은평뉴타운 청약가치의 오해와 진실

2007-05-17 | 작성자 이명수 | 조회수 15,678 | 추천수 400

뉴타운 사업은 현재 가장 대권에 근접했다는 평가를 받고 있는 이명박 전 서울시장의 대표적인 실적으로 평가된다. 이러한 가운데 서울 영역안에서는 오랜만에 대단위 택지개발을 통한 신규물량의 공급이라는 점에서 분양을 앞둔 은평뉴타운에 서울 청약 통장 가입자들의 시선이 쏠리고 있다.


이미 4차 지정에 이르고 있는 뉴타운 가운데 기존재개발사업과 별다를 바 없는 길음뉴타운을 제외한다면 은평뉴타운이 향후 사업 추진을 줄줄이 앞두고 있는 모든 뉴타운 사업지의 대안을 제시해 줄 수 있을 것으로 귀추가 주목된다.


다만 지난 송파신도시 관련 칼럼에서와 마찬가지로 사실상 한번만 쓸 수밖에 없는 청약통장을 활용하는데 있어 무작정 은평뉴타운 물량에 접근 하는 것은 곰곰이 생각해봐야 할 것이다. 개별적으로 청약자들 각각의 입장에 따라 기회비용측면에서의 손실도 고려를 해봐야 할 것이기 때문이다.


현재 길음, 왕십리와 함께 1차 뉴타운에 속하는 은평뉴타운은 오는 10월 분양을 계획하고 있다. 지난해 공급 예정이었던 은평뉴타운은 당시 고분양가 논란으로 인해 연기됐으며 공사 80% 진행 후 분양하는 후분양제 적용으로 입주시점은 2008년 6월경이 될 것으로 보인다.


은평뉴타운은 서울시 도시개발방식으로 조성돼 서울 거주자에게만 1순위 청약자격이 주어지게 된다. 단 입주자 모집공고일 전일까지 주민등록을 옮길 경우 청약 가능할 전망이다.


오는 10월에는 비교적 사업 추진이 빨라 현재 50% 정도의 공정률을 보이고 있는 1지구 내에서만 물량이 공급될 가능성이 크다. 


대부분의 청약 예정자들이 기대하는 측면에서 은평뉴타운의 현재 ‘실거주 + 투자가치’ 로서의 위치를 크게 환경적인 면과 분양가 대비 예상 수익률면에서 살펴보겠다.


주지하다시피 은평뉴타운은 무엇보다도 우수한 쾌적성을 자랑하고 있다. 동측 북한산국립공원, 서측 서오릉 자연공원, 남측 갈현근린공원, 북측 창릉청이 자리하고 있고 구역 내 중앙에는 진관근린공원이 위치해 웰빙트렌드에 걸맞는 주거 단지 조성이라는 특징이 메리트로 작용하고 있다.


주거 선택에 있어서도 웰빙트렌드의 중요성이 강조되고 있는 현 추세에서 은평은 판교신도시에 버금가는 생태도시라는 특징이 메리트로 작용하고 있다. 그렇지만 아직까지 서울에서는 시세 상승력 부분에서는 쾌적성 보다는 생활편의성 등의 반영 비중이 높은 것이 사실이다.


향후 베이비붐 세대의 은퇴시점인 2015년 이후 본격적인 고령화 사회 진입을 고려시 상대적으로 쾌적성이 우수한 은평뉴타운의 가치가 높게 평가될 가능성이 있지만 아직 이 같은 예측은 시기상조이다.


특히 은평뉴타운의 가장 취약점으로 작용하고 있는 교통 문제가 남아있다는 한계가 있다. 실질적으로  4만2000여 명의 수용 인구, 1만5000여 가구를 감당하기에는 계획된 교통 대책만으로는 부족할 것으로 예상된다.


이미 무악재부터 구파발 구간은 상습정체 구간이며 내부순환도로와 통일로가 만나는 홍은고가도로의 경우 평일에도 거주민을 비롯해 등산객 등 차량이 많다.


특히 출퇴근 시간에는 정체를 각오해야 하는 만큼 향후 뉴타운 입주시점 교통 대란이 염려돼 시차원에서의 추가적인 교통 대책이 필요한 상황이라는 점은 염두해 두어야 한다.


또한 은평뉴타운 북서측에 154만평 규모로 조성될 삼송지구는 1만6000여가구가 수용될 예정으로 이들의 본격적인 입주가 들어설 경우 서울로의 진입로가 한정적이라는 측면에서 교통대란이 예상돼 막상 입주가 시작되면 이동의 큰 불편으로 선호도가 분양시에 비해 크게 떨어질 위험이 있다는 점은 충분히 고민하고 청약 접근을 해야한다.


투자수익률에 대해서도 충분히 검토한후 자신의 통장에 맞는 평형의 메리트를 점검해 본후 움직여야 한다. 은평뉴타운의 분양가는 지난해와 거의 비슷한 수준에 공급될 것으로 예상된다. 서울시측에서는 분양가 인하 방안을 마련 중이지만 후분양제 전환으로 인한 금융비용 상승 및 분양가상한제, 마이너스옵션제 비적용을 감안할 때 큰 변동을 없을 것으로 알려져 있다.


지난해 분양시점 기준으로 봤을 때 주변 시세 대비 높은 분양가로 인해 실질적인 가격경쟁력은 낮은 편이었다.


그러나 은평뉴타운 고분양가 발표는 시세를 끌어 올릴 만한 재료가 미약했던 은평구 일대 시세 견인 역할을 했으며 또한 지난해 말 이상급등 현상으로 탄력을 받았다. 이로 인해 높은 상승세를 나타낸 주변 지역의 현 시세는 오히려 은평뉴타운 공급 분양가의 가격 경쟁력을 키워준 결과가 됐다.


단순비교치로 인근 대표 단지로 볼 수 있는 불광 현대홈타운과 비교했을 때 평형별로 34평형 기준 평당 515만원, 41평형 기준 평당 323만원 선의 차이를 보여져 예상 분양가 대비 단순 시세 차익은 각각 1억6900만원, 1억3500만원 선이 가능할 것으로 예상된다.


평형별로는 단순 시세 차익만으로 30평형대가 메리트 있는 것으로 평가되지만 반대로 불광현대 홈타운의 최근 급등 분위기가 은평뉴타운 분양가에 기댄 면이 많다는 사실을 감안 한다면 불광현대의 현재 시세를 기준으로 은평뉴타운의 미래가치를 가늠한다는 자체가 무리일 가능성이 높다.


또, 불광동 현대홈타운 시세 추이를 감안 30~40평형대 두터운 수요층으로 인해 지난해 10월 대비 44.70%의 가장 높은 상승률을 기록했다는 점을 고려시 역설적으로는 은평뉴타운의 선호도에 따라 이 같은 수치가 일순 거품으로 수요층에게 인식될 수 있는 위험 역시 내재하고 있다는 것이다.


게다가 50~60평형대의 경우 일대에서는 상대적으로 수요층이 약하고 고분양가를 감안할 때 총투자금 대비 수익률은 실질적으로 낮을 것으로 예상돼 통상적인 블루칩 단지의 요건중 중대형 선호도가 시세를 견인하는 형태를 감안 30평형대 위주의 선호도 형성은 은평뉴타운 중대형의 메리트를 더욱 떨어뜨리는 결과를 낳을 것으로 전망된다.


예컨대 은평뉴타운의 입지는 서울이긴 하지만 택지개발지구로서의 어필은 고양시 일원과 화정 일산 일대가 될 것으로 전망된다. 이런 면에서 신규물량이라는 강점을 제외하면 일대 수급권에서 중대형 선호도가 일산 신도시에 밀릴 가능성이 높아 일정 부분의 시세 형성에서는 수요층이 분산될 여지가 있다.


결국 당초 기대와는 달리 서울속의 은평뉴타운이라기 보다 경기북부의 선호도가 시세를 뒷받침 할 것으로 일산과 비교 평당 1천7백만원선에 그칠 것으로 전망되며 추후 시세역시 일산 신도시 주요지역의 중대형 물량의 시세 형성에 영향을 받을 가능성이 높다. 


결론적으로 은평뉴타운 청약은 분위기에 휩쓸리기보다는 보유 통장별로 충분한 고민후 접근 하는 자세가 필요하다. 우선 청약 저축 가입자들의 경우 30평형대는 일대 대기매수세도 충분하고 분양가 자체의 가격경쟁력도 있는 만큼 송파신도시와 더불어 적극적으로 접근하는 것이 좋다. 금년 선보이는 물량의 경우 원가연동제 및 채권입찰제가 적용되지 않아 입주 후 바로 전매가 가능해 상대적으로 타 지역 공급물량 대비 환금성이 우수한 편이라는 점에서 청약메리트는 충분하다.


다만 청약 예금 가입자들의 타겟인 중대형의 경우 일대 대기매수세 부족과 교통적인 문제가 시세 제한 요소로 작용할 것으로 보이며 서북부 일대 고양 삼송지구, 불광동 재개발, 가재울 뉴타운 등 대단위 택지지구, 재개발 사업에 따른 공급 증가로 외부 수요 유입은 쉽지 않을 것으로 본인의 가점에 따라 다른 대체 청약처로의 방향 선회를 고려하는 것이 좋다.


덧붙이자면 은평뉴타운은 후분양제 아파트로 입주가 2008년 상반기 예정이므로 반드시 청약신청 전 자금 동원 가능 여부를 체크하고 목돈을 마련해 두어 아까운 청약통장을 날리는 일은 없도록 해야겠다.


앞서 말했다시피 은평뉴타운은 그동안 기대감만 무성하게 낳았던 뉴타운의 실체를 보여줄 수 있다는 점에서 관심을 기울일 필요가 있다. 하지만 작년 부동산 급등기때 아무도 지금의 하락기를 예상하지 못했듯이 현재의 상황도 분위기에서 나와 자신의 상황에 맞는 맞춤 재태크를 해야 할 시기가 왔다는 것을 빨리 인식해야 한다.


은평뉴타운, 송파신도시 청약 당첨이 가장 좋은 재태크일 수 있는 사람도 있는 반면에 다른 투자처로 접근 하는 것이 더 이익이 되는 사람도 있다는 것이다. 확실한 것은 지금 시중 분위기처럼 은평과 송파 모두 판교신도시의 기대치를 갖고 접근 하는 것은 아니라는 것이다.


필자가 그간의 칼럼을 통해 누차 강조했듯이 모든 투자 성공척도는 ‘역(逆)발상‘에서 나온다. 남들이 안 움직일 때 손타지 않은 곳으로 먼저 움직이는 것이 가장 좋은 방법이라는 것이다.


지금 시장에 가장 큰 영향을 미치고 있는 청약가점제나 분양가 상한제 모두 아직 적용전이라는 점에서 당분간 이 두 제도에 대한 기대와 좌절이 시장을 이끌고 가겠지만 크게 본다면 청약통장 활용 역시 부동산을 구매하는 수많은 방법 중 하나에 불과하다는 점을 잊지 말자.

이명수
부동산애널리스트
건국대학교 부동산학과 대학원 부동산학(부동산금융)석사
前 닥터아파트 투자자문팀 애널리스트
現 매일경제 부동산 자문위원
現 스피드뱅크 부동산연구소 투자자문센터장

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제공스피드뱅크

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