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소신껏 가치투자에 나서라

2007-04-06 | 작성자 이민희 | 조회수 16,252 | 추천수 487
이민희[herbmh] 닥터아파트 전임애널리스트
現)닥터아파트 지식마켓팀
前)부동산써브 정보사업부 근무
前)부동산경제신문 기자


현재 부동산 시장은 정중동. 매수자 매도자 모두 숨죽이고 있다.
매수자는 시세하락을, 매도자는 당장은 아니더라도 곧 상승할 것으로 기대한다. 각기 다른 입장에서 나름의 근거로 기대치가 다를 뿐이다.
앞으로 부동산 시장은 어떻게 움직일까. 지금처럼 기대치가 좁혀지지 않는 한 시장은 계속 머물러 있을 것이다.
 
■ 종부세 급등으로 6월전 매물증가?
 
종부세는 6월 1일 소유자에게 부과된다. 때문에 과다한 종부세를 피하기 위해 6월 1일 전에 매물이 많이 나올 것으로 예측하기도 한다. 이론상 일리 있는 얘기이다.
 
지난해에 비해 평균 68% 이상 증가할 것으로 예상되는 가운데 수천만원씩 내야 하는 경우 공돈 나가는 거 같고 당장 수중에 목돈도 없는 관계로 팔아야겠다는 생각을 할 수도 있겠다.
 
하지만 연간 적게는 수백만원에서 수천만원 세금부담이 늘었다고 단번에 매도할 사람이 몇이나 될까. 특히 천만원이상 납부하는 경우 보유 주택의 가치는 최소 ??십억은 될 것인데 당장 종부세 줄이자고 매도하기는 사실상 어렵다.
 
또한 다주택자인 경우 이제는 양도소득세율이 50~60% 적용되는 만큼 작년에도 안 판 주택을 지금에 와서 양도소득세 50% 이상 내가며 팔지는 않을 게다. 이때는 종부세가 문제가 아니고 양도소득세에 대한 손실감이 더욱 큰 것이다.
 
따라서 양도소득세 부다 가중이라면 모를까 종부세부담 자체로는 매물 처분할 만한 명분이 약하다. 그만큼 매도자들은 신중을 기할 것이며 매물도 생각만큼 증가하지는 않을 것으로 보인다.
 
6월전에 종부세 부담을 떨치기 위해 시장에 나오는 매물은 사대적으로 양도소득세 부담이 적은 매물이거나 외곽 및 비인기지역으로 장기보유해도 신통치 않은 수익률을 안겨줄 거라 생각되는 것에 지나지 않을 것이다.
 
■ 무주택자는 청약이 최고?
 
9월부터 청약가점제가 시행된다. 집없는 사람들이 우선 당첨될 수 있도록 항목별 점수를 책정해 점수 순으로 공급하는 방식이다. 세부 내용상 세세한 규정을 따지지 않는다면 일단 의도 자체는 무주택자 즉, 실수요자를 위한 바람직한 정책임에 틀림없다.
 
무주택자들에게 우선권이 주어지고 당첨 확률도 높아지는 만큼 가점제 점수를 많이 받을 수 있는 사람이라면 청약으로 새집을 마련할 수 있겠다.
 
하지만 무주택자이고 내 점수가 높다 해서 9월 이후 분양단지 중 내가 원하는 아파트 분양계약서를 받을 수 있는 것은 아니다. 말 그대로 당첨 가능성이 높아진 것이지 100% 당첨 보장된 것은 아니기 때문이다.
 
높은 점수를 받은 무주택자들간의 경쟁 또한 치열할 전망이다. 단지별 공급 가구수가 적게는 수십가구에서 많게는 수백가구, 일부 택지개발지구나 신도시의 경우 수천가구에 달하지만 청약예부금 가입자수 480만명(무주택자 및 예치금별 구분한다면 경쟁자는 줄어듦)과 비교한다면 미미한 수치이다.
 
당첨 보장이 없는데 무작정 9월 이후 청약을 기다리기에는 리스크가 크다. 청약을 기대하기보다는 그전이라도 기존 단지 중에서 자금에 맞는 적정 단지로 접근하는 것도 방법이다.
 
위험부담을 안고 청약에 매진할지 아니면 지금이라도 내집마련에 나설지 최종 결정은 당사자 몫이지만 청약만이 최선일지는 다시 생각해볼 문제이다.
 
■ 시세는 급락했다?
 
최근 시세는 언론보도처럼 정말 하락했을까? 많게는 1억원 이상 하락했다고도 나온다. 틀린 말은 아니다. 하지만 이는 일부 급매물이라 할 수 있다. 전반적인 대세라고 보기는 어렵다.
 
여전히 매도호가는 과거 상승장에서 나타났던 가격선과 큰 차이는 없다. 현시점 양도소득세 부담 등으로 과거에 비해 현저히 낮은 선에 매도하지는 않을 것으로 판단된다.
 
실상 가격 하락 소식을 듣고 현장에 나가보면 급매물이라 할 수 있는 일부 소량이 가격 하락이라 볼 수 있을 뿐 전반적인 대세 특히 로얄층 매물은 여전히 강세라 할 수 있다.
 
급매물 출현이 하락장세 예고편이라고 분석할 수도 있겠으나 지난해 말 거래량을 보면 실상 시장에 나올 만한 매물량은 많지 않을 것으로 보인다.
 
따라서 추가 하락을 기대하고 매수 시기를 늦추기보다는 시장이 움직이지 않을 때 보다 가치 있는 곳에서 급매물 중심으로 접근하는 것이 틈새를 노린 투자 방법이라 할 수 있다.
 
어느 쪽이 맞을지는 좀 더 두고 봐야겠다. 하지만 분명한 것은 대세에 따라 분위기에 편중하기보다는 자신의 상황과 투자 가치관, 그리고 미래가치에 따라 소신 것 움직이는 자세가 필요하다.

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

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