정부가 내놓는 정책마다 첨예하게 대립하게 되는 사람들은 각 정책의 이해당사자이다.
종부세에 악감정을 가지고 민감하게 대응하는 사람들은 솔직히 무주택자나 저렴한 소형아파트를 가지고 있는 분들보다는 고가아파트를 가지고 있는 사람들일터이고, 양도소득세에 대해 지금의 정책을 막무가내로 욕하는 사람들은 고가주택소유자 또는 1가구 다주택 소유자일 것이다.
또한 분양가상한제나 청약가점제에 대해서는 건설회사가 민감하게 반응하고 여기에 기존 주택을 가지고 있으나 청약시장에서 갈아타기를 시도하려는 수요자나 청약가점제로 인해 불이익을 받는 젊은층일 것이다.
지금 정부정책이 옳은 방향인가 하는 근본적인 문제보다는 이러한 이해당사자들에게 직접적으로 영향을 미치는 세부적인 정책 하나 하나로 인해 시장은 참으로 야단법석을 떨고 있는 것을 우리는 쉽게 볼 수 있는데 정부가 이러한 이해당사자들 전부를 만족시킬 수 없는 상황에서 정부가 과연 어떻게 이들 이해 당사자를 아우르고 가야하는지를 생각해보려고 한다.
정부가 임대아파트를 다량 공급하겠다는 취지는 무주택 서민들을 위한 것이고, 청약가점제를 시행하는 것은 장기무주택자를 우대하는 것이다.
이런 정책을 시행하는 것은 어찌보면 정부가 당연히 해야할 일이라고 생각도 들지만 이러한 방향에 대해서도 반대를 하는 사람들도 상당수 있는 것을 보면 어차피 정부는 정책으로 인해 손해를 볼 수 있는 사람들에게 반감을 살 수밖에 없다는 생각이다.
결국 그렇다면 정부로서는 인간의 기본권을 지켜주는 주택정책에 있어서만은 그 어떤 인기영합을 위한 정책보다는 확고한 선을 긋는 단호한 의지를 보여야 한다는 생각이다.
그런의미에서 이제 정부는 보호해주어야 할 실수요자와 보다 더 규제해야할 가수요자를 철저히 구분해서 정책을 집행해야 된다는 생각이다.
그럼 누가 실수요자이고 누가 가수요자인가? 이것의 정의가 없이는 혼돈스러울 수가 있기에 이것부터 정리해보자. 여기서 정의하는 것은 각자 기준에 따라 차이가 날 수도 있으나 이 정의에 부합된 실수요자가 정부의 보호를 받아야 될 것이고, 가수요자는 규제를 받아야 된다는 의미라고 보면 될 것이다.
우선 실수요자는 무주택 실수요자와 유주택 갈아타기 실수요자 그리고 주택으로 임대수입을 얻고자 하는 실수요투자자를 들 수 있다. 여기서 중요한 것은 정부가 보호해주어야 할 대상인데 이들 모두가 그 대상이라고 볼 수 없다는 것이다.
즉, 이 중에서 무주택실수요자의 경우는 지금 현재 정부가 정해놓은 LTV와 DTI 기준을 충족하는 수요자라고 보는 것이 정확하며 그 이상의 대출을 요하는 사람들은 실수요보다는 가수요라고 보는 것이 현재의 상황에서는 더 정확하다.
또 유주택 갈아타기 실수요자의 경우에도 앞의 대출조건의 충족은 물론이고 일시적 1가구 2주택이 되는 사람 중에도 그 양도세 면제조건인 일정 기간내에 매도를 하지 않고 있는 사람들은 실수요자로 보는 것보다는 가수요자 측면이 더 많다고 보아야 하는 것이다.
그것은 갈아타기 수요자 중에는 상당수가 매수 후 기존 주택을 매도하려고 하는 측면이 많은데 그것은 일종의 가수요적 심리로서 기존 주택도 상승할 것이라는 심리가 강하게 작용되고 있기 때문이다.
따라서 실제 매도시에도 고가매도 전략을 취하거나 양도세를 내더라도 상승시까지 기다려보겠다는 전략을 취하게 되는 것이므로 이러한 갈아타기 수요자를 정부가 보호해야할 실수요자로 보기는 어렵다.
실수요자도 아니고 가수요자도 아닌 이러한 부류의 수요자들이 가장 정부정책에 불만이 많을 수밖에 없는 것은 본인은 실수요자로 느끼는데 정책은 그들을 보호해주지 않고 있기 때문이다. 그러나 위의 언급한대로 엄밀히 따져보면 그들은 실수요자 중의 가수요자라는 애매한 위치에 있기 때문이다.
가수요자 중에 다주택으로 재산증식을 하려는 수요자들은 정부에서 철저히 규제를 하고 있어도 드러내 놓고 불만을 표출할 수도 없다. 그들 스스로 가수요자라는 생각을 가지고 있고 그러한 주택의 가수요를 통해 재산증식을 하려는 것이 목적이기 때문이다. 그러니 그들은 정책의 희생양이니 뭐니 떠들 겨를도 없으며 이러한 정책을 교묘하게 비껴나가 최대의 수익을 올리려는 방법을 찾으려는데 더 혈안이 되있을 것이다.
이런 정의로 분류되는 알짜배기 실수요자에 있어서 정부는 지금보다 더 세밀한 보호 정책을 집행해야 할 것이다.
우선 분양시장에서 분양가 상한제와 청약가점제는 일관성있게 지속되어야 할 정책이며, 이런 실수요자들을 위한 안정적인 공급을 지속적으로 해나가야 할 것이다. 또한 분양시장이나 기존주택 매매시장에 참여하는 실수요자를 위한 거래세의 추가적인 인하는 시급히 행하여야 할 정책이다.
갈아타기 실수요자의 경우에는 6억 이상의 고가주택이라도 1가구 1주택의 경우에는 상한선을 올려서 양도세 부담을 줄여주어야 할 것이고, 일시적 2주택의 처분 기간도 1년에서 그 기한을 늘려주는 것도 고려해야 할 것이다.- 이 경우 그 연장된 기간내에 추가적인 주택구입을 막는 제도적 장치가 필요할 수 있다 -
아울러 갈아타기의 명분을 살려주는 취지에서 청약시장에서도 중소형(30평형대 이하)에서 중대형(40평형대 이상)으로의 평형넓히기의 경우에는 유주택자가 무주택자에 비해 지나치게 불이익을 받는 것이 없도록 해야할 것이다.
이러한 실수요자에 대한 보호정책에 반해 가수요자에 대한 정부의 정책은 그 강도를 더 높여야 한다는 생각이다.
현재의 다주택자에 대한 양도세는 지속 강화되고 유지되어야 할 것이며, 종부세의 과세표준의 현실화는 계획대로 진행되어야 할 것이다. 종부세의 경우에도 그 상한선이 인상될 분위기도 있으나 다주택으로 인한 경우에는 6억을 유지해야 할 것이다.
청약시장에서도 2주택 이상의 다주택자는 철저히 청약시장에서 배제해 나가야 하며, 1주택일 경우에도 중소형 시장에서만은 무주택자와의 차별화된 정책을 유지해야 할 것이다. - 중소형 분양시장에서의 1주택자 차별정책은 현재 1주택자에게는 고통스러운 일로서 상당히 반발을 일으키고 있지만, 이러한 차별정책이 효과를 발휘한다면 무리한 대출을 안고 주택을 구입하거나 일단은 주택구입을 해놓고 보자하는 식의 무계획적인 가수요는 상당수 사라져서 중소형 주택가격 안정에 기여할 것이다. -
주택정책에 있어서 정부는 그 어떤 사회적 반발이 있더라도 꿋꿋이 실수요자를 위한 정책에 촛점을 맞추어 나감으로써 실수요자의 적극적인 지지를 얻어야 할 것이며 이것을 기반으로 주택시장에서의 가수요를 보다 근본적으로 하나 하나 잡아나갈 수 있을 것이다.
여기에 당장은 주택매매시장에서 소외된 무주택 서민들을 위하여 입지좋은 곳에 고품질의 임대아파트를 제공하는 것도 빼놓을 수 없는 정부의 핵심과제이다. 정의로운 곳에 철저한 원칙을 지키는 정부가 되길 바래본다.
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