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지방(세종시) 뜨고, 강남3구(과천시) 지고

2011-05-24 | 작성자 이주호 | 조회수 21,132 | 추천수 545

- 주도주 지방이 있는한 부동산시장은 살아있다 -

 

주식시장이든 부동산시장이든 한쪽 불씨라도 살아있어야 전체 부동산시장을 이끌어 갈 수가 있습니다.

 

작금의 부동산시장은 주도주 지방이 살아있는한 쉽사리 죽지않습니다.

 

2000년대만 하더라도 강남3구의 득세는 하늘을 찌를듯 했습니다. 아시다시피 강남3구는 1997년 IMF이후 취약한 국가경제하에서도 김대중정부의 경기부양책에 힘입어 2001~2006년까지 전국 부동산시장을 주도해 갔습니다. 2006년 하반기~2008년 상반기까지의 강북부동산 대세는 틈새적인 측면이 있구요.

 

이기간동안 지방은 2000년대 초반에서 2003년쯤까지 힘을 쓰는듯하다가 강남대세에 밀려 2000년대 후반부까지 약세를 면치 못했습니다. 그러나 지방은 2007년 하반기 대선때 부산 해운대발 훈풍을 시발점으로 하여 2009년 9월부터 서울 강남 3구에만 적용되던 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대 시행하므로 상대적으로 지방이 유리한 고지에 놓여 있었으며 2010년 하반기에 코스피지수의 상승 등 실물경제의 회복과 함께 세종시 수정안이 2010년 6월 29일 국회 본회의에서 부결되고 7월 12일 정부에서 2014년까지 세종시 원안입주를 확정발표함에 따라 세종시 즉 지방이 전국 부동산시장을 주도하였으며 그후 8월 29일 부동산대책으로 세종시는 더욱더 날개를 달았습니다.

 

작년에 그 혹독한 부동산시장 환경속에서도 세종시 건설이라는 불씨가 부동산시장에 존재하였으며 결국은 그러한 존재가 얼마전 대전 대덕특구 국제과학비즈니스벨트 발표로 이제는 더욱더 세종시가 부동산시장의 전면에 나서는군요.

 

참 그러고보면 세상의 순리는 인위적으로 되지않고 물 흐르듯하고 있으며 앞으로 부동산시장의 순리는 바로 이 세종시 건설 즉 지방의 부활입니다.

 

1979년 박정희대통령 서거 이후 1988년 88서울올림픽이후로는 강남권의 지속적인 발전이 있었고 노태우정권의 서해안개발계획 발표 이후로는 서해안 일대의 지속적인 발전이 있었으며 서해안 일대의 개발로 새롭게 탄생한 도시가 바로 인쳔국제공항과 인천대교, 송도신도시가 있는 인천입니다.

 

강남권과 서해안 일대가 발전되어오는동안 지방은 그야말로 개발의 뒤안길에 있었으며 1978년 임시 행정수도 건설 백지계획 추진 발표이후 30여년만인 2010년에 세종시 건설 발표로 비로소 지방이 전면에 부상하기 시작했습니다. 이러한 맥락에서 지방 발전과 지방 부동산시장의 주도는 상당히 오랜기간동안 지속될 것으로 예상됩니다.

 

상대적으로, 지리적으로 서울 강남3구에 근접하고 있는 과천 일대는 과천 정부청사의 세종시 이전으로 약세를 면치 못할 것으로 보입니다.

 

과천의 약세는 곧 강남3구의 약세를 말합니다. 이러한 맥락에서 최근 강남3구가 전국 부동산시장에서 꼴지를 면치 못하고 있습니다. 참 그러고 보면 세상엔 영원한 승자도, 영원한 패자도 없는 것 같습니다. 2000년대 귀족주, 가치주의 대명사라고 할 수 있는 강남3구가 그당시 꼴지주 지방에 밀리고 있으니 참 세상은 오래 살다가 볼일입니다.

 

작금의 부동산시장은 한마디로 지방(세종시)과 강남3구(과천시)는 극과극을 달린다입니다.

 

그러나 빼어난 입지의 과천은 세종시 건설 호재가 다 마무리되어가는 2010년대 후반부쯤에는 도심회귀현상.개발로 인한 새로운 개발계획으로 다시 전국 부동산시장을 주도하지않을까 나름 예상해 봅니다. 그러나 그전까지는 서울 외곽 신도시가 리모델링, 신도시 건설 호재로 수도권 부동산시장을 주도해 나갈듯 합니다.

 

뭐든 대형 호재를 맞으면 그 호재가 5년 정도 이어지는 경향이 있는데 1988년 88서울올림픽 이후 강남권이 그러하였으며 2010년 세종시 원안 발표이후 세종시 즉 지방도 그러할 것으로 예상됩니다.

 

얼마전에 발표한 대전 대덕특구 국제과학비즈니스 발표 이후에는 대전과 대구, 광주 삼각벨트로 내륙 첨단도시로 갈 공산이 크기 때문에 이번 국제과학비즈니스 발표는 대전권의 발전뿐만아니라 대구권, 광주권도 함께 발전할 수 있는 계기가 됩니다.

 

금반 국제과학비즈니스 발표는 향후 대한민국의 신성장동력일뿐만아니라 선진국으로 갈 수 있는 크나큰 계기가 되기도 합니다.

 

지방 부동산시장은 이러한 큰틀에서 생각해볼 시점이며 이러한 맥락에서 금반 지방 부동산은 상당히 오랜기간동안 전국 부동산시장을 주도해 나갈 것으로 확신합니다.

 

좋은 일이 겹칠때에는 겹호재, 나쁜일이 겹칠때에는 설상가상이라고 하는데 지방은 세종시 건설과 국제과학비즈니스벨트 겹호재를 만났고 과천 일대는 과천 정부청사의 세종시 이전과 당초 기대가 컸던 지식정보타운 조성이 5차 보금자리 발표로 침체를 면치못함으로 설상가상이 되었습니다. 과천은 설상가상은 곧 인근 강남3구의 설상가상을 말합니다.

 

필자는 부동산시장을 전망하는데 있어서 논리보다는 통찰을 더 중요시 합니다. 부동산시장은 자기의 논리대로 흘러가는 것이 아니고 물결따라, 세상의 이치 흐름따라, 시대따라 자연스럽게 흘러가기 때문에 전체의 흐름, 과정을 상당히 중요한 자료로 삼고있습니다.

 

작금의 부동산시장은 지방(세종시)과 강남3구(과천시)가 극과극을 달리고 있습니다. 그러나 이러한 상황이 또 언제 바뀔지도 모릅니다. 한번 주도는 통상적으로 5년 정도는 이어지는 경향이 있는데 이들의 주도가 다 끝나고 다음에 새로운 주도주가 출현할때는 빼어난 입지의 과천이 어떤 개발계획으로 인하여 다시 부상할 것으로 확신합니다.

 

과천의 주도는 곧 인근 강남3구의 주도를 말합니다. 그러나 당장은 지방이 전국 부동산시장을 주도할 것입니다. 그리고 작년 하반기부터 한번 살아나기 시작한 부동산시장은 쉽사리 죽지않습니다. 주도주 지방이 있는한 부동산시장은 살아있습니다.

 

1978년은 정부종합청사의 과천이전으로 과천 개발이 시작된 해이며 임시 행정수도 건설 백지계획 추진이 발표된 해이기도 합니다.

 

그러나 과천은 그후 30여년동안 승승장구하였고 지방은 몰락하였습니다. 2010년 세종시 건설과 2011년 국제과학비즈니스 발표로 지방이 급부상하고 있습니다. 바야흐로 지방 전성시대입니다. 과천이 그랬듯이 30여년동안 지방의 발전이 예상됩니다. 

 

@@ 참고; 박정희 대통령은 1978년에 행정수도를 이전할려고 했었습니다. 그런데그 비용이 상상외로 너무 많이 든다는 이유로 반대여론이 많았고 그래서 결론은 경기도 과천으로 제2 정부종합청사를 만드는 것으로 종결지었습니다.

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제공닥터아파트

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