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부동산 열차에서 내려라

2012-05-08 | 작성자 성낙훈 | 조회수 14,010 | 추천수 333

제가 IMF가 막 끝날 무렵에 건축설계에서 부동산으로 업을 전환한지 이제 10년이 흘렀습니다. 그동안 업으로서 부동산시장을 보고 느끼면서 가까운 친구나 동료, 선후배 등과 상담 아닌 상담, 논의 아닌 논의를 하면서 개인적으로 경험한 소감을 이야기로 풀어보고자 합니다.


2003년경에 부동산 붐이 한창 일어나면서 관심을 두고 있던 해외부동산 시장 쪽도 들여다보면서 부동산 버블이란 소식이 드문드문 들려오기 시작했었습니다. 그러다 2005년경에는 미국시장에서 꽤나 자주 부동산 버블이 터질 것이라는 소식이 들려왔습니다. 그 당시에는 국내시장도 별반 다를 것이 없다고 느꼈습니다.


그러다 2006년에 접어들면서 부동산 가격이 폭등하는 게 난리도 아니었습니다. TV나 신문 같은 언론 뿐 아니라 온 세상이 부동산 이야기로 날이 지새는 것 같았습니다.


그 부동산 버블의 정점을 찍은 게 판교분양이 아니었나 하는 생각이 듭니다. 제가 판교분양을 보면서 이건 아니야, 청약율이 수백 대 일이 아니 천대 일이 넘어 가는 게 온당하냐고.  이걸 보고 ‘시장이 미쳤다’, 이런 게 소위 말하는 ‘광기’라는 것으로 부동산 버블붕괴의 징조라는 생각이 들었습니다. 


그 즈음에 판교 아파트에 분양받아 투자를 하면 어떻겠느냐는 문의가 들어왔습니다.  이렇게 대답해주었습니다.  글쎄요, 아마 재미없을 겁니다. 투자용이라면 오히려 자제를 하시는 게 좋을 겁니다. 


왜냐하면 우리나라 인구가 정점에 도달하는 시점이 2018년이라고 보면 부동산 가격은 인구가 정점에 도달하기 10년 전부터 하락하기 시작합니다.  그렇게 본다면 판교는 아파트 입주시점부터 가격이 하락하기 시작한다고 보시면 되겠습니다.  올해 통계청에서 그 인구정점을 2018년에서 2026년(?)으로 변경시켰다고 하는데 나름대로 근거는 마련했을 것이라고 봅니다만, 제 생각으로는 정치적인 수사로 밖에 보이지 않습니다.


그 해 2006념 연말이 다가오면서 블룸버그에서는 서브프라임으로 인한 은행의 손실이 거의 날마다 수십억에서 수백억 달러의 손실이 발생한다고 나오더니만, 시간이 갈수록 그 규모가 커지며 뉴스에 나오는 빈도도 점점 많아져 갔습니다.  그러길 한참 지나 2007년 7월에 가서야 ‘서브프라임 사태 발생’이라고 공식적으로 발표되면서 금융위기를 향해 가는 징표가 되었습니다.  그 후 9개월 만에 베어스터스가 파산하며, 그 6개월 후에는 또 다시 리만 브러더스가 파산하면서 금융위기가 시작되었습니다.


2008년 4월쯤인 베어스턴스가 파산한 한 달 후에 제가 CCIM(미공인 부동산투자 분석사)협회의 포름에서 우리나라 부동산은 이미 버블의 정점을 지났노라고 알리기 시작했습니다.


또 다시 몇 개월 후 리만사태가 터지기 전에 포름에서 이렇게 말했습니다.  앞으로 대한민국에서 피해야할 것 세 가지-부동산, 펀드, 주식-는 투자를 자제하시는 것이 좋을 겁니다.  또한 ‘향후 10년쯤 후에 가서나 언론에서는  이렇게- 지난 금융위기 때 최대의 희생자는 강남 아파트 부자들이라고-나오게 될 것이다’라고 말했습니다. 소위 말하는 ‘양극화’ 라는 말인데 사실은 중산층의 빈곤화 즉, 중산층의 몰락을 의미하는 말이지요.


그 해 연말 아니면 2009년 1월경 이었습니다. 한 지인과 저녁식사 자리가 있었습니다. 아파트 가격이 좀 많이 내려 이번기회에 집을 좀 넓혀보려고 하는데 어떻게 될 것 같으냐고 물어 보시길래 이렇게 얘기해 주었습니다. 경기가 나아질려면 앞으로 10-15년도 더 갑니다. 그래도 하시겠다면 3-5년 정도 지난 후 상황을 봐 가면서 하세요.


좀 기다리시면 강남 아파트도 반 토막 아니 반의 반 토막까지 갈 것인데 굳이 대출까지 받아가면서 구입할려고 그러세요?  최근에 만나 물어보니 그 때 구입하지 않았다고 하니 저로서는 천만다행이라 생각하고 안심이 되었습니다.


2009년 3-4월이 지나면서, 신문이나 방송에서 은 통 그린 슛(Green Shoot; 새싹)이니,  리카버리(Recovery; 경기회복)가 되느니 온 통 듣기 좋은 소리만 퍼지더군요.  정말 어이가 없었습니다. 주변에서는 거의 ‘금융위기는 끝났다’라고 하는데 포복절도를 하겠더라고요.  새싹이 난 것도 보질 못 했었고 경기회복이 된 것도 아니었습니다.  그 경기회복은 소위 말하는 ‘일자리 없는 회복(Jobless Recovery)' 이며 ’회복 없는 회복(Recoveriless Recovery)' 이고 ‘회계상의 회복(Accounting Recovery)' 일 뿐이었습니다. 말하자면 정치적인 수사였던 것입니다.


2009년 12월이 되어 업계에서 같이 종사하는 지인들과 오찬을 한 후 티 타임을 가지면서 얘기가 나왔습니다.  그 자리에서 “지금 만약에 ‘20억’을 각자가 가지고 있다면 어디에다 투자를 할 것인가?” 하는 얘기가 나왔습니다.  투자 종목에 상관없이 그 돈으로 장사를 하던 주식이아 채권을 하던 상가, 재개발 이나 재건축 같은 부동산에 투자를 하건 선택은 자유의사에 따라 할 수 있어요 라고 말이죠.  다수는 ‘재건축에 투자를 하겠다’ 였습니다.  저는 그 돈으로 ‘금’을 사겠다고 했습니다.


그러자 한 분이 ‘금’이라니, 아니 그럼 금융시스템이 무너졌다는 얘기가 아닌가? 하시길래 제가 “그럼요, 이미 무너졌죠,” 라고 대답했습니다.  왜냐하면 리만 사태가 일어나자 그것은 이미 국제금융시스템이 무너졌다는 의미였습니다.


그 이야기는 리만 사태가 일어나자 바로 영국에서 나온 이야기 였습니다.  “이제 ‘해가지지 않는 나라 대영제국의 해가 지는구나”라고 하면서, “이제 인류역사의 시계바늘을 400년 뒤로 돌려야 한다”고 말입니다.  그 말은 현대의 뱅킹시스템이 400년 전 영국에서 시작되었는데 바로 그 뱅킹시스템이 리만 사태와 함께 무너졌다는 의미인 것입니다.


그 며칠 후 2009년 연말을 며칠 앞두고 20년쯤 되는 후배한테서 전화가 왔습니다.


후배:  선배님, 재건축대상 아파트를 구입하려고 하는데요...

       압구정동 미성아파트가 매물이 좀 싸게 나와서 갈아타려고 하는데요,

       대지지분은 ○○평이고, 가격은 ○○이며, 무상지분은 ○○%라고 하니

       괜찮은 것 같이 않겠습니까?  (좀 긍정적인 답을 바란 것 같아 보였습니다.)


나:     (그 자리서 바로 딱 잘라 말했습니다.)

       지금 재건축에 들어가지마!  들어갔다간 황천행이야.  대출은 받을거야?


후배:  예, 대출은 조금 끼고 (구입)할 겁니다.


나:    대출을 끼고서라도 들어가겠다고... 미쳤어!  그렇게도 황천가고 싶어? 

       그렇게 해서라도 들어가고 싶다면 내 말 들어.  최소한 5년 후에나 기다렸다가 그 때가

      서나 판단해보고 들어가든지 말든지 알아서 해!


라고, 최근에 모임에서 후배 소식을 들었습니다.  그 때 그러고선 매입을 하지 않았다고 하니 천만다행이라는 기분이 들었습니다.


왜 5년이나 기다려보라고 했냐하면, 일반 대중들의 사고는 대부분 부동산에 대한 환상에 자신도 모르게 젖어있어 10-20년 정도 간다고 하면 열에 열 명 어느 누구도 들으려고 하지 않습니다.  그래서 성질 급한 인물인지 아닌지 봐가면서, 급한 사람이면 최소 3년 이상 그보다 좀 덜한 사람일 것 같으면 5년 이상, 좀 더 제가 편하게 말할 수 있는 대상이라면 기본적으로 10년 이상 지난 후에 그 때 가서나 저울질해서 판단하시라고 일러줍니다.


왜냐하면 ‘투자란 목숨을 걸고 하는 것’이라고 생각하기 때문입니다.  일반적으로 부동산 전문가들이나 언론 등에서 활동하시는 분들의 경우 대부분 성공사례나 희망적인 얘기들만 이야기하는 경향이 있습니다.  일반대중들 또한 그러한 이야기를 듣고 싶어 하고요. 그래서 성공사례며 희망적인 얘기가 나오면 낙관론자라 하고 듣고 싶지 않은 이야기를 하면 비관론자라 하면서 이분법적으로 봅니다.


바로 여기에 기본적인 인식의 오류가 있다고 저는 봅니다.  오를 것이면 오르는 대로 내릴 것이면 내리는 대로 보는 것이 올바른 인식이라고 생각하며, 그 진행하는 추세를 보고 느끼는 대로 말하는 겅이 낙관론자도 비관론도 아닌 지극히 현실론자라고 봅니다.


2010년 4월경에 ○○은행에 근무하시는 분을 만났습니다.  그 당시에 앞으로 전개될 추세를 일러주었습니다.  그러자 그 분이 말하기를 ‘강남에 아파트를 투자해 놓은 게 있는데 팔아야 할까요 말까요? 하고 물어 보시길래, 그냥 바로 그 자리에서 ’지금 곧 바로 파세요‘ 라고 말했습니다.  그러자 정말로 얼마되지 않아 아파트를 처분하셨어요.  얘기한지 불과 1-2개월이 채 못 가서 매도가 되었습니다.


몇 달 후 7월경에 그 분을 만났습니다.  매매게약을 하고 잔금을 치루는 1개월 만에 가격이 1억 원이나 떨어져 매수자가 상당히 우울해하는 기분이었다는 얘기를 들었습니다.  아파트를 팔고서는 그 대금으로 실물금을 사놓으라고 그랬었는데 은행생활을 하다보니 안전하게 적금에 넣어두었다고 하시네요.  지금 같아서는 그 때 금을 사두었더라면 50% 이상은 올랐을텐데 아쉬운 생각이 듭니다.  왜냐하면 귀금속이란 현금하고는 비교할 수 없는 안전자산 이니까요.


2011년 가을에는 근 20년 전에 해외로 떠났던 친구라 국내에 잠시 들렀습니다.  해외생활을 하면서 IMF때 외환 환율 때문에 무척 애를 먹었다고 해요. 그리고는 시간이 지나 은퇴하고 나면 귀국해서 살려고 몇 년 전에 잠시 들렀을 때 인천 송도에 아파트를 한 채 장만해 두었다고 합니다. 4억 조금 넘어 구입했었다고 하는데 1억정도 내려 3억3천만원 정도의 시세가 된다고 했습니다. 


제가 이렇게 얘기했습니다.  경제가 장기간 동안 안 좋아질 텐데 가능하면 나가기 전에 팔아서 안전한 귀금속에 묻어놓고 가라고, 얼마나 손해를 보고 팔든 그 금액을 가지고 안전자산으로 돌려놓기만 한다면 10년이 못 돼서 돌아오더라도 그 돈 가지고 강남아파트는 몇 채나 사고도 남으니까 가능한 처분하고 떠나는 게 좋을 것 같다고 말했습니다.  친구도 망설이다 그냥 해외로 떠났습니다.  아쉬웠겠지요.  해외생활 20년에 나중에 돌아와서 몸을 붙일 집이라도 있었으면 하는 그 마음이야 오죽이나 할까 하는 마음입니다.


왜냐구요.  친구가 아파트를 구입할 때는 버블이 정점이었을 때라는 생각이 듭니다.  예를 들어 지금 현재의 은마 아파트 가격이 9억 전후라고 보면, 10년 전 쯤에는 1억 4천-5천정도 였을 것입니다.  우리나라 부동산 통계상의 정점을 2008년 6-7월로 본다면 앞으로 2017년 말이면 현재 9억 전후인 은마 아파트의 가격이 다시 1억 4천-5천 정도로 갈 수도 있습니다.  약간의 시차가 있을지라도 거의 그 때쯤이면 그 가격으로 되돌아가는 게 버블 매카니즘의 속성이니까요.


그렇게 본다면 지금의 송도 아파트가 3억 3천정도로 본다면 거의 2017년 말이면 1억 3천까지 내려가는 것도 전혀 터무니없는 것도 아닐 것이라는 게 저의 생각입니다.  그래서 친구가 가기 전에 처분하고 떠났더라면 하는 바램이었습니다.


드디어 올 것이 왔습니다.


지난주에 금감원에서 시중은행으로 권고가 왔다는 소식을 들었습니다. 권고내용은 예대비율을 현재 160%되는 것을 내년까지 90%로 낯춰달라는 권고입니다.  이제야 올 것이 오고야 마는구나 하는 생각이 듭니다. 이것은 예금총액의 70%정도되는 금액을 현재의 대출총액에서 줄여 달라는 의미입니다. 즉, 예금액의 변동이 없다면 지금 현재 대출해준 금액의 43.75%를 내년까지 대출회수를 하라는 내용입니다.


국민들은 거의 빚을 내서 투자를 하거나 혹은 저축할 여력은 없는 상태입니다. 예금을 유치할려면 현재 예금총액의 78% 정도를 예금으로 유치해 와야 하는 것입니다. 김석동 금융위원장이 거의 2-3개월 마다 언론에 나와 가계부채가 위험하다고 얘기하던 것이 드디어 현실로 다가오고 있습니다. 정부에서도 이미 뭔가가 닥쳐오고 있다고 알고 있는 것 같습니다.  그것을 세계경제 상황과 함께 생각해 봅시다. 

 

올 여름(6-8월)에 예상되는 이슈들


유럽의 경기침체(Stagnatiion) 및 브릭스(BRICS)의 경기하락에 따른 미국의 경기후퇴(Recession)에 진입하며, 따라서 전 세계는 곧장 기세션에 돌입하게 될 것임


●  막바지에 이른 중앙은행(특히 연준; Fed)과 이자율의 상승;

세계경제의 경기하락에 따른 달러 수요의 급속한 감소와 달러와 유리된 유로와 위안화의 통화 존으로 출현 - 달러 기축통화 시스템의 붕괴징조


●  환시장의 요동과 서방세계의 국채시장;

각 통화의 교환율 안정화를 시도하려고 노력하나, 미래의 국제통화시스템을 세우는 새로운 통화에 관한 G20의 합의 부재로 인해 사라져가는 시스템(달러 기축통화 시스템)에 대한 우려가 증가함


●  금융시장의 폭락과 금융기관의 파산이나 붕괴;

중국의 외화자산 다변화를 위한 달러자산을 처분하여 여타 통화로 대대적으로 다변화 할 것이며, 브릭스를 포함하는 소련과 여타 국가들은 미국이란 전쟁기계에 자금을 조달해줄 수 없다는 이유로 미 국채의 매입을 중단 함.  따라서 미 국채의 투매사태까지도 불러올 수 있음


올랑드 (François Hollande)의 역할


이제부터 유럽은 MerkHollMont (메르켈, 올랑드, 몬티)의 삼두체제로 이끌어가게 될 것입니다.  그래서 5월 6일 프랑스 대통렬 선거 2차 결선에서 올랑드가 당선되는 것과 함께 한달 뒤인 6월 총선을 거치면서부터 세계정세는 급물살을 타게 될 것입니다.


여태까지 사르코지는 워싱턴에 한 쪽 발을 담그고 오락가락하면서 유럽의 문제에 있어 비협조적으로 뒤로 물러나 있었습니다.  올랑드 당선은 미국의 대선에서 오바마나 롬니중 어느누가 미국의 대통령이 되더라도 아무 상관이 없는 것으로 중요한 의미를 가지는 것입니다.


그래서 올랑드의 당선이 의미하는 것은 프랑스가 이제부터는 전면에 나서 여태까지 유럽에서나 국제관계에 있어 보지 못했던 역할들 하게 될 것입니다. 


아마도 올 여름에 예상되는 이슈들과 더불어 금융시장에서 나타날 은행을 비롯한 금융기관들의 정리에 방아쇠를 당기는 주요인물(Key Player)의 역할을 올랑드가 하게 되지 않을까 하는 생각이 듭니다.  여타 문제들(IMF, IBRD, 및  UN 안보리)과 함께 브릭스(BRICS)는 지금 유럽의 행동을 기다리고 있습니다.

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제공한경닷컴

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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