부동산 하락이 박원순 시장의 탓은 아니다

2012-01-02 | 작성자 임성환 | 조회수 10,346 | 추천수 313



최근 부동산시장 특히 아파트 시장의 하락을 두고 말들이 많다. 특히 선거 당시부터 뉴타운 등 부동산에 부정적인 시각을 보여준 박원순시장의 당선 후 일부 언론에서 최근의 부동산 하락을 마치 박원순시장이 서울시장이 되어서 하락한 것과 같은 시각을 보여주고 있다.

결론부터 말해서 현 부동산시장의 하락은 박원순시장의 탓이 아니라

① 유럽 등 글로벌위기 로 인해 향후 부동산시장이 상승할 것 같지 않아 매수하지 않는 무주택자

② 부동산 매수할 수 있는 주택보유자가 또 다른 부동산을 매수했을 때 얻을 수 있는 혜택이 부족하기 때문이다.

그럼 상기 제기된 문제에 대해 얘기해 보자                               

무주택자 중에는 또 두 가지로 나눠진다. ⓐ주택을 매수할 능력이 없는 사람과 ⓑ대출을 활용하면 집을 매수 할 능력이 있으나 상기에 언급된 것처럼 부동산시장이 상승할 것 같지않아 매수하지 않는 사람으로 나뉜다.

ⓐ에게는 보금자리주택부지에 많이 공급되는 임대아파트를 활용하는 것이 대안이고 문제는   ⓑ에게 집을 살 경우 적어도 대출이자(생애최초구입자금 4.2%)를 감안해 평균물가상승률인 4%는 상승하여야 전세에서 벗어나 집을 매수 할 것이다. 아니면 연말정산을 통해 대출이자(장기주택저당차입금)를 환급 받을 수 있는 범위를 확대시켜야 한다. 
 

장기주택저당차입금

(국민주택규모이하 전용85/ 33, 취득당시 기준시가 3억이하)

상환 기간

이자상환액 한도

15~30년미만

1,000

30년 이상

1,500


공시가격(기준시가)을 올려야 한다 (3억→최소 4억)

문제는 기준시가에 있다. 취득당시 기준시가 3억이하라는 단서가 있어 매수한 부동산이 기준시가 3억을 넘으면 소득공제가 되지 않는다는 것이다. 예를 들어 서울에서 강남 다음으로 선호하는  목동지역 중 중간 단지인 6단지 5층 20평(전용47㎡)을 보면 공동주택가격이 3억4백만원(2011년 기준)이다.   다시 말해 이 아파트를 매수(12년1월 시세 4억5천)하여 대출을 받으면 상환기간과 상관없이 공시가격이 3억을 초과했다는 이유만으로 소득공제를 받을 수 없게 된다.                                    

하지만 주위를 보면 최근 부동산 가격이 하락했다 하더라고 소득공제의 기준가격이 공시지가3억이 처음 실행된 당시 대비 부동산가격이 최소 1~2억 상승한 상태이다.

생애최초대출 또한 국민주택규모 및 6억이하인데 현 시세 4억5천도 이자에 대한 소득공제가 안되는 상황에서 그 이상인 6억원은 무의미 한 금액이다. 그러므로 현 상황에 맞게 대출이자 상환소득공제 공시가격을 상승시켜 공시가격 4억은 되어야 한다.                                               

장기주택저당차입금 소득공제 비교 [총소득 5,000/배우자,자녀1명기준(기타공제 제외]

소득공제 금액

소득세

(지방소득세 포함)

소득공제 금액

소득세

(지방소득세 포함)

1,000만 적용시

197

1,500만 적용시

115

1,000만미적용시

346

1,500만 미적용시

346

차 이

149

차이

231

상기 소득공제 비교자료를 보면 소득공제를 받는 사람과 그렇지 못한 사람이 최소 150~230만의 환금차이가 발생하여 결국 대출이자를 낮추는 효과(최고 1%)를 볼 수 있다. 그러므로 기준시가를 높이는 방안을 강구해야 한다.

생애최초구입자금의 부부합산 소득금액(현 5천만)을 더 높여야 한다.

현재 생애최초구입자금의 부부합산소득을 보면 2012년부터 1천만원 올려 기존 4천에서 5천으로 상승시켰다. 향후 대출의 상환능력을 보더라고 소득이 높은 사람이 유리한 상황이고 부부가 5천초과의 소득이 발생하더라도 상당부분을 자녀교육이나 육아 비용으로 사용하고 있는 상황에서 이들에게 주택을 매수하게 하고자 한다면 부부합산 소득금액을 높이거나 적어도 생애최초라고 한다면 한도를 없애 낮은금리(4.2%)를 적용받게 해야 한다.

근로자, 서민 주택구입자금 자격을 완화해야 한다
(기존 주택 보유 후 현재 무주택자 포함, 부부합산소득↑, 금리↓)

근로자,서민 주택구입자금 대출 자격을 보면 부부합산 소득이 3천으로 기존보다 1천 상승시켰다. 그러나 근로자,서민을 생각한다면 대출금리(5.2%)를 생애최초처럼 낮추어야 한다. 5.2%는 금융기관 잘 찾으면 가능한 금리로 근로자, 서민을 생각한 금리는 아닌 높은 금리이다. 더불어 근로자,서민들의 소득을 감안하여 소득범위를 더욱 높여야 한다. 과거 1주택을 보유했다가 현재는 주택을 보유하지 않은 사람도 있을 것인데 근로자, 서민들이 주택을 매수하기 위해서는 부부합산 소득이 3천만원 이하, 결국 급여가 높지 않은 회사에서 일하라는 얘기로 들린다.

기존 주택보유자에게 추가 매수 시 혜택을 주어야 한다.

부동산 불황기에는 당근을 내놔야 부동산을 살 수 있는 사람이 움직이게 마련이다. 그렇지 않으면 2011년 부동산 시장을 보듯 서울 및 수도권은 하향 안정세이고 특정 지방(부산, 대전, 전북 등)만 상승한 결과를 보여준다. 어차피 부동산시장은 경기흐름(싸이클)이다. 주식이나 부동산 등은  항상 오르지 않듯 항상 하락하지도 않는 것이다. 그러므로 지금 고점대비 저렴함 가격에 매수 하여 향후 몇 년 후 매도 시 양도차익의 혜택을 경험하게 해주어야 한다.                        

그럼 부동산 보유자에게 어떤 혜택을 주어야 건설 경기 및 부동산시장을 조금이나마 활성화 시킬 수 있을까?

가장 강력한 힘은 미분양 주택 매수시 양도세 비과세 혜택을 주는 것이다. 이 혜택은 이명박 정부에서 지방에서 시행했었지만 김대중 정부시절에는 서울 및 수도권을 포함해서 시행했었던 내용이다.

노무현 정부시절 하나 잘못을 인정한 분야가 바로 부동산 분야이다. 부동산은 책상에 앉아 이론적으로 접목시키거나 강제로 세금으로 특정지역을 누른다고 해결되는 분야가 아닌 시장에 나가 주민과 공인중개사의 얘기를 경청해서 법안을 만들어야 제대로 된 정책이 나온다.

이제는 지방에서의 혜택을 서울 및 수도권에서도 기존 주택보유자라고 하더라도 미분양 주택 매입 시 양도세 비과세 혜택을 주어 건설경기, 부동산 활성화에 고민 해봐야 할 시기이다.


결론 및 정리

무주택자나 유 주택자가 집을 매수 할 때 혜택을 주어야 한다.
1. 장기주택저당차입금 소득공제의 공시가격을 상향시켜야 한다 (현 3억→ 4억이상)
2. 생애최초구입자금 부부합산 소득을 상향시켜야 한다(현 5천)
3. 근로자,서민 주택구입자금의 부부합산소득 및 금리를 조정해야 한다.
(기존 주택 보유 후 현재 무주택자 포함, 부부합산소득↑, 금리↓)
4. 지방 뿐 아니라 서울 및 수도권에서도 미분양 주택매수 시 양도세비과세를 부활해야 한다.

현재의 부동산은 박원순 시장의 탓이 아닌 유럽이 이끄는 미래의 불확실성으로 인해 부동산을 매수 해봐야 이자 내서 하우스푸어라는 소리를 듣느니 전 월세로 살면서 사는 게 낫다는 생각을 가진 사람이 많기 때문이다.

중요한 것은 계속 전, 월세로 살면서 2년마다 수천 만원의 보증금이 올라 외곽으로 밀리는 상황이 벌어지는 상황이 지속된다면 정부정책의 반감으로 인해 노무현 정부가 놓친 부동산 정책으로 인해 피해본 결과를 이명박 정부에서도 되풀이 할 수 밖에 없을 것이다. 적어도 부동산은 대한민국 사람들의 꿈이며 가장 큰 자산이기 때문이다.

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제공한경닷컴

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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