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소득과 부동산 정책

2007-04-25 | 작성자 박찬식 | 조회수 15,613 | 추천수 494
2006년 가을 상승이 소형 평형 전세가격 상승에서 출발된 실수요자들의 움직임에 따른 상승이었기에 1.31부동산 대책에서 핵심내용은 실수요자로 볼수 있는 도시근로자 소득분위 5~6위의 불안한 주택구매 심리를 잠재운데 있는 것 같다.
 
공급측면에서 볼때 소득분위 5위에서 6위가 선호하는 중형 임대주택을 그린벨트를 해제하여 260만호를 공급하고 담보대출 규제를 주택가격 3억 이상 ~6억이하까지 확대하여 수요를 억제한것으로 보면 최근에 있었던 11.15 ,1.11,1.31일 부동산 대책의 주요 목표 대상은 소득분위 5위~6위의 수요계층이다.
 
필자가 생각할때 중간이하 소득자를 위한 정부의 주택공급정책의 방향은 옳다고 생각한다.
 
기초생활수급권자에게는 영구 임대주택을
소득분위 1위~4위권자에게는 국민임대주택을
소득분위 5위~6위권자에게는 중형임대주택을
공급하는 것은 시장의 조정자로서 정부의 역할은 당연하다고 생각한다.
 
그러나, 소득분위 7위 부터10위까지를 위한 공급확대 정책은 없이 민간택지의 분양가 상한제와 원가공개를 통하여 공급증대가 아닌 공급감소는 추후 2~3년후 양질의 주택부족은 필연적인 현상이 될수 밖에 없다.
 
부동산 가격이 상승할때 마다 부동산 정책으로 저소득계층을 위한 정부의 공급확대정책은 당연히 찬성하나
 
부동산 가격의 상승 원인이 되었던 중산층이상이 원하는 양질의 고급주택은 공급을 늘리지 않고 수요를 억제하거나 또는 공급의 증가 대신 오히려 축소시키는 정책을 취하는 것은 부동산 정책이 나오고 3~12개월만 지나면 또다시 가격이 상승하는 악순환만 가져오고 있다.
  
통계청 2005년 소득10분위별 가구당 월평균 소득(도시근로자)으로 본 부동산 정책 분석

분위별

월평균소득

소득범위

년평균소득

대상

          부동산         정 책

 

(천원)

1분위

847,988         ~1,164,922
13,979
 이하
국민임대주택 대상자 1.전용면적 8~18평 공급   2.2012년까지 100만호 공급계획   3.2017년까지 추가 50만호 공급계획-1.31대책     4.2006년까지 공급 또는 사업승인 47만호 실입주는 10만호  5.수도권 외곽지역은 미분양,서울인접지역은 수요과다 정책에서 공급 증가 대책 계층

2분위

1,481,856 1,164,923~1,698,226 20,378

3분위

1,914,596 1,698,227~2,101,389 25,216

4분위

2,288,182 2,101,390~2,477,315 29,727

5분위

2,666,448 2,477,316~2,865,911 34,390 장기임대 대상자 1.2017년까지 260만호 공급계획  2.보증금 4000만원 월 52만원  3.그린벨트 200만평 이상 건립 4.1.31 부동산 대책 수혜자    5.재정지원 매년  5000억원6.무주택자는 부동산 대책수혜자이나 유주택자는 상위 주택으로 이동을 막기에 피해자

6분위

3,065,374 2,865,912~3,289,523 39,474

7분위

3,513,671 3,289,524~3,789,615 45,475 부동산 대책 주요 대상자 1.담보 대출 규제 DTI적용  -- 1억이상 대출 규제 및 금리 차등적용   2.청약가점제 적용시 기존 유주택자 불이익 대상자   3.6억이상 고가주택 1가구 1주택비과세 배제  -- 고가주택양도세 4.종부세 부과 - 기준시가 6억원이상  5.선호하는 민간 중대형 평형 공급은 오히려 감소 예상    6.기존 주택 매도후 큰 평형 갈아타기를 대출로 규제 7.양극화의 수혜자 이며 피해자      정책에서 수요억제 계층

8분위

4,065,558 3,789,616~4,495,096 53,941

9분위

4,924,634 4,495,097~6,330,102 75,961

10분위

7,735,569  6,330,103~ 75,961 이상

평  균

3,250,837   -39,010      
 
 
1. 수요가 있는 곳에 공급을 해야 한다
 
부동산 가격이 상승할때 정부가 내놓은 공급정책은 구매력있는 수요계층(소득7위~10위)에서 볼때 사실상 없다고 할수 있다.
 
인기지역에서 아파트 가격이 상승할때 마다 공급정책으로 임대주택을 공급하겠다고 정책을 세운다면 실질적인 매수세력인 중간소득 이상의 수요계층은 임대주택을 선호하지 않기에 그것은 시장에서 공급의 요소로 작용하지 않는다.
 
정부가 시장의 조정자로서 자력으로 주택을 마련하지 못하는 계층에게 공급하는 것은 당연해야 하나, 소득분위 5위~10위(월 평균소득 266만원 이상)까지의 계층이 선호하는 자가(自家)소유의 양질의 주택도 공급해야 한다.
 
 
2. 부동산 정책 규제의 주요 대상은 소득분위 5위(월평균소득 266만원 이상)의 유주택자
 
대한민국 국민 가용 자산의 84%는 부동산에 묶여 있다 사실상 현금자산은 전체 자산의 16%에 지나지 않는데 무차별적인 부동산 정책은 유주택자든 무주택자든 피해를 주고 있다.
 
고기를 잡을때 가장 많이 잡으면서 무식한 방법은 막고 퍼내기식의 고기잡이다. 시냇가에서 물길을 돌려놓고 물을 퍼내면 그안에 있는 모든 고기는 잡힐수 밖에 없다.
 
양도세에 관한 많은 정책(서울과 5대 신도시 2년 보유 의무조항,3년미만 단기양도 양도세중과,1가구 다주택자 양도세 중과,6억이상 고가(?)주택 양도세 비과세 제외등)으로 주택보유자들의 매도를 막아 놓은 상태이다. 
 
얼마 되지도 않는 국민의 가용 현금재산(전체자산 대비 14%밖에 안됨)을 종부세와 재산세로 퍼가고 신규 매수자에게는 DTI , LTV로 1억이상 담보 대출규제를 통한 신규진입을 막는다면 사실상 모든 주택소유자는 정부정책의 피해자가 될수 밖에 없다.
 
냇가에서 천렵할때 처럼 막고 퍼가는 방법의 고기잡이는 많은 고기를 잡을수 있겠지만, 해당 지역 모든 고기가 물(시장)이 없어짐으로 인하여 잡힐 밖에 없는 상황이 현재의 부동산 시장 상황이다
 
주택가격의 평준화와 주거 주택의 질에서 하향평준화를 추구하는 것이 아니라면 부동산 정책의 규제 주 대상인 소득분위 5분위 이상에게 내려진 각종 규제는 풀려야 한다.
 
물길을 막고 돌려서 고기를 잡는다고 하더라도 물길(시장의 힘)을 영원히 막을수는 없을 것이기에
대선을 즈음하여 무차별적인 부동산 정책에 희생자를 내서는 안된다.
 
 
3. 수요계층은  정부의 공급정책에서 자신의 위치를 파악해야 한다
 
가격은 수요와 공급이 만나는 곳에서 결정된다. 소득분포에 따른 부동산 공급정책에서 자신의 소득과 상관없는 계층(1.31대책으로 소득분위 6위까지)의 무주택만을 위한 부동산 공급정책의 수혜자는
자신이 아니므로 시장의 흐름과 부동산 정책의 양자에서 선택을 해야 한다.
 
어차피 국민임대주택과 비축용 임대주택이 100만가구든 200만가구든 공급된다고 할지라도 현재 부동산 시장의 주요 참여자에게 공급되어지는 것은 아니므로 양질의 고급주택의 공급이 늘지 않는 한 과감히 매수를 하여야 한다고 생각한다.
 
단,현재와 같은 강력한 수요억제정책(대출규제)이 존재하는 한 부동산 시세는 약세를 띨수 밖에 없기 때문에 대출부담을 안고 매수를 고려하는 실수요자는 매수시기를 저울질 하여야 하고 융자부담이 없는 투자 매수자는 현 정책의 부작용이 나올수 밖에 없는 2~3년후 매도를 고려하면 적극적인 매수를 할 필요도 있다.
 
그리고 투자처는 2~3년후 새롭게 광역도로가 개설되는 지역(용인수지,일산 서구등)과 지금 시장의 침체로 인하여 단기적으로 급락한 동탄신도시,분양이 예정된 광교신도시 인접지역 중국으로 인하여 급부상하고 있는 인천의 경제자유구역(송도,영종,청라) 및 재개발지역을  추천한다.

박찬식 신봉동 신봉태양공인 대표
現) 신봉동 신봉태양공인 대표
2001년 에디스탁 주최 주식 실전 수익률 게임대회 1위
2001년 에디스탁 프로리그 1위 및 자산 운영
2002년 13회 공인중개사 합격 및 부동산 중개업무 종사

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

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