경매큰장, 내집마련 기회 잡아라

2007-04-23 | 작성자 전성효 | 조회수 16,266 | 추천수 443
최근 수도권을 중심으로 한 주택시장을 보노라면 과거 주식시장의 냄비장세를 연상케 한다.

지난 추석이후 전세난에 따른 전세값 폭등에서 점화되어 ‘판교-은평뉴타운-파주운정신도시’ 등 고분양 광풍의 주범으로 몰리며 수도권 집값광풍의 위력이 얼마나 대단했던가?

심지어 불과 한 두달 사이 단기 40~50% 급등, 주변 집값 상승을 견인하며 수도권 전역으로 투기화를 확산시키면서 유사이래 초유의 ‘집값파동’으로 오래 기억될 것이다.
 
하반기이후 대기 처분물량 쌓인다!

지금은 정반대 상황이 벌어지고 있다.
작년 추석이후 집값급등기에 상승론자의 대세 상승관측에 현혹되어 무리하게 은행 빚을 내고 상투에 내집을 장만하거나, 큰 평형으로 갈아타거나, 두채이상을 산 사람들은 삼중고에 시달리고 있다. 살던 집은 알팔리고, 대출이자는 눈덩이처럼 불어나고, 보유세 부담은 밤잠을 설치게 한다.
 
작년 판교이후 ‘은평 뉴타운-파주운정신도시’ 분양당시 집값광풍에 넋이 나간 채로, 내집마련을 끝내 미루었던 수도권 절반정도 무주택 서민들의 기막힌 상황과 정반대의 상황 전개에 만감이 교차되고 있다.

새해들어 냄비장세를 연상할 만큼, 수요자 중심시장으로 재편되고 있다.
11.15, 1.11등 잇달은 릴레이식 정부대책으로 집값이 안정세를 찾아가면서 종부세등 보유세 인상, 금리인상등 대출규제, 집값인하를 겨냥한 분양가상한제와 청약가점제등을 골자로 하는 주택법개정안 국회통과로 ‘강남재건축 -버블세븐지역-중대형아파트’으로 하락세가 수도권 전역으로 확산되며, 급매물 출현등 전운이 감돌면서 장기조정론도 대두되고 있다.

한국사회에서 주택 구매자들은 특정계층를 제외하고는 은행 빚을 얻고 집값을 갚느라 허리가 휘고 있고, 절박하게 내집마련을 준비하는 무주택 서민들은 집사느라 올인하고 있다.

내집 마련과 가계 빚은 누구도 해결해 주지 않는다. 세금과 금리가 턱없이 높아버린 상황에서 가계도 기업처럼 구조조정을 하지 않고서는 ‘가계발 경제위기’ 시대에 살고 있다.
 
■ 일반 주택시장, 수요자 중심으로 변하고 있다
 
연초 1.11대책당시에도 막무가내식 집값이 단기조정등 장기 침체를 예고하고 있다.
일반 주택시장은 분양가 상한제와 청약가점제 영향으로 그동안 조정없는 집값이 강남재건 축 아파트 중심에서 그동안 상승폭이 큰 주변지역으로 하락세가 확산되며 장기 조정 흐름을 타고 있다. 오는 9월부터 기존 가격의 20% 내외 다운된 가격대로 분양이 되고, 2기 신도시 분양물량이 정부 방침대로 제때 공급이 된다며는 기존 시장의 가격하락은 더욱더 커질 것으로 시장은 내다 보고 있다.

결국, 그동안 지나친 가격상승 부담으로 본격적인 조정장세에 돌입하면서 조정기간과 조정폭에 주목할 필요가 있다. 과거 시장과 달리 분양시장이 기존시장을 견인하며 수도권 위주, 비종부세 주택등 실수요자 위주의 시장으로 재편되면서 투자자 구매심리 악화등 주변 악재 출현등과 맞물려 질 경우 낙폭과 기간도 의외로 커질 수 밖에 없다.
일반 시장이 침체되면, 경매시장은 대안으로 떠오른다.

■ 내집마련, 경매시장에서 찾아라

일반 주택시장이 침체가 확연히 나타나면서 경매시장은 새로운 기회를 맞이하고 있다.
경매시장은 일반 시장의 대안으로 틈새시장으로 각광을 받고 있다.

호재가 있는 수도권의 땅이나 투기지역에 대한 아파트등은 관할 구청에 허가를 받지 않는 데다 시장상황에 따라서는 시세 보다 저렴하게 낙찰을 받을 수 있는 메리트까지 호재요인으로 작용하며 경매에 대한 관심이 그 어느 때보다 인기를 누릴 것으로 예상된다.

▶가격추이 = 최근 경매시장에 나오는 주택상품들은 작년 8~9월 상품이 주종을 이루고 있다. 그 만큼 경매장에 나오기 까지는 보통 6~8월의 기간이 걸리게 되므로 침체기간과 낙폭이 커질 수록 경매시장에 투자메리트(@)가 커진다는 것을 의미한다.

하반기로 갈 수록 가격이 지금보다 일반 주택시장이 하락폭에 감정가 차이만큼 하락조정도 받을 것으로 본다. 예컨대, 감정가가 시중 주택가격의 80~90%에다, 감정가의 기초가격이 되는 시세가가 연초 1.11대책 이후 가격이 꺽였다고 봤을 경우, 그 하락폭 만큼 감정가에 반영된다고 보면 지금 주택 시세의 10% 조정을 받았다고 전제할 수 있다. 
 
지금 주택이 4/4분기경에 경매 시장에 나왔을 경우 그동안 시세하락등을 무시하고라도 최초 경매가 기준으로 시세가 대비 20~30% 싼 가격에 내집을 마련할 수 있다는 결론을 추론할 수 있다.

▶시장동향 = 앞으로 현재 시장상황을 고려할 경우 경매시장의 양상은 지역별, 재료별, 상품별 실수요자 위주의 시장으로 재편될 것으로 보고 있다. 버블세븐등 수도권 지역과 비수도권 지역, 6억이하 중소형 주택과 중대형 및 비주거용 상품, 용산등 뉴타운 및 송파신도시등 개발호재 지역과 비호재 지역등 양극화 현상이 현저하게 나타나면서 연말이 다가올 수록 차별화 현상이 심해지리라 본다.

경매시장을 가름하는 낙찰가률도 점차 하락하리라 예상된다.
최근 집값인하 등을 핵심으로 하는 주택법 통과, 6월 종부세 부과 임박, 연중 1가구 2주택 양도세 중과등 동시 다발적으로 악재가 중첩되면서 작년 하반기 지나치게 오른 가격으로 반영된 감정가로는 최초 경매가로는 다수 유찰될 확률이 높아지고 있다.

6억이상의 종부세대상 강남권등 과거 인기지역 상품들이 미운 오리새끼로 전락, 새해 비인기상품으로 전락하면서 경매시장에 봇물처럼 쏫아낼 전망이다.
 
강남재건축을 시작으로 강남 개포 주공, 도곡동 타워팰리스, 잠실 주공 ․ 우성아파트, 서초 방배동 래미안, 강동 둔촌주공, 송파 올림픽선수촌, 대치동 은마아파트, 분당 정자동 아이파트, 용인 신봉․성복지구등 버블세븐지역으로 중대형 고가 아파트 중심으로 급매물 내지는 경매시장으로 문전성시를 이루고 있기 때문이다.

반면에 강북권이나 수도권 지역인 경우에는 뉴타운, 개개발등 호재와 저가형 주택위주로 강세를 띠면서 실수요자 양상으로 전환되고 있다.

▶내집마련 시기와 전략 = 올해와 내년도 까지 호황기 저금리 이자를 부동산투기에 몰렸던 자금을 정부에선 선제적 집값안정책으로 처분조건부 주택담보대출액을 경매등 강제처분을 할 방침으로 알려지고 있다. 따라서 하반기이후 내년까지는 경매시장은 내집마련의 절대 절명의 기회가 커지고 있다.

9월이후 청약가점제 시행으로 점수가 높다며는 점수에 맞는 단지에 청약을 하면 되겠지만 점수가 밀리거나 다소 불리하다면 하락폭이 상대적으로 높아진 경매가 더 유리할 수 있다.
이 기회에 경매로 집을 장만하려면 어떻게 해야 하나? 시기, 몸에 맞는 투자처와 전략상품, 투자전략은 어떻게 잡아야 할까?

불황일 수록 강남등 버블세븐지역이 빛을 발한다.
지역 포지션은 강남권에서 버블세븐지역으로 호재가 있는 수도권으로 압축하는 것이 좋다.
투자상품은 자기 예산과 소득수준에 맞는 중소형이든 중대형이든 짜되, 가급적 불황기 임대수입이나 재료가 동반한 주택이 좋다. 상품은 빌라, 아파트등은 여건에 맞추면 된다.

가격대는 변수가 있다.
필자의 생각으로는 앞서 언급한대로 연말까지는 주택시장의 악재에서 벗어나기가 힘들다고 보고 있다. 현재 종부세와 양도세 그리고 주택법통과 여파로 강남등 버블세븐지역 아파트가 급매물로 시장에 나오고 있어 5월이 단기 매입시기이다.

중기로는 8월은 비수기에다 9월은 청약가점제가 첫시행되는 기간이다.
정부 방침대로 예상물량이 제때 공급이 되고, 분양시장이 기존시장을 압도하여 가격하락을 주도하느냐가 관건이 될 것이다.

장기전으로는 연말 장세를 지켜보라 하고 싶다.
연중 은평뉴타운을 비롯하여 용인일원, 파주등 2기 신도시 물량 공급, 내년도 광교신도시 공급 일정대로 추진등 향후 공급일정도 체크사항이다.

가장 큰 변수는 경기상황과 맞물려 처분조건부 주택담보물량이 매물화다.

반면에 경매시장에 대한 개미군단의 대거 쏠림현상은 의외로 투자환경이 나빠질 수 도 있다. 경매로 쉽게 돈을 벌 수 있다는 이야기가 옛말로 이제 소시민에게는 그림에 떡이 될 수 있다는 의견도 있을 수 있다.

전망과 기대는 항상 일치하지 않는다. 살아가면서 잡아야 할 사람은 반드시 있지만 물건은 널려있다. 절대 서두르지 마라. 경매는 현재를 투자하는 수익률 게임이다.

진성효 전문직
제주한라대 부동산지도교수(전)
한국대 사회교육원협의회 경매상담사 출제위원(전)
유엔알 제주본부장(현)
부동산전문가활동
공인중개사/경매분석사/부동산펀드메니저/권리분석사

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제공닥터아파트

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