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미국 부동산 투자할 때인가?

2012-03-07 | 작성자 성낙훈 | 조회수 10,266 | 추천수 297

오늘도 세계 금융의 중심지인 뉴욕의 월가와 런던의 시티에서 또 유럽대륙에서 수없이 많은 뉴스들이 날아들었습니다. 주로 앞으로의 전망과 시나리오들이지만 일반인들은 어떻게 전개돼 갈지 알 수가 없을 것입니다.


이렇게 이슈들을 촉발한 부동산 버블의 생성과 붕괴과정에서 촉매 역할을 한 서브프라임 사태부터 그에 따른 리만 브라더스 파산까지 현재 진행 중임을 이해해야 할 것입니다.


그래서 앞으로 2회를 통해 서브프라임이 금융위기로 전개되는 과정에 설명하겠습니다. 이번 칼럼은 먼저 모기지의 종류와 서브프라임 모기지 사태의 발생 이유 등을 살펴보겠습니다.


미국 모기지(mortage)의 구분


오늘날 금융위기의 촉매가 되었던 모기지의 이슈는 미국의 클린턴 전 행정부 때 전 국민에게 ‘마이 홈’ 이란 기치를 내걸고 이를 법제화함으로서 출발하게 되었습니다. 여기에는 표를 의식한 정치가의 의도와 수익을 창출하고자 하는 자본가인 은행가들의 이해가 맞아 떨어진 것입니다.


여기에 2000년대 초 닷컴 버블 붕괴를 불러왔으며 이를 부동산 버블로 돌려 막았다가 서브프라임 사태 및 부동산 버블 붕괴를 가져온 ‘그린스펀 버블’이 오늘날과 같은 부동산 버블 붕괴와 금융위기를 가져온 주된 이유라고 생각합니다.


미국에서 모기지 론 시장은 차입자의 신용도에 따라 서브프라임(Sub-prime Mortgage), 알트 에이 모기지(Alternative-A Mortgage) 및 프라임 모기지(Prime Mortgage)가 있습니다. 


여기에 변동 금리가 따르는 옵션-ARM(Option-Adjusted Rate Mortgage)이 있어 경우에 따라 변동 금리를 적용하게 됩니다. 


서브프라임 모기지는 전 국민에게 ‘마이 홈’이란 소위 말하는 ‘내집 마련’이란 기치를 내걸고 저소득층에서 해준 저신용담보대출로서 2~28년, 3~27년을 주로 적용합니다. 이는 30년 만기대출을 초기 2-3년 동안은 소위 말하는 ‘미끼금리’로서 이자의 절반 정도만 부담하고 나머지 이자부분은 원금에 포함시켜 가는 것으로 약정한 2-3년이 지나서 다시 정상적인 형태의 대출로 전환하는 것을 말합니다.


이와 개념은 좀 다르지만 초기 부담을 덜어 준다는 면에서는 현재 우리나라 분양시장에서 도 찾아 볼 수 있습니다. 정상적인 계약금 보다 훨씬 낮은 계금금만을 가지고 분양을 받던지 중도금 무이자와 같은 것입니다.


알트 에이 모기지는 중간 정도의 신용등급을 가진 자에게 초기의 미끼금리를 3~5년 동안 적용하고 나머지 이자부분은 원금에 포함시켜 가는 것으로 미끼금리 적용 기간이 지나면서 이미 약정된 정상적인 대출로 전환하는 것을 의미합니다. 

프라임 모기지는 신용이 매우 양호한 프라임급 신용을 가진 자를 대상으로 초기 미끼금리를 5~8년으로 약정하고 그 기간이 되면 또한 마찬가지로 처음 대출계약을 약정에 따란 재 세팅하여 정상적인 형태의 대출이 실행되는 것으로 전환되는 것을 말합니다.  이 모두는 금융시장에서 만들어 낸 것이지요.


서브프라임 사태 발생 이유


이와 같이 모기지에 대하여 초기 부담이 적은 미끼금리를 적용한 것이 2~3년, 3~5년, 5~8년으로 마치 시한폭탄을 장치한 것으로 보입니다. 이는 실제로 금융시장에서 단계별로 그 기간에 도래함에 따라 일련의 사태들이 일어났다고 보시면 됩니다.


왜냐하면 버블 붐을 타고 한껏 부풀어 올랐다가 재 세팅이 되는 기간에 한꺼번에 압력을 받으며 바로 그 때에 부동산 가격이 하락하여 대출금에도 미치지 못하는 자산 가격이 되어 대출 전환이 쉽사리 될 수 없는 ‘언더워터(Underwater)' 상태에 빠져 일어난 것이 서브프라임 사태인 것입니다.


서브프라임 사태를 공식적으로 인정하게 된 것은 2007년 7월 중순입니다. 그 여파로 2008년 3월 중순에는 미국의 투자은행 중 당시에 5위를 기록했던 베어 스턴스가 파산했고 그 해 9월 중순에는 당시 4위였던 리만 브라더스가 파산했습니다.


그 해(2008년)가 채 가기도 전에 계속해서 3위인 메릴 린치가 뱅크 오브 아메리카(BOA)가에 흡수 합병되고 곧 이어 2위인 모건 스텐리와 1위인 골드만 삭스가 지주은행으로 전환하였습니다. 모건 스텐리와 골드만 삭스는 투자은행에서 지주은행으로 전환하는데 하루가 채 걸리지 않았습니다.


긴박한 순간이었죠. 오후에 퇴근하고 나서 그 다음날 출근하니 이미 바뀌어져 있었으니까요. 이 순서는 당시 1위에서 5위까지의 투자은행 순서대로 차례로 진행되었으며, 그 순서는 모기지 채권 보유 규모에 따라, 즉 베어 스텐스가 가장 많은 모기지 채권을 보유하였고 골드만 삭스가 가장 적게 보유한 것으로 순서대로 파산하거나 합병 또는 지주은행으로 전환되었습니다.


미국 부동산 투자할 때인가?


2011년 12월 말로 미국 부동산 시장은 모기지 리셋 프로그램(Mortgage Reset Programme)에 따라 우선 1차적으로 어느 정도 금융시장의 압력은 다소 해소되었다고 볼 수도 있습니다. 그리고 서브프라임과 알트 에이 모기지 정도가 약간은 정리된 것으로 보입니다.


그러나, 2012년 올해 초부터는 프라임급인 상업용 부동산이  재 세팅되는 시기에 돌입하게 되어 지금부터 4년간 정도가 되는 2015년 말까지 미국을 비롯한 서방세계의 상업용 부동산은 평균해서 50% 정도 하락한다고 금융시장에서는 전망하고 있습니다.


며칠 전 신문에서 잠깐 본 바로는 우리나라의 강남 아줌마들이 미국에 가서 상업용 부동산에 투자할 것이라는 소식이 있었는데요.


글쎄요...


아직은 투자를 할 때가 아니고 한참 더 때를 기다려야 된다고 보입니다.  경제학자인 폴 크루그만도 미국이 턴 어라운드 하는 데는 아직도 15년 정도는 지나야 되리라고 보고 있습니다. 리만 사태 후에 성급하게 미국 부동산에 투자를 하셨던 분들은 모르긴 해도 크게 손해를 보신 분들이 많으리라고 생각됩니다.


모기지가 부동산 버블을 만들어 내는데 크게 영향을 주었던 한편으로 그것이 왜 금융시장에서 위기 사태를 불러오는 촉매 구실을 한 것을 되돌아보는 것도 좋을 듯합니다.  원래 모기지 자체로는 별로 문제가 된다고 보이지는 않습니다. 문제는 금융시장은 시스템에 있었으니까요.


부동산 담보 대출인 모기지가 금융위기로 발전하는 경로를 다음 회에 보기로 하겠습니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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