중대형아파트는 언제쯤 뜰까?

2012-01-02 | 작성자 이주호 | 조회수 14,774 | 추천수 353

- 2013년 이후에나 기대할 수 있다 -


중대형아파트는 언제쯤 뜰까?


이제나저제나 기다려온 햇수가 강남권중대형이 정점에 다다른 2006년 이후 6년이나 경과하였네요.


부 동산시장 내부의 속성상 큰 부동산경기 사이클이 5년 정도 이어지면 통상적으로 소형 전성시대가 2년, 중대형 전성시대가 3년이 되곤합니다. 이는 부동산시장 내부의 정설처럼 되다시피했는데 과거 1987~1988년 소형, 1989~1991년 중대형 그리고 2001~2002년 소형, 2003~2005년 중대형 전성시대가 그러한 것을 잘 말해주고 있습니다.


실물경제적인 측면에서 볼때는 중대형아파트는 내수경기가 정점에 다다를때 오르는 경우가 많습니다.


부동산시장 내부로 볼때는 일단은 중소형이 불을 붙이고 중소형아파트의 가격 상승이 목에 찼을때 즉 상대적으로 중소형보다 중대형이 싸게 보일때 비로소 중대형아파트가 꿈틀대곤 했습니다.


현재 전국 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 복잡다단하게 움직이기 때문에 여기서 우리는 현 부동산시장의 주도주 흐름이 어떤가에 포인트를 맞춰야 합니다.


그러면 현 부동산시장의 지역별, 평형별 주도주는 어디이며 어느 평형일까요?


물론 지방이고 중소형아파트입니다.


2000년대인 2001~2002년 강남권재건축(소형) 전성시대가 있고난 후 2003~2005년 강남권중대형 전성시대가 있었습니다.


2010년대인 2011년에는 지방 집값 20여년만에 최고 상승을 기록해 현 시점에서 우리는 차기 전국 부동산시장의 주도주로 지방 중소형아파트를 꼽지않을 수 없습니다.


요즘 지방 중소형아파트를 이끄는 것은 2001~2002년 강남권재건축(소형) 즉 재건축과는 달리 1990년대에 입주한 저평가 고층 중고 중소형아파트입니다.


이러한 현상은 이미 종전 지방의 주도주 부산에서 나타났습니다.


1990 년대에 입주한 아파트는 그동안의 물가 상승에도 불구하고 입주한지 얼마않돼 IMF가 터졌고 또 2010년대 서울및수도권 부동산에 가려 제대로 빛을 보지 못했는데 2008년 이후 급부상한 부산.경남 중소형아파트에서 부터 비로소 재평가받기 시작했으며 가격이 워낙 싸 전세안고 소액으로 살 수 있어 투기가 좀 붙은 측면도 있습니다.


저평가, 저가격대 아파트는 언젠가 자기 차례가 오면 제대로 평가받게되어 있는데 작금의 지방 후발주자 중소형아파트가 그러한 경우가 아닌가 합니다.


지방 집값 올해 20여년만에 최고 상승을 기록해 특히 지방 후발주자 중소형아파트 대세는 적어도 내년 정도까지 이어지고 2013년 이후에나 중대형이 빛을 볼듯 합니다. 물론 현재 시장의 중심은 지방 중소형입니다.


서울및수도권의 경우, 2008년말부터 강남권재건축의 반등이 있었으니 이제는 2008년 이후 4년 정도의 조정을 겪어온 서울 강북권, 수도권 소외지역이 반등할 차례가 아닌가 합니다.


향후 부동산경기가 회복되면 개인적으로 먼저 지방 후발주자 중소형과 서울 강북권, 수도권소외지역의 중소형이 반등할 것으로 보이며 이들지역이 함께 움직이는 쌍끌이 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다.


박원순 서울시장 체제 그리고 투기지역(DTI 규제)이 해제되지않는한 강남3구와 한강변 요지 부동산의 가격 상승은 기대난입니다.


이들 지역의 부동산은 박원순 서울시장 임기 만료이후에나 생각해볼 수 있는 문제입니다.


그리고 현 정부의 정책도 부유층, 대기업보다는 중산층, 중소기업 위주의 정책으로 나가기 때문에 이를 부동산에 접목시켜 보면 부유층, 대기업 부동산과 같은 성격인 강남3구, 한강변 부동산은 배제될 수 밖에 없다고 보여집니다.


이 러한 여건 때문에 상대적으로 서울및수도권의 경우 중산층이 많이 포진되어 있는 서울 강북권과 수도권 소외지역이 유리한듯 합니다. 또 이들지역 중소형아파트는 비교적 가격이 저렴해 전세가가 매매가에 육박할 경우 전세에서 매매로 선회하여 매매가를 올릴 수도 있습니다. 이러한 현상은 이미 산본신도시 중소형아파트에서부터 나타나고 있습니다.


이렇듯 내년부터 지방 후발주자, 서울 강북권, 수도권소외지역의 중소형아파트의 반등이 있으면 부동산시장 내부의 중소형 상승이 중대형으로 이어진다는 정설에 따라 1~2년뒤 중대형이 중소형의 바톤을 받지않을까 합니다.


개인적으로 볼때 박원순 서울시장이 출범함과 동시에 서울 요지 중소형, 중대형할 것 없이 이들의 전성시대는 막을 내렸다고 보여집니다.


그 러나 지방 대세가 완전히 끝나는 2010년대 후반부부터는 다시 예를들면 서울지역내에서도 그동안 제대로 평가받지 못한 목동 신시가지와 상.중계 재건축대상 아파트 그리고 한강변 용산.압구정.반포 등, 그외 과천 등의 부상이 예상됩니다.


이상과 같은 예상은 향후 대내외 경제상황 그리고 정책 등을 고려하지 않은 부동산시장 내부의 단순한 예상이오니 그렇게 이해해 주시기 바랍니다.


큰틀로 볼때 서울 강남3구와 한강변 등 서울 요지 전성시대는 시대의 흐름, 박원순 서울시장의 출범으로 막을 내린 것으로 보여집니다.


이 제 부동산시장은 2011년, 지방 집값 20여년만에 최고 상승을 기록해 지방부동산 시대가 열리고 있습니다. 지방부동산 대세 상승은 세종시, 혁신도시, 기업도시 건설 등 지방 균형발전시대와도 부합됩니다. 이러한 큰 물결은 절대로 피해나갈 수 없습니다.


포인트를 지방, 서울 강북권, 수도권 소외지역에 맞추면 지역별(지방이냐? 서울및수도권이냐?), 평형별(중소형이냐? 중대형이냐?)이 어느정도 보입니다.


이러한 지역 주도부동산의 움직임에 따라 중소형, 중대형아파트도 꿈틀댈 것입니다. 지역 주도부동산의 중대형아파트 대세는 2013년 이후에나 기대할 수 있습니다.


서울 강남권.한강변 등 서울 요지의 전성시대는 1987년 이래 2006년까지 20여년동안 영화를 누린뒤 향후 몇년동안은 기대난입니다. 2010년대 새로운 시대에 새로운 시각으로 부동산시장을 바라보아야할 시점입니다.



재테크맨 이주호

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제공닥터아파트

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