주, 울산, 구미, 경북, 강원 등과 혁신도시에 가장 후한 점수를 주고 싶습니다.

올해 들어와서 지방후발주자와 혁신도시 아파트 분양이 호조를 보이고 있는데 이들 지역의 아파트 입주가 2~3년뒤에 이루어진다고 하면 이들 지역은 앞으로 2~3년동안 호황을 맞지않을까 합니다.

세종시 아파트가 입주전까지 호황을 누렸으니 혁신도시 아파트 역시 이변이 없는 이상 입주전까지 호황을 누릴 가능성이 큽니다.

요즈음의 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 세세하게 움직이기 때문에 부동산 원론보다는 각론에 치중해야 할 때입니다.

과거에 동시다발적으로 움직이는 부동산시장과는 달리 작금의 부동산시장은 개별적으로 움직이기 때문에 각 지역별, 평형별, 상품별에 따른 세세한 부동산시장 분석이 필요합니다.

세상이 워낙 복잡다단하게 움직이다보니 부동산시장도 복잡다단하게 움직이는가 봅니다.

2000년대에 수도권 소형아파트와 지방선두주자가 움직임이 유사하였고 수도권 대형아파트와 지방후발주자가 움직임이 유사하였습니다.

이러한 다른 움직임을 감안하면 수도권의 경우 그동안 소형아파트가 우위에 있었는데 이제 대형아파트에 바톤을 넘겨줄때도 된 것 같습니다.

지역별, 평형별, 상품별에 따라 움직임을 달리할뿐 결국에는 모든 부동산이 몇년뒤에는 평준화 현상을 이루지 않을까 합니다.

2000년대에는 수도권 내부지역이 대세상승하였는데 그때 소외된 수도권 외곽지역 평택, 안성 등이 요즈음 대세상승을 달리는 것도 그러한 현상이 아닌가 합니다.

다시한번 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로, 투자는 고평가 지역에서 저평가 지역으로 물흐르듯이 하는 현상을 되새겨야 할 시점입니다.

부동산경기가 살아나도 되는 놈은 되고 안되는 놈은 안됩니다.

되는 놈이 어떤 놈인지 다시한번 부동산 각론에 치중해야 할 때입니다.

이러한 맥락에서 지방선두주자보다 지방후발주자를 예의주시하라고 말씀을 드립니다.

재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

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