불법 부동산거래 피해는 고스란히 '국민 몫'

2012-09-03 | 작성자 이해광 | 조회수 10,123 | 추천수 326








공인중개사업계 거래실종으로 ‘사면초가’

2005년 노무현정부는 부동산거래 투명화를 위해 부동산 실거래가 제도를 도입, 입법화 하였고 다음해인 2006년부터 시행하여 7년의 세월이 경과했다.

시행초기에는 ‘계약자유의 원칙’에 정면으로 배치되는 법이라 하여 많은 우려와 반대의 목소리도 있었다. 하지만 실거래가 제도가 세계적 추세이고, 부동산의 투명한 거래는 반드시 필요하다는 명제 앞에 반대의견은 무시되었다.

이렇듯 우여곡절을 겪으며 ‘공인중개사업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’이 시행 되었으며 또한 새로운 법률에 의해 부동산거래 관리는 잘 되고 있는 것으로 모두는 알고 있었다.

그러나 부동산유통시장을 꼼꼼히 살펴보면 정상적인 거래 행위보다는 불법과 편법이 주를 이루는 천태만상의 음성적인 또 다른 시장이 존재하고 있다는 것을 알 수 있다. 그 실상을 알고 보면 ‘공인중개사업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’이 얼마나 유명무실한 법이며, 이를 집행하는 정부의 소신과 형평성에 대해 염려하지 않을 수 없다.

이러한 음성적 부동산유통시장은 컨설팅을 빙자한 중개행위, 소위 ‘인정작업’이라는 편법, 업다운(Up-Down)계약 체결, 중개수수료율 실종, 지켜지지 않는 중개시스템 등의 다양한 모습으로 전개되고 있다.

첫째, 컨설팅을 이용한 중개행위. 부동산 컨설팅이란 부동산의 유효사용 및 수익을 극대화하는 방안을 연구하고 검토하여 이를 필요로 하는 의뢰인에게 제시하는 전문직의 업무를 말한다. 부동산중개행위를 할 수 없음은 너무 당연하다. 하지만 사업자등록증을 발급 받은 뒤  무등록 자들과 연계하여 중개행위를 거리낌 없이 자행하고 있는 실정이다.

둘째, 소위 ‘인정작업’이라는 편법. 매도인이 받고자하는 매도가에 얼마를 추가하여 매매가 성사되면 추가 금액은 불법중개자의 몫으로 하는 행위로서 매도가의 10~30%, 많게는 50%까지도 가격을 부풀려 잇속을 챙기는 실정이다. 특히 자영업자의 창업 시 상가, 점포의 계약에 있어 권리금 등에 포함되어 있는 경우가 많다.
 
셋째, 업다운 계약체결. 훗날 되팔 경우 부과될 양도소득세를 감안하여 미리 매수금액을 부풀려 등기하는 행위와 반대로 취득세 등 세금을 내지 않을 요량으로 거래금액 보다 낮게 등기하는 행위가 비일비재하게 일어나고 있다. 특히 거래면적이 넓은 임야의 경우 매매대금을 크게 부풀려 보증 또는 담보용으로 이용하는 불법행위도 자행되고 있다.

넷째, 규정된 중개수수료율 실종. 각 지자체의 조례로 시행되는 중개수수료율 규정은 사문화되고, 불법중개자들이 몇 백만 원 단위로 수수료를 결정한다. 빠른 기일 내 매매를 성사시키거나 의뢰 금액보다 많은 가격을 받아줄 때는 거래금액의 10~20% 이상 수수료를 더 받는 경우도 있다.

다섯째, 지켜지지 않는 중개시스템. 무자격자인 경우 자신이 중개 업무를 하였음에도 불구하고, 계약서 작성 시 쌍방계약으로 소유권을 이전하게 한다. 이 경우 매도인이나 매수인도 함께 범죄행위에 가담하는 꼴이 되어 법적책임 등은 물을 수 없게 된다. 따라서 매매계약서에 반드시 첨부되어야 하는 중개물건확인 설명서 같은 문서가 존재할 수가 없고 책임 소재 또한 물을 수 없어 그 피해는 고스란히 매매당사자들에게 돌아가고 있다.

불법중개행위(컨설팅·무등록)자들은 그들만의 인적 네트워크가 구성되어 있고 부동산유통의 지하시장답게 일사불란하게 움직이는 조직을 갖추고 있다. 나름 위계와 시장질서가 존재하고 예전에 대유행 했던 지역별 물건 공급책인 이른바 ‘똠방’은 곳곳에서 활개를 치고 있다.

온갖 불법을 저지르는 무자격자들의 감언이설에 속고, 터무니없는 절차를 통해 부동산을 구입한 피해자는 선량한 국민이다. 정부가 이런 왜곡된 시장을 바로 잡지 않으면 결국 국민의 피해를 국가가 외면한 셈이 되고 마는 꼴이다. 특히 음성적이고 불법적인 행태로 인해 왜곡된 시장잠식은 공인중개사의 생존권과 업 권에 심각한 피해를 입히고 있다.

하지만 정부는 미온적 대응으로 일관하고 있으며, 보기에 따라서는 방관하고 있는 것처럼 느껴질 때도 있다. ‘공인중개사업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’은 투명한 부동산거래를 통한 부동산실거래가 제도정착을 위해 제정되었다.

그러나 위와 같이 불법과 편법이 만연한 음성적 부동산유통시장이 존재한다면 법제정의 취지는 사라지게 된다. 대다수 법을 준수하며 중개활동을 하고 있는 공인중개사들에게는 이루 헤아릴 수 없는 불이익을 가져다주고 있고, 국민들까지 큰 피해를 입고 있다.

부동산유통의 심각한 탈 ‧ 불법행위에 대해 정부는 크게 각성하고 바른 법 집행을 위한 관리와 위법자들에 대한 특단의 조치가 시급히 필요한 시점이다.

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제공한경닷컴

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