땅 투자 이렇게 하라

2012-08-01 | 작성자 이주호 | 조회수 19,503 | 추천수 410

- 땅 투자는 과학적으로 접근하면 승산이 있는 투자이다 -

 

땅 투자는 크게 대도시내 땅 투자, 개발지 땅 투자로 구분할 수 있습니다.

 

우선 대도시내 땅 투자에 대해서 말씀드리면,

 

우리는 1970년대부터 개발된 강남 땅값이 평당 수천만원 내지 수억대가 갈줄은 꿈에도 생각 못했습니다.

 

그러나 강남 땅값은 1988년 88서울올림픽을 치루고 나서 폭등했습니다.

 

이때의 땅값 오름세를 보면 이 땅값이라는게 도시계획이 나와서부터 오르기 시작하여 실질적으로 그 땅에다가 건물을 지을때 즉 개발이 될때 폭등하는 경향이 있습니다.

 

대표적인 예로 테헤란로 일대의 땅값은 도시계획선이 그어져있을 때 보다 빌딩이 들어서는 등 개발이 될때 더 폭등하였습니다.

 

잠실역 롯데백화점.호텔 자리도 실질적으로 롯데타운이 건설되었을때 땅값이 더 많이 오른 것으로 기억됩니다.

 

부산 역시 센텀시티.마린시티에 세계최대의 백화점인 신세계백화점이 들어서고 바다 조망이 빼어난 현대아이파크가 들어섬으로서 실질적으로 제대로 평가받게 되었습니다.

 

대구 역시 부산 센텀시티 신세계백화점에 이어 대구 동대구역세권에 2015년도에 오픈 예정인 신세계백화점이 건설되니 이 일대 땅값이 서서히 꿈틀대고 있습니다. 사실 동대구역 앞은 수십년동안 도시계획상 상업지역으로 지정되었으나 그동안 개발이 되지않아 땅값 상승이 미약한 측면이 있는데 동대구역세권 개발이 가시화되니 이제 땅값이 꿈틀대기 시작하는군요.

 

이러한 땅값 상승세로 보아 대도시내 요지 땅은 도시계획도 도시계획이지만 실질적으로 개발될때 그 가치를 발휘합니다.

 

교통요충지는 땅값이 제대로 평가되기 마련인데 부산의 교통요충지인 부산 도시철도 1, 2호선 환승역 서면이 롯데백화점이 들어서는 등 발전하니 대구 역시 대구의 교통요충지인 도시철도 1, 2호선 환승역인 반월당역에 현대백화점이 들어서는 등 반월당 일대가 급변하고 있습니다.

 

이렇듯 대도시 요지 땅에는 재벌급 디벨로퍼가 어김없이 들어와 이 일대 발전을 주도하고 있습니다.

 

서울은 강북에서 강남으로, 부산은 남구에서 해운대구로, 대구는 남구에서 수성구로 신시가지가 옮겨지니 대전 역시 서구 둔산동에서 대전에서 세종시로 가는 길목인 유성구 도안신도시 등으로 신시가지가 옮겨가고 있습니다.

 

강남에는 테헤란로, 부산에는 센텀시티역, 대구에는 범어네거리가 있듯이 대전 유성네거리도 최고의 요지가 될 것은 불을보듯 빤합니다. 유성네거리 일대의 개발이 본격화되면 이 지역 땅값도 제대로 평가받을 것입니다.

 

서울, 부산, 대구, 대전 모두 한강, 수영강, 신천천, 갑천 강 또는 하천너머 신시가지가 조성되는 것도 비슷한 도시개발 과정을 거치고 있는 것 같습니다.

 

여수 또한 금반 세계엑스포 개최 이후 급성장할 것으로 예상되어 향후 여수 지역의 땅값 상승은 전망이 밝습니다.

 

원주 역시 요지의 땅은 지금부터 2018년 평창동계올림픽 이후까지 개발이 수반되면 꾸준히 땅값이 오를 것으로 기대됩니다.

 

이처럼 대도시내 유망지 땅은 확실한 개발 및 성장을 바탕으로 하기 때문에 단발성 땅값 상승으로만 그치는게 아니라 주식시장의 초우량주 주가가 비싸듯이 향후 서서히 줄기차게 땅값이 상승할 것으로 예견됩니다.

 

주식에 우량주의 가격이 없듯이 부동산 역시 우량부동산의 경우 가격이 없다고 여겨집니다. 가격이 없다는 것은 그만큼 가격 상승이 상상을 초월할 수도 있다는 말입니다. 이것이 바로 대도시내 우량지역 땅값 상승의 매력입니다.

 

개발지 땅은 1980년대로 거슬러 올라가 말씀드리겠습니다.

 

1960~1970년대만 하더라도 우리나라 개발축은 경부라인이였기 때문에 경부 라인 위주의 땅값 상승이 있었지만 1980년대 동북아 시대를 맞아 지리적으로 중국과 가까운 서해안 라인이 서해안개발계획 등으로 본격적으로 개발되니 이 일대 저평가된 땅값이 하늘높은줄 모르게 올랐습니다.

 

참여정부때 발표된 행정중심복합도시 즉 현재의 세종시 그리고 혁신도시가 건설되니 이 도시내 땅, 신규분양아파트 그외 이들 인근지역의 땅값 이 꾸준히 오르고 있으며 4대강정비사업으로 강 라인 또한 친수구역 개발 등으로 재평가받게 되었습니다.

 

지방균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 등 건설로 지방은 지금 수십년동안의 잠에서 깨어나고 있습니다.

 

현재의 지방대세로 세종시 인근은 물론 혁신도시 인근 땅들도 이제 제대로 평가받기 시작하여 앞으로 땅값 상승이 꾸준히 이어질 것으로 기대됩니다.

 

개발지 땅을 투자할때는 현지의 개발도 개발이지만 철도, 고속철, 도로 등 교통망도 땅 투자에 있어서 상당히 중요한 부분을 차지하고 있습니다.

 

2018년 평창동계올림픽 개최전에 개통될 인천국제공항~서울 강북~원주~평창~강릉 KTX 라인은 말할 것도 없고 그외 제2의 서울역이라고 할 수 있는 수서역 일대와 수서역~동탄신도시~평택 라인 그리고 동해안 동해중부선 등 철도 라인 등도 개발지 땅 투자에 있어서 좋은 투자 자료가 됩니다.

 

국토개발은 종전 서해안 또는 서남해안 라인에서 강원도, 경북북부지역, 동해안 라인으로 급격히 이동하고 있습니다.

 

강원도 폐광지역 정선군 고한읍에 강원랜드가 들어서는 등 이 일대가 천지개벽했듯이 강원도에는 태백시를 비롯 동해, 삼척 등 저평가지역과 동해중부선 통과지역 등 아직 때묻지않은 순수한 땅이 많이 있습니다.

 

그러나 개발지 땅 투자는 개발이 수반되어야만 그 땅이 빛을 발휘합니다.

 

개발이 수반되지 않은 농림지역 땅보다 개발이 수반되는 도시계획구역내 자연.생산녹지지역, 계획관리지역, 도시계획이 변경될 지역 등 땅 투자가 우선시되어야 겠죠.

 

도시개발은 이미 공청회를 통해서 알려진 도시기본계획 등이 좋은 자료가 될 수 있고 그외 기업의 막대한 투자, 교통망 등도 훌륭한 투자자료가 됩니다.

 

땅값이 상승하는데는 다 그만한 이유가 있습니다.

 

그중에서도 대도시의 요지 개발이 수반되는 땅과 수십년만에 잠에서 꿈틀대는 개발지 땅 투자가 매력적이겠죠.

 

특히 개발지 땅은 수십년동안 오르지않던 땅값이 어떤 개발을 계기로 단기간에 수십배 이상 폭등하는 경향이 있습니다. 과거 서해안 일대의 땅값이 이러한 폭등 과정을 거쳤습니다.

 

그래서 필자는 수십년동안 잠자고 있던 땅값이 어떤 대대적인 개발로 한번 꿈틀되면 무섭다. 즉 한풀이 땅, 용틀임하면 무섭다라는 표현을 자주 씁니다.

 

작금의 한풀이 땅으로는 강원도, 경북북부지역, 동해안 라인을 꼽고 싶군요. 강원도에는 저평가된 수많은 시, 읍지역내 땅이 있고 대도시내에는 도시계획, 교통망 등으로 초우량지역으로 변모할 땅이 있습니다.

 

그러나 개발지대상 땅 중에서 경기도, 강원도내 남북접경지역 땅 투자는 현재의 남북관계로 볼때 아직 이르지않은가 합니다.

 

 

재테크맨 이주호

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제공한경닷컴

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