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투자의 새로운 패러다임 신축개발

2010-09-10 | 작성자 이지영 | 조회수 12,759 | 추천수 376

시중 부동자금이 넘쳐 난다고 하지만 막상 주변의 많은 투자자들이 자금을 운용할 만한 마땅한 투자처를 찾지 못하여 고민하고 있는 것을 쉽게 볼 수 있다.
금리가 올랐다고는 하지만 여전히 저금리 기조를 유지하고 있으며, 시중 예금 금리는 자금을 묻어두기에는 지독히도 매력적이지 못한 숫자이다.
주가지수가 연중최고치를 경신했다고 하지만 미국 발 제2의 금융위기가 있다느니 없다느니 하며 불안감이 남아있기는 마찬가지이고, 비전문가가 재미를 보기에는 치러야 하는 수업료가 적지 않다.
정부가 부동산 거래 활성화를 위한 대책을 발표했다고는 하지만 아파트 시장이 상승세로 돌아서 투자로 인한 시세차익을 볼 수 있을지 또한 당분간은 지켜봐야 할 문제이다.


시장에는 정보가 너무 넘쳐나 있고, 개발 호재가 가격에 반영되는 시간이 너무 짧아 졌기 때문에 개발호재가 발표된 후 투자를 했다면 이미 너무 비싼 값을 치르게 되고 만다. 고수들이 고수익을 올렸다던 경매시장 역시 옛날이야기가 되어버린 지 오래다. 알짜배기 물건이 나오면 투자자들간의 경쟁이 치열해져서 제값보다 더 주고 사는 경우도 있으니 말이다.


도대체 안정적이면서도 두 자리대 수익률을 볼 수 있는 그런 재테크 아이템이 이젠 정말 없는 걸까 하고  고민하는 투자자들은  이제는 남들이 지어서 분양하고 매매하는 완성된 부동산 위주의 투자패턴에서 탈피해 보시라고 조언하고 싶다. 나를 매혹시키는 투자 아이템이 없다면 발상을 전환하여 내가 그런 아이템을 만들어 보는 것이 방법일수 있다.


쉽게 말해 당신이 개발자가 되어 신축하고 분양 할 수 있다는 점 때문에  필자가 근무하는 유엔알 컨설팅에 문의가 집중하고 있다.


주택 신축사업의 장점


대다수의 투자자들이 부동산 투자가 단순히 부동산을 사고 파는 과정에서 차익을 남기는 것이라고만 생각하기 쉽다. 하지만 시장의 환경이 변하고 투자를 밑받침 해 줄 수 있는 법률적인 환경도 바뀌어 생각이 발빠른 일부 투자자들은 신축을 통한 개발로 이미 만족할 만한 수익을 얻고 있다.


신축을 통한 개발이라고 하면 내 능력의 영역을 넘어선 일로 간주하고 관심을 돌려버리기 쉽다. 하지만 개발이라고 하며 9시 뉴스에나 나올만한 대규모 개발만을 이야기 하는 것이 아니다. 우리가 동네를 돌아다니면서 쉽게 볼 수 있는 건설 현장들, 즉 도시형 생활주택 , 신축빌라나 원룸텔등이 다 ‘개발’의 현장인 것이다. 주택 신축사업은 특히 개발초보자가 가장 쉽게 접근할 수 있고 수익 창출 또한 비교적 용이 하기 때문에 더욱 매력적이다.


세금 절세


일반적인 부동산 거래와 비교하여 신축을 통한 투자가 갖는 매력은 여려가지를 꼽을 수 있겠지만 그중 가장 큰 매력은 세금의 이익이다.일반적인 부동산 매매에서 양도소득세는 1년 미만은 양도차익의 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은6-35%의 누진세율을 적용한다. 하지만 신축사업에서 발생하는 세금은 기간에 상관없이 6-35%의 누진세율을 적용한다. 보통 특별한 변수가 없는 상황에서 신축사업기간이 6개월 정도인 것을 감안하면 가장적은 세율을 적용 받는다는 것은 큰 이득이 아닐 수 없다.
또한 1가구 3주택 자 역시 일반적인 주택거래에서는 한시적으로 중과세율을 면제 받고 있지만2012년 이후부터는 60% 중과 적용된다. 양도소득세가 아무리 일시적으로 완화된다고 해도 사업소득세는 보유기간이나 주택 수와 상관없이 일반세율을 적용 받기 때문에 최고의 절세 투자 상품인 것이다.


수익률 매력적


물론 지역분석, 부지별 사업성 분석을 철저한 후 시행하는 사업이라는 전제하에서 최소 4-5억 정도 투자하여 1억-1억5천 정도 수익을 낼 수 있다. 신축사업은 건축부지를 담보로 대출을 실행하여 공사비를 조달할 수 있기 때문에 투자의 레버리지효과를 제대로 낼수 있기 때문이다.


미분양 아파트가 속출하고 주택공급률이 100%를 넘어 섰다고는 하지만 아파트 일색으로 공급되었던 주택시장의 공급패턴 때문에 오히려 서민층과 신혼부부 1,2인 가구를 위한 소형 서민주택의 공급이 부족했다. 이로 인해 , 개발로 인한 이주민들이 새로운 수요층으로서 지속적으로 발생한다는 점을 감안 하여 공급이 필요한 지역에 신축사업을 하는 것이 투자의 새로운 대안이 될 수 있다. 


이지영 유엔알 컨설팅 팀장(www.youandr.co.kr)  02-525-0597


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