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부동산 정말 버블 붕괴 할 것인가?

2010-04-13 | 작성자 김인만 | 조회수 23,360 | 추천수 649

‘집값, 미.일 버블 붕괴 직전과 유사’


산은연구소에서 발표한 ‘국내 주택가격 적정성 분석’이라는 보고서인데 제목만큼이나 정말 섬뜩함을 느끼지 않을 수 없습니다.
근거를 보면 아파트가격과 물가 격차가 크고 집값 상승은 저금리와 부동산규제 완화 등 부양책에 따른 것이며
소득대비 주택가격도 높다는 것이며 집살 능력도 집살 사람도 줄어들고 있다는 것이 주된 내용입니다.
물론 틀린 이야기 아니며 모두 타당성 있는 내용이며 상당히 주의를 기울여야하고 한번 정도 생각을 해봐야하며 무리한 대출을 통한 주택구입은 신중할 필요가 있는 시점입니다.



하지만 일부에서 우려하듯이 그렇게 호들갑 떨면서 주택가격이 급락할 것이라도 난리를 칠 필요는 없습니다.
먼저 24일 국토해양부에서 이례적으로 발표한 내용을 보면 산은연구소 보고서는 아파트만으로 PIR산정해서 확대해석을 하였으며
한.미.일 비교 기초자료가 달라 의미가 없다고 합니다.
물론 국토부 발표도 전적으로 모두 믿을 수는 없지만 그렇다고 산은연구소 발표도 모두 믿을 수는 없겠지요
구체적인 예를 보면 산은연구소는 2008년 서울의 PIR(소득대비 주택가격비율)이 12.64에 달해 미국 뉴욕의 7.22나 샌프란시스코(9.09)보다 높다고 했는데
국토부는 2008년 주거실태조사결과 국내 소득대비 집값 PIR은 중위값 기준으로 전국 4.3%, 서울9.7%이며 평균값 기준으로는 전국 6%, 서울 10.7%라고 합니다.
반면 산은연구소는 40가구이상 단지인 아파트만 대상으로 PIR을 산정했습니다.
또한 물가도 1987년부터 2009년까지 소비자물가 상승률이 4.7%이지만 주택가격상승률은 3.7% 입니다.



자, 그럼 이런 산술적인 이야기는 접어두고 왜 이렇게 호들갑을 떨 필요가 없는지 그 이유를 살펴보겠습니다.
첫째, 최악의 경우를 생각해 봅시다.
우리나라는 부동산비중이 일본, 미국과는 비교가 되지 않을 정도로 높습니다.
그 이야기는 우리나라는 부동산이 붕괴될 경우 국민경제가 내려앉고 국가경제가 붕괴된다는 것을 의미합니다.
이런 상황이 되면 단지 집가진 사람들만 파산되면 끝날까요?
우리나라 자가보유율이 55%가 넘기때문에 단순 산술적으로도 국민 절반이상은 한마디로 쪽박찬다는 의미입니다.
그럼 쪽반찬 사람들이 소비를 할 수 있을까요?
그런 사람들한테 대출해준 은행은 무사할까요?
그런 사람들한테 전세들어간 세입자들은 무사할까요?
이렇게 국민들이 무너지고 소비가 안되는데 기업들은 무사할까요?
결국 우리나라가 무사할까요?
집 가진사람들만 피해보고 안전하게 은행에 저축한 나는 안전할거야라고 생각하시는 분 있다면 지금이라도 예금 찾아서 골드바 사서 장농안에 넣어두시기 바랍니다.
물론 도둑맞으면 한방에 다 날아갈 수 있는 위험은 있긴합니다.
자, 이렇듯이 부동산붕괴는 우리나라의 붕괴를 의미하고 현금의 휴지조각을 의미합니다.
이런 극단적인 경우는 가정이며 이렇게 되어서도 안되고 조정받다가 안정이 되어야 하겠지요



둘째, 정부는 바보가 아닙니다.
정부는 기본적으로 국가를 안정적으로 유지해야하는 책임과 의무가 있습니다.
제가 세미나때 항상 이야기하지만 정부는 부동산의 상승을 바라지 않지만 반대로 하락도 원하지 않습니다.
거래가 실종되고 부동산이 급락을 하게되면 정부는 부동산활성화 대책을 내놓지 않을 수가 없습니다.
물론 이런 정책적인 원인으로 반짝 상승은 오히려 더 위험한 결과를 가져올 수 있습니다.
하지만 정부기능이 마비되지 않는 한 절대 그냥 내버려둘 수가 없습니다.
진보적인 성향을 가진 DJ정부에서 왜 사상초유의 부동산규제 폐지,완화를 했을까요
국가경제 위기상황이었기 때문입니다.
참여정부가 진보성향이어서 부동산규제를 한 것이 아니라 부동산이 상승하기때문에 부동산규제를 한 것입니다.



셋째, 항상 위기뒤에 기회가 옵니다.
IMF도 그랬고 2008년말-2009년 상반기 미국발 경제위기도 그랬듯이 위기뒤에 기회가 옵니다.
IMF 발생이후 1년만에 반등을 해서 3년만에 과거시세 회복을 하였고 그후로 사상유례없는 폭등을 하였습니다.
물론 앞으로 이런 폭등이 온다는 의미는 절대 아닙니다.
다만 하락폭이 큰 만큼 어느정도 회복은 한다는 의미입니다.
인터넷의 발달로 인한 정보파급속도증가로 회복속도는 하락속도보다 더 빠를 수 밖에 없습니다.
조급증을 내서 불안감에 초급매물로 내던지는  분들은 후회할 가능성 높고 그런 초급매물 잡는 분들은 웃을 가능성 높습니다.



넷째, 결국에는 실물경기 회복입니다.
결국에는 실물경기 회복이 가장 중요합니다.
부동산은 수요와 공급이 가장 중요한데 부동산시장이 침체되면 분양시장도 얼어붙고 자연스레 공급은 줄어들 수 밖에 없으며
수요도 당연히 줄어들기때문에 처음에는 하락하다가 수요층이 돌아서면 회복을 하고 2-3년후 공급부족 후유증이 나올 수도 있겠지요
현재 부동산하락을 주장하는 분들은 소득이 늘어나지 않아서 주택구매력이 떨어지고 집값 하락으로 이어진다고 합니다.
당연히 맞는 말입니다만 그 반대로 실물경기회복에 따른 소득증가가 되면 주택구매력이 상승해서 집값 상승으로 이어진다는 의미이기도 합니다.
정부의 정책도 중요하지만 결국에는 실물경기 회복에 달렸고 정부는 실물경기회복 시점이 되면 오히려 상승을 막는 정책으로 전환을 해야 겠지요
아무튼 실물경기회복은 가장 중요한 변수입니다.



다섯째, 산은연구소의 목적입니다.
저는 개인적으로 은행, 금융권 별로 좋아하지는 않습니다.
다른 장사나 부동산 관련자들도 마찬가지지만 결국에는 자신들이 이익이 우선인 이익집단입니다.
은행이 서민가정을 도와주는 일은 절대 없습니다. 사채업자보다 금리가 낮고 합법적이고 공개적이라는 차이만 있지 철저하게 자신들의 이익을 추구한다는 점은 동일합니다.
대부분 증권, 금융전문가나 기관 이야기를 보면 결국에는 부동산비중이 줄이고 금융자산으로 투자하라고 합니다.
자신들한테 돈 더 맡겨달라는 의미인 것입니다.
광우병 열풍이 불때 PD수첩이 논란이 되었는데 목적성을 가지면 글자하나를 가지고 엄청나게 다른 결과가 나올 수 있습니다.
산은연구소 보고서도 아마 처음부터 목적은 정해져있고 그 목적에 맞춰서 리포트가 만들어 졌을 것입니다.



재미있는 이야기를 하나 하면 IMF 시절 지인의 여자친구가 있었는데
퇴직금 3000만원을 받았는데 IMF가 터졌고 모두 우리나라 망한다고 난리칠때 이여자는 어차피 우리나라 망하면 은행에 넣어두면 뭐하겠냐라고 생각했고
단순하게 경기회복하면 주식이 뜰것이라고 판단하여 증권주를 사기로 마음먹었고 이왕이면 우리나라 대표기업은 삼성증권을 모두 샀습니다.
결과는 30배 넘는 차익을 보게 되었지요.
그렇게 대박맞은 여자친구를 둔 지인은 어떻게 되었냐구요? 물론 멋지게 차였습니다. ㅎㅎ



산은연구소 리포트가 자극적으로 불안감을 주지만 한편에서는 이런 건전한 경고는 자주 나올 수록 좋고 그만큼 우리나라 경제가 아직은 건전하다는 의미입니다.
약간의 목적성을 자기고 일부자료로 전체를 판단하는 부분은 문제가 있지만 그래도 충분히 근거있는 이야기이고 생각하고 주의를 기울일 필요가 있는 의미있는 리포트 입니다.
진정한 위기는 소리소문없이 조용하게 다가와서 미쳐 생각하지도 못할때 옵니다.
주식, 부동산 무조건 상승한다, 사기만 하면 돈번다라는 정보가 팽배해질때가 진정한 위기가 오는 것이 아닐까 싶습니다.
오히려 이런 분위기가 휩쓸려서 이성을 잃고 너도 나도 급매물 내던지면 오히려 우리가 위기를 만드는 원인제공자가 될 수 있습니다.
너무 안심하고 무조건 상승한다는 불패신화를 믿는것도 바람직하지 않지만 너무 불안해하고 조급증을 내는 것도 바람직하지 않습니다.
그런데 제 이야기를 오해해서 지금 부동산에 올인하라는 신호로 받아들이시면 안됩니다.
아직 실물경기회복이 되지 않았고 언제될지 모르는 상황이기때문에 최대한 리스크 관리하고 무리한 투자를 하시면 안됩니다.
아무리 서울이 좋다고해도 과거처럼 무리한 대출받아서 2-3채씩 구입하시는 것은 바람직하지 않고 위험합니다.
결국 실물경기회복이 뒷받침 되는 부동산시장 회보이 되어야하기에  어차피 기다릴 수 있는 분들은 불안의 파도가 지나갈때 까지 차분하게 기다려보시는 것이 바랍니다.
장기 기다릴 수 있는 실수요자나 갈아타기 원하시는 분들이나 자금여력이 되는 분들은 이런 상황에서 꼭 내던지는 초급매물 나오기에 잡는 것도 좋겠지요


김인만 투모컨설팅 연구기획본부장


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