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서울 동‧서부권 상권 중 ‘내가 제일 잘나가’

2012-02-14 | 작성자 장경철 | 조회수 11,505 | 추천수 360

최근 수익형 부동산의 관심이 높아지면서 안정적인 수익을 노릴수 있는 대학가 상가투자에 투자자들의 관심이 늘고 있다. 대학가 상권은 고정적인 고객확보는 물론 지하철 등 교통이 잘 발달해 직장인 수요의 유입도 가능해 전통적으로 인기가 높은 지역이다. 또 인근에 뉴타운 등 개발이 잇따라 배후 인구유입의 가능성도 높다.


최근 각종 호재로 확대의 기대감이 높은 상권은 2호선 건대역일대과 홍대․합정역상권 인근을 주목할 만 하다. 이들 상권의 공통점은 대학가이외에 환승역이라는 공통점을 가지고 있다. 또한 서울 동부권에 위치한 건대역 상권에 스타시티가 있다면 서부권인 홍대․합정역상권에는 웨스트밸리라는 랜드마크 상업시설이 분양을 앞두고 있다.


먼저 건대역상권이 각종 개발호재로 확대 될 전망이다. 서울시는 지난 7월 광진구 화양동 건대입구역 지구단위계획구역(재정비구역) 내 주거지역을 상업지역(2만3332㎡)으로 변경하기로 했다. 건대 스타시티 서쪽의 상업지역 변경 대상지역은 구의로·능동로와 가깝고 2~5층 안팎의 상가 등 근린생활시설이 밀집한 지역이다.


이 지역은 2002년 지구단위계획 수립 당시 상업지역 변경을 추진했으나 부지 내 지하철 출입구 설치 반대 민원이 제기돼 진행되지 못했다. 이후 서울시는 해당 지역 주민과 대화를 통해 개발계획안을 마련하고 지하철 출입구에 대한 이견을 조정해 상업지역 변경을 결정했다.


서울시는 변경 대상지 뒤 조양시장과 먹자골목 일대의 일반주거지역(3만3648㎡)은 필지별 자력개발을 원하는 주민 의사에 따라 제2종 일반주거지역으로 변경하고 계획구역에서 제외하기로 했다. 이에 광진구청은 지하철 건대입구역 인근인 서울시 광진구 자양동 1번지 1호 일대에 최고 40층 높이의 호텔과 첨단오피스 빌딩 등이 건립될 예정이라고 밝혔다.


광진구 자양동의 건대입구역 지구단위계획구역 내 새로 지정된 상업지역의 부동산 호가가 천정부지로 뛰고 있다. 도로 하나 사이로 마주보고 있는 인근 화양동의 상업지역과 같은 지구단위계획구역 안에 들어선 건대스타시티 등과의 시너지 효과를 고려할 경우 합리적인 수준으로 수렴하고 있다는 의견이 대세를 이루고 있는 반면, 기존 지가가 높은 수준이라 더 상승할 경우 사업성을 확보하기 어려워질 수도 있다는 반론도 나오고 있다.


서울 지하철 2․7호선 건대입구역 주변은 평일임에도 보행로가 좁게 느껴질 정도로 유동인구가 하루 평균 이용인구가 5만명에 이르는 등 풍부한 배후수요를 바탕으로 역세권 상권이 이미 상당히 발달돼 있는 상황이다. 여기에 화양동 6-1번지를 비롯해 최근 일반주거지역에서 상업지역으로 변경되어 고밀도 개발이 예상되어 지금과는 비교할 수 없는 메머드급 상권으로 발전할 가능성이 높다는 전망이 나오고 있다.


올초를 기준으로 자양동 1번지의 공시지가가 3.3㎡당 2천5백만원을 약간 웃돌고 있는 가운데, 이 일대 호가 수준은 단독주택의 경우 4천만~5천만원. 상가건물의 경우 8천만원 이상 을 보이고 있다. 하지만 어디까지나 현 시점 기준 호가로 가격이 더욱 뛸 수 있다는 업계의 분석이다. 대학생들은 물론 강남 직장인 등 원룸 임대수요자가 많을 뿐더러 상가점포의 경우 수억원에 달하는 권리금 등을 기존 소유주들이 포기하는 데엔 조건이 따른다는 것이다.


현재 건대입구역 5․6번 출구 사이 대로변 33㎡(10평)면적 상가의 경우 2억~3억원선의 권리금이 따르며, 교차로쪽은 3억~4억선에 이른다. 하지만 지가가 더 뛸 경우 사업성 확보에 어려움이 있어 개발 진척이 더딜 수 있다는 반론도 제기되고 있다.


동부권에 건대역상권이 부각되고 있다면 서부권에는 합정동 카페거리를 주목할 만 하다. 서울 지하철 2호선 합정역과 6호선 상수역 사이 이면도로가 신흥 상권으로 급 부상하고 있는것. 3년 전부터 카페 등 속속 생겨나기 시작했는데 임대료 치솟는 홍대 근처의 카페 옷가게, 갤러리 등이 싼 임대료를 찾아 줄줄이 옮겨 온 결과다.


대부분 단독․다세대주택 등의 1층을 점포로 리모델링해 임대를 놓으면 짭짤한 수익을 얻을 수 있어 지가도 급등세다. 강북판 가로수길로 불리우는 합정동 카페거리는 합정역 이면도로에 상권이 형성되기 시작한 것은 대략 3년 전부터다. 최근엔 이면도로와 이어지는 골목길로 상권이 확장되고 있다.


현재로는 상권이 미완성 상태지만 현재 추세에 비춰 상업지역화가 가속화할 가능성이 높다는게 현지 부동산 중개업자들의 공통된 이야기다. 이곳에선 주택을 점포로 바꾸거나 고깃집 등을 카페나 레스토랑으로 리모델링하는 고급화 현상도 벌어지고 있다.


이처럼 홍대상권이 합정동 상권으로 확대된 이유를 살펴보자. 먼저 홍대앞 상권이 팽창하면서 임대료가 높아진 점이 합정역 인근에 상권이 형성된 배경으로 보고 있다. 이는 압구정동의 임대료를 견디지 못한 상인들이 가로수길로 옮긴 것과 비슷하다는 견해를 내놓고 있다.


홍대 상권을 유흥업소가 장악한 것도 하나의 원인으로 꼽힌다. 홍대 앞은 본래 인디문화가 발달한 곳이지만 먹고 마시는 상권으로 변하면서 갤러리, 옷가게, 음악 스튜디오, 춤 연습실 등이 밀려났다는 설명이다.


또 합정역 인근에 단독주택이 많아 점포로 리모델링이 쉽다는 것이다. 세입자가 있는 다세대․다가구와 달리 주인만 결정하면 바로 점포로 용도변경을 할 수 있기 때문이다. 상권이 형성됨에 따라 지가와 점포 임대료도 뛰고 있다. 인근 중개업소에 따르면 2,3년 전 3.3㎡당 2천5백만~3천만원이던 도로변 주택가격은 4천5백만~5천만원을 호가한다. 33㎡(약 10평) 점포는 같은 기간 보증금 1천만원,월세 80만원에서 보증금 1천만~2천만원,월세 120만~130만원으로 올랐다. 주목받는 상권에 비해 점포 거래는 생각보다는 활발하지 않는 월 10건 정도에 그친다. 집주인들이 지역 토박들이 많아 떠나고 싶어 하지 않고 경제적 여유가 있는 이들이 많아 내놓은 매물이 많지 않기 때문이다.

 

스타시티

랜드마크상업시설

웨스트밸리몰

건대역상권

상권

홍대․합정역상권

35~58층 4개동 연면적 6만2700㎡로 1300여 가구(아파트․오피스텔 포함)

배후세대

지하 7층~지상 29․39층 3개동 617가구 배후

2․7호선 환승역세권, 건대․세종대 등 대학가, 이마트․롯데시네마․롯데백화점․전문식당가 등 상업시설 등 80여개 점포 입점 운영중

특징

2․6호선 환승역세권, 홍대․서강대 등 대학가, 다양한 점포 구성 협곡형 스트리트 몰, 합정동 균형발전촉진지구 내 위치, 지하 1층~지상 2층, 7만3570㎡규모 상업시설, 대형마트, 영화관 입점, 243개 점포 예정

 

 

이 상권이 상가투자자들에게 주목을 받는 또 하나의 이유가 있다. 합정역과 연결된 서교자이 상업시설이 분양을 앞두고 있기 때문이다. 서교자이 상업시설인 웨스트밸리몰는 합정 균촉지구에 포함됐고 홍대 상권이 합정 상권까지 확장되는 데 따른 반사이익을 누릴 수 있다는 잇점이 있다.


4만㎡가 넘는 규모에 백화점, 대형마트, 영화관 등이 입점 예정으로 슈퍼마켓, 음식점 등 근린생활시설 위주로 구성된 기존 단지내상가와는 개념이 다르다. 서교자이는 마포구 합정동에 위치한 주상복합 아파트로 총 6백17가구 규모다. 쇼핑몰은 주상복합 하층부에 자리 잡아 지하 1층~지상 2층 연면적 4만300여㎡다. 주택 분양은 마무리 단계로, 곧 쇼핑몰 점포 분양에 돌입한다. 점포 수(예정)가 243개에 달해 웬만한 단독 쇼핑몰을 능가한다. 대형마트 홈플러스가 입점 확정됐고 단지 내 공연장, 인근 녹지공원과 연계해 새 쇼핑거점으로 키운다는 방침이다.

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제공닥터아파트

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