박원순시장의 부동산정책과 스프링 효과

2012-03-05 | 작성자 임성환 | 조회수 10,427 | 추천수 350




필자는 지난 컬럼을 통해 부동산시장의 하락이 유럽위기 등 글로벌 시장 위축으로 인한 부동산을매수 하고자 하는 사람들의 심리적인 요인이지 박원순시장의 탓이 아니다라는 글을 올렸었다.  하지만 일정 시간이 흘러 박시장이 하는 부동산정책을 보니 나의 글이 잘 못되었다는 생각으로 제대로 컬럼을 쓰고자 한다.

누구나 아는 경제이론 중에 수요와 공급법칙이 있다. 줄여서 수급이라고도 한다. 

국어사전에 나오는 수요와 공급의 의미를 말하자면
- 수요(需要. Demand): 어떤 재화나 용역을 일정한 가격으로 사려고 하는 욕구              
- 공급(供給,Supply): 요구나 필요에 따라 물품 따위를 제공함.

이라 한다.                                                 

상기 수요와 공급의 의미는 굳이 대학에서 경영학이나 경제학을 공부하지 않아도 중, 고등학교 경제수업을 들었거나 무학이라 하더라도 수요가 많으니 공급이 늘어나는 것이 당연함을 과거 시장에서 배워왔다. 이 수요와 공급이론은 시장에서 스스로 결정해야 할 문제로 최근 언론을 통해 본 사례 몇 가지를 얘기해보고자 한다.          
 – 양파, 소고기, 배추 : 상기 세 종목은 1년 전만해도 폭등을 하니 다음해도 마찬가지라는 생각으로 돈을 벌고자 생각으로 너도나도 키우다 보니 수요보다 공급이 많아 폭락을 경험한 사례이다. 다만 한없이 폭락하는 것이 아니라 정부정책의 참여나 소비촉진운동 등 을 통해 일정기간이 흐르면 다시 안정화 되어간다. 소고기 가격을 보면 한달 전만 해도 키워봐야 돈이 안되니 소를 굶어 죽였다는 뉴스가 나왔지만 가격이 반등하니 조금은 안정화 되어 가고 있다.     
배추도 마찬가지다. 1~2년전만해도 한 포기에 1만원이 넘다 보니 금 배추를 넘어 다이아배추라고 하였고 일부 식당에서는 배추가격을 폭등을 빌미로 음식가격을 1~2천원 올리기도 하였다.  

배추가격이 폭락하여 한 포기에 1천원이하로 1년대비 1/10가격으로 하락하다 보니 수확보다 갈아 엎는 뉴스를 보았다. 수요와 공급에서 과다 공급으로 인한 실패 사례이고 또 다른 문제는 배추가격이 폭락한 작년 말 이후에도 올린 음식가격을 내리지 않고 있는 나쁜 식당이 있다는 것이다.
 
뉴스를 통해 다 아는 상기 사례를 설명하는 이유는 박원순 서울시장과 그를 추종하는 부동산정책입안자들은 수요와 공급이론을 모르는 것 같아 쉽게 설명하고자해서이다. 대학은 좋은 학교를 나왔으나 학창시절 당시 군사정권시절이라 수업을 안 듣고 데모만 해서 수요와 공급이론을 몰라서 인지 아니면 알면서도 부동산 보유자들이 우리 안 찍어 줬으니 한번 당해봐라 인지 아니면 생각 자체가 반 시장정책인지 적어도 셋 중 하나 일 것이다.

 그런데 여기서 박원순시장과 부동산정책입안자들이 모르는 것이 있다. 바로 “스프링 효과” 있다.

부동산 시장이 수요와 공급에 따라 수요가 있는 것에 더 많은 공급이 있어야 함에도 불구하고     서울시 전 지역을 동일한 시각으로 정책을 밀어붙이고자 하는 것에 대해 분명히 2~3년 후에 역부메랑이 되어 돌아올 것임으로 우리는 과거 노무현 정부시절 인위적으로 눌렀던 강남, 목동권이 두 배 오른 학습효과를 보아왔다.       
                              
서울시에는 25개구가 있으며 각 구별로 선호하는 구가 있고 각 구별로 부동산 시세 또한 천차만별이며 선호 학군에 따라 도로 한블럭 사이로 아파트 가격이 두 배 차이 나기도 한다. 참고로 박원순시장 또한 자녀 학업 때문에 학군이 좋은 서초구에 60평대에 살았었다.

 박시장의 논리를 최대한 긍정적으로 들어보면 아예 틀린 것은 아니다. 향후 초 고령화 사회가 도도래할 것 누구나 공감하는 내용이므로 25평(전용60㎡)이하를 통해 1~2인용 주거지를 확보하자는 논리이다. 하지만 지역을 잘 못 설정했다. 각 구별로 부동산 가격이 동일하고 선호 구도 동일하다면 틀린 얘기가 아니지만 강남 권은 돈이 없어서 못 가는 것이지 돈 만 있으면 “유유상종”의 개념으로 누구나 가고 싶어하는 지역이다.

더불어 강남 권은 새 아파트 기준 33평(전용85㎡)가 13억 이상 되는 지역으로 장기전세 shift가 들어온다 해도 4억원은 주어야 가능하다. 참고로 서초 반포래미안퍼스트지 33평 전세가 7억이 넘는다. 또한 대형평수 선호도가 줄어든 것은 사실이다. 그래서 일부 지역은 대형평수의 전세가격이 33평과 동일한 전세가격을 유지하는 것 또한 시장에서 스스로 진행되고 있는 결과이다.

현재 주거용으로 가장 선호하는 평수가 33평(전용85㎡)인 것은 논문이나 부동산전문업체의 통계를 통해 다 알고 있을 것이다. 이번에 노무현 정부때도 현수막으로만 반대의사를 표시했던 강남개포주민들이 서울시청 앞에서 데모하는 흔치 않는 광경을 보았다. 데모 내용 중에는 박시장은 60평대 살면서 왜 개포주민은 20평대에 살라고 하냐 말도 있었다.

도대체 부동산 실무자로서도 이해할 수 없다. 향후 초고령화 사회의 선호 평수가 소형 평수라는 논리를 내세우려면 그것을 선호하는 지역에서 하면 되는 것이다. 하지만 이론과 실무는 다름을 여론조사를 해보면 알 것이다. 우리나라 부동산은 일본이나 미국과 다른 문화이다. 가장 큰 차이는 임대아파트에 대해 극히 반대한다는 것이다.

부동산 이론가 중에는 “소셜믹스”라 하여 같은 동에 넣어두면 잘 융화되어 살 것이라는 이상주의적인 이론을 내세우고 있지만 서울시장이 정책으로 할 수 있는 것은 입주하기 전까지다. 입주 후에는 부동산 관리사무소를 통한 입주자대표의 자치규약에 따른다. 이때 입주자들은 같은 동에서 어느 호수가 일반분양이고 어느 호수가 임대아파트 인지 다 알게 된다. 최근 합정동 모 주상복합아파트에 대한 뉴스에서 보았듯 십 수억 주고 분양 받은 사람과 임대아파트 주민과의 복지에 관한 활용도가 다름을 보았다. 서울 뿐 아니라 외곽에서도 현수막을 통한 반대 문구가 있는 나라이다. 아이러니 한 것은 부동산 이론가들 또한 임대아파트가 없는 지역에 살고 있으며 남들한테는 소형평수에 살라고 하면서 본인들은 중대형 평수에 거주하고 있다는 것이다.                왜일까? 남이 하면 불륜이고 내가 하면 로멘스라 그러한가?

또한 정책의 일관성이 없다는 것이다. 어느 지역은 종 상향을 해주면서 다른 지역은 해주지 않은 것 자체가 문제로서 기준이 없는 한심한 결정이다.

●대안
(종상향을 통해 주민은 선호평수 배정, 박시장은 임대아파트, 소형평수 확대공약을 함께 이루자)      
                                                                           
 박원순 시장의 임대아파트 확대방안 및 소형평수 확대안과 강남구 주민과의 이해상충을 해결하기 위한 대안을 개포동을 예로 들어 대안을 제시해 본다.

가락시영이 前 시장인 오세훈 시장시절 수 차례 종 상향(2종→3종)을 추진했으나 타 단지도 해주어 하는 형평성 문제 때문에 허가해주지 않았다. 하지만 박시장 취임 후 종 상향을 허가해 주었다. 그렇다면 개포동 단지도 종 상향을 통한 용적률 상향 혜택을 주어 주민들이 최소한 선호하는 평수 33평(전용85㎡)에 들어가도록 해주고 나머지 종 상향으로 인한 확대 세대를 소형 25평(전용60㎡)이하로 하여 박시장이 추진하는 임대아파트 확대 및 소형평수 확대를 하는 것이 중재 대안이다.

특정지역은 허가해주고 타 지역은 허가해주지 않는다면 형평성의 문제 뿐 아니라 정책의 신뢰성 문제가 발생한다. 강남 권은 타 지역과 다르다. 필자는 강남에 거주하면서 강남의 혜택은 다 보는 일명 강남좌파를 보면서 서민을 위하는 척하는 위선자라고 말하고 싶다. 위선의 탈을 벗어 던지고 부동산에 대한 투자가치와 교육에 대한 혜택, 또한 유유상종으로 인해 강남 권에 거주한다고 당당히 말하라고 하고 싶다.

마지막으로 노무현 정부 당시 세금폭탄 등 강력한 부동산 정책으로 강남 권을 스프링처럼 눌러 왔다. 하지만 강남 권에 대한 스프링은 견고하고 약하지 않다. 결과적으로 그 스프링이 크게 튀어 올라 부동산 시세가 크게 오르는 현상이 발생하였다. 재미 있는 것은 강남 권을 누르면 누를수록 가격이 두배 더 튀어 올랐다는 것이다.

향후 이 상태로 박원순시장이 정책의 유연성과 일관성이 없다면 2~3년 후 또 한번 스프링이 크게 튀어 오르는 것을 보게 될 것이다. 더불어 과거 수도권 부동산 시장에서 강남 권 재건축이 움직이지 않고 올라간 곳은 없다. 결국 강남 권을 누르려다 강북 권 및 타 수도권 지역도 영향을 받아 한 사람의 고집이 수십, 수백만 세대의 피해를 준 경험을 또 다시 경험하게 될 것이다.

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제공한경닷컴

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