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지방은 대세, 서울은 틈새

2012-03-28 | 작성자 이주호 | 조회수 18,279 | 추천수 343

1997년 12월 IMF 직후인 1998년에 부동산이 바닥을 친 후 경쟁력있는 서울 및 수도권 부동산은 10여년동안 대세를 달렸고, 지방은 2008년 리먼사태 이후 세종시.혁신도시 건설 등 지방균형발전 시대를 맞아 현재 대세 진행형입니다.

 

사실 서울 강남권 부동산은 2005년 8.31 부동산대책때 꺾이다시피 했고, 그후 2008년말 경기부양책으로 강남권재건축이 살아났으나 2009년 9월 서울과 수도권에 대한 DTI 규제 확대로 서울 및 수도권 부동산은 다시 고개를 숙였고 상대적으로 지방은 DTI 규제도 없고해서 대세를 달린 측면이 있습니다.

 

2008년말 경기부양책때에는 강남권재건축이 즉각 살아났으나 그때와 달리 작년 12.7 부동산대책 이후에는 지방은 살아나고 있으나 서울은 박원순시장의 서울 도시개발 위축과 맞물려 더욱더 기력을 잃고 있습니다. 이후 그동안의 주도부동산인 서울 강남권재건축은 뒷전으로 물러앉는 느낌입니다.

 

반면, 지방은 작년에 지방 집값 20여년만에 최고 상승을 기록해 제대로 탄력이 붙고 있네요.

 

올해 들어와서 지방은 1~2월에 미동이 있었지만 서울 부동산시장은 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있습니다.

 

큰틀로 볼때 아파트시장은 지방 지역에 따라 차이가 있겠지만 지방은 대세이고 서울 및 수도권은 기력을 잃었습니다.

 

서울 및 수도권 부동산시장은 아파트이외의 부동산 상품인 상가와 단독 주택, 다세대.다가구 주택, 수익형부동산(도시형생활주택.오피스텔) 그리고 평택.오산.안성.이천.화성 등 개발 호재가 있는 산업단지 주변지역, 전세가가 매매가에 육박하는 저가 아파트 등이 틈새시장을 형성하고 있습니다. 그외 신도시 시대를 맞아 수도권2기 신도시 판교, 광교, 동탄신도시가 세간의 눈길을 끌고 있군요.

 

서울 및 수도권 부동산시장은 이러하지만 지방 아파트시장은 2000년대에 강남 아파트가 누렸던 영화를 답습하고 있습니다. 아니 어찌보면 인플레 시대를 맞아 그동안 저평가되었기 때문에 오른다는 표현이 맞겠네요.

 

권력에 있어서 아무리 높은 권세라도 10년을 가지 못한다는 말 즉 권불십년이라는 말이 있듯이 서울 부동산 역시 1998년에 바닥을 찍고 2008년까지 10년 정도 영화를 누리니 더이상의 가격 상승은 힘에 부치는가 봅니다.

 

필자는 서울 부동산이 1998년 이후 2008년까지 10년 정도 대세를 맞았으니 균형감각적인 측면에서 지방 부동산도 2008년 리먼사태 이후 10년 정도 대세가 이어져야한다고 생각하고 있습니다.

 

이러한 생각을 뒷받침할만한 상황이 여러군데서 나타나고 있습니다.

 

지방 후발주자의 경우 작년에 지방집값 20년만에 최고 상승을 기록하였는데 1988년 88서울올림픽 이후 집값이 폭등하여 2~3년동안 이어진 것과 같은 현상이 나타날 것으로 예상됩니다.

 

세종시, 혁신도시같은 경우에도 입주가 마무리될려면 아직도 많은 기간이 남아 있고 입주 후 인기가 3년 정도 이어진다는 부동산가의 정설도 결코 무시할 수는 없습니다.

 

또 1997년 12월 IMF 이후 경쟁력이 있는 대기업, 부유층, 서울 및 수도권 부동산은 금새 회복이 되어 제대로 평가받았지만 경쟁력이 약한 중소기업, 중산층, 지방 부동산은 2000년대 후반 조선.철강 등 수출호경기로 인한 지방경제 부활이 이제 서서히 반영되는 느낌입니다. 이러한 맥락에서 지방 부동산이 움직이는 측면이 있군요.

 

지금 서울 및 수도권과 지방 아파트시장은 철저히 양분되어 있습니다. 이러한 양분은 IMF가 낳은 산물이 아닌가 합니다.

 

작년 12.7 부동산대책과 실물경제의 바로메타인 코스피지수의 대세 상승으로 주도부동산인 지방 부동산은 올초부터 미세한 움직임을 보이고 있으나 비주도부동산인 서울 부동산은 아직 미동조차 하지 않고 있군요.

 

그러나 코스피가 살아나면 즉 실물경제가 좋아지면 반드시 부동산도 살아날 것입니다.

 

그동안 지극히 저평가되어온 지방 후발주자 소형아파트는 작년부터 대세를 맞아 지금 일부지역에서는 조금씩 가격 상승 움직임이 있습니다.

 

올해 각종 개발공략이 쏟아져나오는 총선과 대선도 부동산시장에 영향을 미치겠지만 이보다 실물경제의 흐름이 더 부동산시장에 영향을 미칠 것입니다. 

 

실물경제의 바로메타인 주식시장에서는 이미 올초부터 내수관련주인 증권, 은행, 건설주의 움직임이 심상치 않습니다. 경제논리상 내수관련주가 살아나면 부동산도 살아나기 때문에 코스피지수가 살아나고 내수관련주가 주도하는한 향후 부동산시장은 희망적입니다.

 

전반적으로 부동산시장이 살아나더라도 요즘 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 움직이기 때문에 이들 개개의 움직임에 촉각을 곤두세우지 않을 수 없습니다.

 

큰틀로 봐서 아파트시장은 지방이 대세이고 아파트이외의 부동산상품은 서울이 틈새입니다.

 

그러나 이 대세와 틈새는 또 언제 바뀔지 모릅니다.

 

그러나 향후 몇년동안은 변하지않을 것으로 생각됩니다.

 

총체적으로 볼때 비싼집(강남 고가주택)은 내리고 싼집(지방 저평가 아파트)은 오르고있다 입니다.

 

바야흐로 서울 및 수도권 죽고 지방은 살아나는 '아파트 춘추전국시대'입니다.

 

재테크맨 이주호

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제공닥터아파트

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