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공매, 경매의 독약 「예고등기(豫告登記)」

2011-02-24 | 작성자 도현철 | 조회수 12,827 | 추천수 390




고등기라고 하는 넘은 법원의 서비스 정신에 의해 탄생한 것이다.

이는 우리나라 부동산 등기부등본의 특성 상 공시력(공신력과 상반)을 띈 등기부등본을 무조건 믿고 순수하게 거래한 매수자가 치명적인 손해를 볼 수 있으므로 이를 예방하고자 경고 차 법원이 앞서서 해당 부동산 등기부등본의 갑구에 기록한 것이다.

예고등기의 원인 중 공매나 경매에 관련 있는 경우에 국한하여 요약해 보면..

“A의 소유권등기가 무효다. 사실은 B의 것이다“.

“A의 근저당권은 무효다. A는 부당하게 근저당권을 설정했다. 또는 채권이 변제가 되었음에도 아직 말소를 않고 있다.” 등이 일반적인 예이다.

즉, 이런 정도의 분쟁이 일어나고 있다는 것을 법원이 위험의 경고차원에서 적극적으로 이 부동산에 관심이 있는 모든 사람들에게 알리기 위한 조치라는 것이다.

상식적으로 누구의 것인지, 혹시 인수 될 수 있는 부담이 있는지 없는지 정확히 알지 못하고 거래를 하게 되면 기름 끼얹고 불구덩이에 들어가는 꼴이 되고 마는 것이다. 이해관계인들의 진흙탕 싸움에서 누가 이기는냐에 따라 제 3취득자는 안도하느냐 독배를 마시는 꼴이 되느냐 결판나게 된다.

가뜩이나 불과 며칠 후를 장담하지 못하여 투자를 할까 말까 갈등하는 상황에서 난데없이 남의 싸움에 깊이 간여하여 하염없는 정신과 시간과 경제적 손실을 당하게 되는 것이다. 혹자는 이를 두고 ‘차라리 로또를 사는 것 보다 못한 투자다’ 라고 말하기도 한다.

예를 들면 어떤 근저당이 원인이 되어 임의경매가 진행된 건을 낙찰 받은 A가 잔금납부 후 소유권을 이전한 후 인테리어까지 마치고 있는 상태라고 가정해 보자. 만약, 근저당권말소 소송에서 원고(민사소송 제기자)가 승소하게 되면 낙찰자 A는 그 근저당에 기초한 경매에 의해 매수한 것이기에 소유권 이전이 무효가 되는 것이다. 한마디로 원인이 상실되는 순간이다.

그렇다면 원고가 승소할지 패소할지에 따라 소유권을 잃을 수도 있겠지만 워낙 저렴하게 경락받을 수 있기 때문에 투자해도 되지 않을까? 만약, 피고가 승소할 수도 있지 않은가? 라고 생각할 수 있겠다.

상식적으로 소제기로 당한 피고는 사실 무지 피곤한 상태일 수 있다. 원고보다 적극적으로 자기의 주장을 관철하기 위한 노력을 하기에 상대적으로 소극적인 편이 대부분이다. 사례를 일일이 열거하는데 무리가 있지만 승소하던 하지 않던 사안에 따라서는 큰 이득이 없는 경우도 있기 때문이다.

더욱 심각한 것은 잔금납부 후 소유권을 이전받은 매수자에게는 이미 배당으로 조각나 흩어져 버린 투자원금을 되찾기 위한 엄청난 법과 시간과의 싸움이 기다릴 뿐이다. 이런 일을 당한다면 개인은 물론 가정의 분위기는 짐작할 만 하다.

필자는 사실 이러한 예고등기의 특성 상 법원은 경매가 진행되고 있던 건이라도 법제정을 통해 하루라도 빨리 이해관계인들의 분쟁이 종료된 후에 시장에 내다팔면 좋을 것이란 아쉬움을 표한다.

 

  Don't pick the wrong carrot. 맛없는 당근, 집지도 마라

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제공공경매사협회

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