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아파트가 재테크 1순위가 되는 이유-①

2007-04-28 | 작성자 양은열 | 조회수 19,511 | 추천수 461
참여정부 들어온 뒤로 줄 곧 부동산, 특히 아파트가 국민들 사이에 회자되며 관심이 깊은 시기는 없었다. 아파트와 토지등 모든 대부분의 부동산이 국민의 재테크 대상이 된 것이다.그중에서도 아파트는 투자 1순위가 된 것은 대중적이면서도 주식과 같이 수치적인 금액이 나타나기 때문이었다.

과거에는 부동산 투자는 어느 특정 계층의 특권이라고 생각했다. 그러나 참여정부이후 계속돼 온 부동산 정책으로 인해 모든 국민들이 부동산을 모르고서는 어떤 자리에도 끼지 못하는 시대가 온 것이다.

하늘 높은 줄 모르고 오르던 아파트 가격이 다행스럽게도 정부의 강력한 아파트 규제, 특히 대출규제의 여파로 아파트 시장은 보합기에 들어서고 일부 강남의 인기지역 재건축의 경우 하락을 경험하고 있다.

그런데 이런 현상을 보고 혹자는 아파트 거품이 꺼져가는 현상이라고 이야기 하고 있다. 과연 그럴까? 수십년간을 부동산 시장에서 몸담았던 전문가로서는 너무 성급한 판단이라고 밖에 말할 수 없다.

왜냐하면 주변을 돌아보면 아직도 530조가 넘는 유동 자금과 분양가 상한제에 공급시장의 위축 가능성, 대출규제의 한계성, 분당급 신도시 발표, 대선등을 통한 공약성 정책남발 등이 예상되고 청약가점제 도입으로 인한 공급의 불안등이 부동산 시장을 기다리고 있기 때문이다.

그럼에도 불구하고 여기서 아파트의 투자가치성을 이야기하고자 하는 이유는 아직까지 재테크에서 아파트가 차지하는 비중의 너무 크기 때문이며, 향후 우리나라 국민소득 3만달러를 향해 가는 시기에 부동산 주도를 해 왔던 아파트도 우리가 그동안 경험하지 못한 극한 양극화로 인하여도 계층분화가 이루어 질 것으로 예상되기 때문이다. 아파트가 부동산 재테크 1순위가 되는 이유는 다음과 같다.

첫째, 대중적이며 환금성이 강하다.
아파트가 재테크에 좋은 이유는 환금성이 강하다는 것이다.
따라서 금융기관의 대부분의 대출 기준은 아파트 담보능력을 기준으로 삼는다. 우리는 신용대출이라는 경로를 통해 대출을 받아 본 사람이라면 아파트 담보능력이 자신의 신용보다는 몇배, 아니 몇십배 높다는 사실을 인식하여 왔음을 부인할 수 없는 현실이었다.

따라서 누구나 좋아하고 안정적인 아파트야 말로 가장 대중적이며 가장 안정적인 투자가치성이 있는 부동산임에 틀림이 없다.

또한 아파트는 대중적이면서 거주와 투자를 동시에 이룰 수 있는 종목이다.
여기서 아파트를 고르는 기준을 정한다면 대중적 선호도가 떨어지는 아파트는 투자 1순위에서 제외시켜야 한다. 예를 들어 1990년 이후에 지어진 복도식 아파트로 용적률 300%이상으로 지어진 아파트야 말로 가장 경계해야할 아파트인 것이다.

그러나 주상복합아파트를 보자. 편리성과 쾌적성, 그리고 계층적 보편성을 이루고 있는 주상복합아파트는 누구나 선호하는 대중적인 종목에 속한다고 볼 수 있다.

재건축 단지도 대중적인 투자 1순위로 꼽히고 밀레미니엄 신규 아파트도 이에 속한다. 지금은 주상복합 아파트가 전성시대이다. 향후에는 대단지 복합단지가 주를 이룰 것이나 현재는 분당파크뷰나 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크등이 최고의 몸값을 자랑하고 있는 이유도 대중적 지지를 받고 있기 때문이다.

대표적인 재건축 단지인 은마 아파트나 신규아파트인 도곡렉슬 및 잠실 4단지 아파트등이 대중적인 아파트에 속하기 때문에 가격도 높고 선호도도 높다. 더욱 금융기관에서는 더더욱 좋아하는 아파트인 것이다.

따라서 대중적으로 인정받은 아파트, 특히 신규 밀레미니엄 아파트나 재건축아파트, 그리고 주상복합아파트는 투자 1순위 종목임을 각인하자.

현재 강북의 아파트가 뜨는 이유가 재개발 로 불량주택들이 향후에 신규 밀레미니엄 아파트로 재개발 되기 때문이다. 토지가 투자 1순위가 되지 못하는 이유는 여러 가지가 있겠으나 대중적이지 못하고 환금성이 약하기 때문이다.

둘째, 투자안정성이 보장된다.
아파트는 거주는 물론이거니와 은행금리의 2~3배 투자안정성(3년기준)이 보장되고 다른 종목에 비해 안정적 가격 상승은 물론 든든한 담보력과 개인신용도를 올리는 가장 좋은 종목인 것이다.

일단 아파트는 나대지나 상가에는 없는 거주의 장점이 있다. 만약 투자를 잘못하였다고 하여도 본인이 들어가 입주하면 투자실패를 반감시키는 작용을 한다.또한 좋은 지역 아파트는 가격 유동폭이 심하지 않고 계단식 안정적인 상승을 보인다. 뿐만 아니라, 정책이나 개발호재가 있을시 가격의 급격한 상승을 기대할 수 있는 개발 이익이 보장되는 장점을 가지고 있다. 인기지역일수록 투자에 대한 안정성은 더욱 좋다. 오를 때는 가격 상승의 정가가 없고 내릴때도 가장 늦게 반응한다.

현재와 같이 기형적인 부동산 규제정책 아래서는 일반적인 부동산 투자 원리가 정확하게 들어맞기가 어렵지만 인기지역 아파트는 상당한 투자 안정성을 보장해 준다는 것은 그동안 이미 경험해 본바다.

또한 아파트는 담보력에서 1순위이다. 개인의 신용도가 없어도 아파트가 있다면 대출은 편리하게 이루어진다. 이처럼 아파트라는 단어는 모든 투자의 안정적인 바탕을 지켜줌으로서 “아파텔” “빌라트“등 아파트 유사상품을 생산해 냈다.

셋째. 재테크의 시작은 아파트 마련이다.
부동산을 투자하는데 돈이 없어서 부동산을 투자하지 못하는 경우가 많다. 그러하지 않으려면 기본적인 종자돈이 필요하다. 그럼 부동산에서 말하는 종자돈이란 얼마를 말하는가?

개인의 상황과 어느 부동산을 선택하느냐에 따라 달라질 수 있다. 그러나 자기 자신에게 맞는 아파트를 매입하고자 할 경우 매입금액의 최소한 50%의 종자돈을 준비해야 한다.

일반사람들은 부동산 투자에 있어서 가장 큰 요소가 “종자돈”이라고 생각한다. 이러한 사람들은 단순히 부동산을 돈으로 산다고만 알고 있다 . 과연 그럴까?
돈은 부동산에서 중요한 요소이다. 그러나 기초적인 요소일 뿐 돈이 많다고 꼭 수익률이 높은 부동산을 얻는 것은 아니다.

부동산은 정보와 타이밍이다. 이중에서 가장 중요한 것은 타이밍이다. 종자돈은 이를 뒷받침해주는 기초적인 요소인 것이다. 그러나 종자돈을 모으기가 쉽지 않다. 우선 1,000만원을 모으기 위해 최선을 다해야 한다. 아마도 3,000만원 이전까지는 부동산 보다 적금이나 펀드를 통하여 종자돈을 모아야 할 것이다.

그 후에 종자돈을 키우는 방법 중 가장 좋은 것은 내 집 마련하는 것이다. 기본적인 자금 확보 후 내 집 마련으로 재테크를 시작하는 것이 먼저다. 전세를 끼고 사든 대출을 하여 아파트를 사든 상승률이 높은 아파트를 상황에 맞게 사서 시작하는 것이 물가 상승률과 아파트 상승률을 비교해 볼 때 재테크에서 아파트를 사는 것이 훨씬 낫다.

누구나 부동산 투자에 있어서 처음 시작은 종자돈으로 시작한다. 어떻게 종자돈을 관리하느냐에 따라 상황의 차이는 크다. 따라서 내 집 마련을 통하여 종자돈을 키우는 자가 다른 사람에 비해 가장 먼저 재테크의 기쁜 맛을 느낄 수 있을 것이다.

넷째, 부동산 정책은 대부분 아파트 위주의 정책이다.
부동산도 종목에 따라 천차만별로 변화 되고 있다. 어떤 정책이 나오느냐에 따라 6개월 이하 단기 자금으로 추정되는 시중의 530조가 넘는 부동자금이 정책에 따라 왔다 갔다 한다.

과거 주택거래신고제가 도입되어 취.등록세가 기존보다 2~7배가 오르게 되니 매매를 신중하게 하고, 보유세인 재산세 이외에 종합부동산세를 부과하니 전세나 매매시 가격으로 전가되는 현상이 발생한다.

여기에 재건축개발이익환수제, 후분양제, 분양가상한제, 청약가점제등은 재건축 시장을 더욱 약세장으로 만들고 건설원가 공개등은 공급을 위축시켜 부동산 시장을 불안하게 만든다.

이러한 모든 규제나 정책 대상이 무엇인가? 바로 “아파트”인 것이다.지금까지 아파트나 아파트 유사상품만 나오면 대부분 인기품목으로 자리 잡아 왔다. 우리나라의 주택문화는 투자안정성의 개념이 뚜렷히 나타나기 때문이다. 그러기때문에 몇 년 전까지 만해도 아파트는 사두면 오르는 일반적인 법칙이 있었다. 그렇기 때문에 너나 없이 투자의 대부분은 아파트와 유사상품으로 몰렸고 정부의 규제나 정책 또한 아파트나 그 유상상품에 집중되었다.

그러나 지금은 부동산 정책이 너무 복잡하고 이중삼중 규제책으로 인해 상당한 신경을 쓰지 않으면 수익률을 높일 수 없다. 부동산에서 투자 수익률을 높이려면 정책과 정면으로 대응하지 말고 인내해야 한다. 정책과 규제는 투자수익률을 결정하는 중요 변수이기 때문이다.

부동산 관련 모든 정책은 아파트 위주였다. 그 만큼 아파트는 재테크적인 가치가 있기 때문이다. 따라서 부동산을 움직이는 아파트를 정책을 분석하면 투자의 절반은 성공한다고 볼 수 있다.

다섯째, 태생전부터 소멸까지 환영받는다.
우리나라 사람들의 아파트에 대한 집착은 대단하다. 아파트를 건설한다고 땅에다 깃발을 꽂기도 전에 맨땅에 선만 그어도 계약금이 들어오는 나라가 우리나라다.
아파트가 완성되지 않고 분양 계약서만 있어도 프리미엄이 붙어 거래되는 곳이 우리나라 아파트 시장이다. 이처럼 아파트는 태생전부터 모든 사람들의 선망의 대상이자 투자 1순위가 되었다. 왜 그렇까? 아파트는 당첨과 동시에 돈이 되는 최고의 부동산으로 모든 사람들이 인식하기 때문이다.

그렇다면 프리미엄은 무엇인가? 부동산에서 프리미엄은 희소성을 말한다. 즉 희소성이 있는 부동산은 가격이 상승한다. 동일한 아파트임에도 불구하고 지방의 아파트의 경우 미분양으로 고전하는 이유도 희소성 때문이다.

새 아파트라고 모두 입주 프리미엄이 붙지 않는 원리도 이와 같다. 따라서 아파트의 희소성이 있느냐 없는냐는 분양과 입주시기의 공급과 정책, 그리고 해당지역의 대중적 가치에 따라 결정된다.

입주 3년차 아파트가 가격 상승이 가장 높은 이유도 해당아파트의 가치가 3년간 충분히 검증되고 거주하기에 적합한 생활여건이 형성되고 이에 맞는 아파트가 많지 않기 때문이다. 또한, 아파트는 20년이 지나면 재건축이나 리모델링 가치로 인해 다시 한번 부활한다.

따라서 아파트는 태생전부터 소멸전까지 환영을 받는 대표적인 부동산 종목중의 하나다. 물론 아파트의 위치와 희소성 그리고 정책에 따라 천차만별의 형태를 나타내고 있기 때문에 신중한 투자를 하여야 한다. 그러나 인기지역의 아파트 일수록 희소성 가치는 더욱 강하기 때문에 인기지역 아파트는 투자 1순위 아파트인 것이다.

양은열 대표
수목부동산 연구소
ceoy@sumok.com

[YEL 부동산연구소 양은열 대표]
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