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청약가점제를 통해 본 2007년 신(新) 투자전략

2007-04-17 | 작성자 이명수 | 조회수 13,938 | 추천수 405
청약가점제 시안이 발표됨에 따라 청약통장 보유자들의 전략 점검이 불가피하게 됐다. 금번 발표된 청약가점제는 실수요자 중심의 개편이 골자이다.


주요 내용으로는 현행추첨제를 일정비율에 따른 가점제와 추첨제 병행하게 된다. 가점항목은 무주택기간, 부양가족수, 가입기간으로  구분된다. 개편안은 의견을 수렴한 후 주택공급 규칙 개정을 거쳐 2007년 9월 1일부터 시행될 예정이다.


청약가점제는 2007년 9월 1일 이후 입주자모집 승인 신청 분부터 적용된다. 가점제와 추첨제 병행으로 실시되는 것으로 기존가입자 및 가점제 전면 시행시 불리하게 적용을 받는 가입자들을 감안해 일정비율로 나뉘어 시행된다.


이러한 청약예금, 청약부금 가입자는 개편안에 따를 경우 가점제에서 낙첨된 청약자는 추첨제에 재청약됨에 따라 실질적으로 2번의 기회를 갖게 된다. (표 참조)


구분

공공택지

민간택지

공공주택

민영주택

민영주택

85㎡이하

통장종류

청약저축

청약예.부금

청약예.부금

청약방법

현행유지

가점제75%

추첨제25%

가점제75%

추첨제25%

85㎡초과

통장종류

청약예금

청약방법

채권응찰금액이 같은 경우 (채권입찰제 우선적용)

가점제50%

추첨제50%

가점제50%

추첨제50%

가점제50%

추첨제50%


청약가점제에 관한 내용이야 언론에 포화상태에 이를 정도로 나와 있으니 생략하고 본론으로 넘어간다.


지난주 있었던 분당세미나를 통해 오랜만에 독자들과 만나볼 기회를 가졌다. 이번엔 특별히 질의응답시간을 길게 잡아 그동안 독자들이 혼란스러워 했던 점을 정확히 파악하고 조금이라도 더 짚어 볼 수 있는 시간을 가질 수 있는 시간이 되었다.


세미나 제목부터가 청약가점제에 관한 내용이었던 만큼 이에 대한 필자의 의견을 간단하게 정리하는 시간을 가졌다. 이 시간을 통해 필자는 금번 청약가점제는 한마디로 무주택자는 적극적으로 청약을 할 것, 유주택자는 청약에 큰 기대를 하지 말 것이라는 점을 강조했다.


신문에서는 연일 청약가점제에 비법이 있는 것처럼 난리를 치지만 실질적으로 중대형 통장을 갈아탄다고 해도 당분간 1주택자의 유망단지 당첨 확률은 거의 절망적이라고 볼 수밖에 없겠다.


자본주의사회에서 자산 투자시장은 어느 것이든 위로부터 움직인다. 주식이나 부동산 모두 큰 손들의 자금이 움직이는 방향을 알아야 돈을 벌 수 있다는 것이다.


그동안 부동산 투자의 방법중 가장 유용한 것 중 하나였던 청약시장이 무주택자 위주로 재편된 만큼 이 시장에 대한 접근 역시 자신의 처지에 따른 맞춤 전략을 짜야 되는 시기가 온 것이다.


일단 무주택자의 경우 앞서 말한대로 청약시장의 최대 수혜자가 됐다. 따라서 재테크 측면에서 최우선 고려요인은 청약통장을 활용한 내집마련을 우선시 하는 것이다. 그렇다고 무조건 청약을 해서는 안된다. 당첨 즉시 지금의 기득권(높은 청약가점)은 사라지는 만큼 한번 쓸 수 있는 카드라고 생각하고 신중에 신중을 기해야 한다. 따라서 가점제 시행전에 유망물량들의 분양에 마음이 흔들릴 수는 있겠지만 일단은 꾹 참고 가점제 시행 이후의 물량 중에서 선별해 접근 할 수 있는 인내심이 필요하다.


통장 사용처의 최우선 고려사항은 주변 단지의 시세 수준이다. 판교 청약에서 봤듯이 현행 가점제와 분양가 상한제를 정확히 이해하고 접근 한다면 분양당첨 즉시 단순시세 차익을 보장받을 수 있는 셈이다.


서울 수요자의 경우 인기 뉴타운내에서 기존에 선호도 높은 블루칩물량과 가장 근접할 만한 물량에 청약 하는 것이 좋다. 아현 뉴타운쪽의 공덕 5구역 일반 분양분을 권해 줄 수 있겠다.


공덕역세권으로 미래 개발 재료가 몰리고 있는 시점에서 삼성 1, 3, 4차로 이뤄진 이곳 물량의 32평형 시세는 현재 평당 2천4백만원선에 이르고 있다. 현행 정책을 참조하면 가장 시세가 높은 삼성 4차에 바로 인접해 삼성타운을 이루게 되는 공덕5구역의 경우 일반 분양가 평당 1천5백만원안팎으로 공급이 가능 할 수도 있는 만큼 가점제가 높은 서울 청약 통장 보유자라면 최우선으로 고려하는 것이 좋다.


위와 같은 방법으로 주변시세와 분양가 사이의 차이를 의식해 청약을 하는 것이 가점제 수혜자들에게 기본이 되는 전략이 될 것이다. 그밖에 은평뉴타운과 송파신도시에 관심이 많은 청약 대기자들을 위해서는 다음 칼럼에서 위 두지역에 대해서만 중점적으로 다룰 예정이니 참고하길 바란다.


유주택자들의 경우 낙심만 하고 있을 상황이 아니다. 앞서 언급한 바와 같이 청약제도의 변경으로 장래의 부동산 시장은 이미 자본을 소유한 유주택자들의 역할이 더욱 강화 될 것인 만큼 다양한 전략을 구사해야 하는 시기가 온 셈이다.


우선 가점제와 분양가 상한제라는 이상적이기 그지없는 정책이 시장에 반영될 때 발생할 수 있는 이면을 살펴볼 필요가 있다. 부동산의 부동성이라는 특성상 특정 지역의 메리트는 사라지지 않는다. 결국 청약 조건이 좋아지건 나빠지건 간에 오를 수 있는 지역의 물량은 한정적이라는 것이다.


분양가 상한제의 최대 피해자는 건설사라는 측면이 많지만 속을 들여다보면 건설사와 조합원 모두의 피해가 예상된다. 그동안 일반 분양가의 수혜를 봐왔기 때문이다. 시공에 따른 건설사의 마진을 생각한다면 무상지분률의 조정으로 조합원의 부담이 그만큼 커질 것은 자명하다.


다만 이 경우 우리가 생각해 봐야 할 것이 있다. 재건축의 경우 현행 규제를 감안 일반분양가능물량 자체가 극소수에 불과해 실제 조합원이나 건설사의 부담수준은 미미할 것으로 전망되고 재개발의 경우에도 일반분양물량의 저층 배정이라던지 동일평형이라도 조합원과 일반 분양분의 평면을 다르게 하거나 옵션사양을 다양화해 조합원에게 어느정도 프리미엄을 보장하게 할 것이 분명하다.


현재 아파트 분양가를 봤을 때도 기준층과 저층의 분양가에서는 많은 차이가 나고 있다. 게다가 입주후 시세 형성에 있어서도 이른바 로열층과 저층간의 시세차는 확연히 들어난다. 결국 청약 가점제와 분양가 상한제가 적용될 경우에도 분양가 대비 입주후 시세형성간의 관계를 고려해 보면 조합원의 부담이 생각보다 많이 늘어나지 않을 것이라는 점을 예측 할 수 있다.


또한 서울 인기지역의 신규공급물량이 대부분 재개발이나 재건축 이라는 점을 봤을 때는 가점이 불리해진 유주택자들이 시장분위기 변동에 따라 대거 조합원 분양권을 노리는 방법으로 전략을 수정할 수 있다는 점도 고려해봐야 한다. 정부의 규제가 조합원의 로열층 배정을 확고히 해주고 있기 때문이다.


따라서 청약 가점제에서 소외를 받게 되는 유주택자들은 자신이 원하는 지역의 재개발/재건축 지분 매입을 통해 로열층 배정을 받는 방법을 적극적으로 고려하는 것이 좋다.  당첨 가능성이 희박해진 통장만 쳐다보고 있는 것보다 조합원 지분 매입을 하는 우회전략을 짜봐야 할 시점이다.


현재 1.11대책이후 재개발/재건축은 충분히 조정을 겪은데다가 매수세 전반이 청약가점제 증후군을 앓고 있다는 점을 감안 해보면 현시점이 재개발/재건축 투자의 적기로 볼 수 있기 때문이다.


필자가 항상 강조하는 역발상을 통해 관심이 잠시 떠난 종목을 선점하는 전략을 짜본다면 2007년은 위기가 아닌 기회의 시기가 될 수 있다는 점을 인식해야 할 것이다.


※ 청약개편안과 관련 두 번째 칼럼으로 다음주에는 [송파신도시/은평뉴타운 청약가치의 오해와 진실]에 대해 기재할 예정입니다. 댓글에 의견을 남겨주시면 다음번 칼럼이나 강의주제로 활용토록 하겠습니다. 참고하시기 바랍니다.

이명수
부동산애널리스트
건국대학교 부동산학과 대학원 부동산학(부동산금융)석사
前 닥터아파트 투자자문팀 애널리스트
現 매일경제 부동산 자문위원
現 스피드뱅크 부동산연구소 투자자문센터장

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공스피드뱅크

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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