최근 전세 세입자들의 월세 전환에 대하여

2010-03-19 | 작성자 하영수 | 조회수 18,786 | 추천수 569

최근 몇년간 수도권지역의 전세가격이 상승하며 일부 전세수요자들이 높은 전세 가격을  마련하는것이 부담을 느낀  세입자들이 전세에서  월세로 전환하고 있는 것으로 보인다.


이러한 전세에서 월세로의 전환이 부득이한 자금난인 경우 필자역시 안타깝게 생각한다. 하지만 일부의 경우 향후 주택가격이 상승하지 않을 것이란 전망과 전세금으로 묶여있는 자금을 활용하고자 전세에서 월세로 전환하는 경우라면 자칫 마련한 자본금을 실기할 수 있음을  우려합니다.


아래는 언론 보도문중 일부입니다.


 "집값이 뛸 것 같지 않아 당분간 관망하는 게 좋겠다고 판단했다"며 "목돈을 쥐고 있으면 언제든 좋은 물건이 나오면 잡을 수 있어 유리할 것 같다.


"보증금에 묶인 돈을 줄여 목돈을 확보하면서 시장 상황에 발 빠르게 대처할 수 있다"


국민은행의 전국주택가격동향조사에 따르면 서울 지역의 월세 이율은 지난 2004년 이후 0.88%대를 꾸준히 유지하고 있다. 전국 평균 0.96%보다 0.08%포인트 낮은 비율이다. 특히 강남 지역의 월세이율은 0.85%로 전국에서 가장 낮은 것으로 확인됐다.


((서울경제 신문의 3월 9일자 기사 '전세→월세' 갈아타기 확산 제하의 기사))


최근의 주택 전세 가격이 상승하여 왠만한 주택의 전세금 역시 몇억 수준이 되었습니다. 몇천만원 하던 전세는 이제 몇몇 지역의 빌라 또는 재건축 대상 소형 저층 단지에 국한되었다 하여도 과언이 아니다.


서울 내 상당수지역의 빌라역시도 방 2~3개정도의 주택전세금이 이제 기본 1억이며 아파트의 경우는 2~3억대 까지 형성되었다. 강북등지의 30평대 아파트 전세가격이 불과 2년 전에 1~2억 수준이었으나 이젠 2~3억이 되었다는 점만 하여도 전세 가격이 상승이 부담이 되는 것은 현실이다.


2010년인 올해역시도 2009년과 같이 이러한 전세난이 유발되면 역시 전세 가격은 더욱 상승할 것은 분명하다. 최근 몇 년 간의 소비자들의 자본 축적 기간보다 전세 가격 상승이 더 높기 때문에 부담은 배가 하였을 것이다.

 

이러한 전세가 상승으로 일부 세입자들이 전세에서 월세로 전화하는 수요가 증가하는듯하다. 집주인역시 전세금을 활용할 뾰족한 투자 수단이 부재하기에 상대적으로 금리가 높은 월세을 선호하는 것도 이러한 시류에 호응하는듯하다.

 

이러한 상황에서 우려스러운 것은 그동안 상당수 투자자들은 전세월세보다 주택 등의 투자 대상의 가격 상승에 목적을 둔 투자였기에 상대적으로 월세가 낮다하여도 크게 괘념치 않았다는 사실이다. 현재 지방 등의 부동산은 매매 가격 상승이 저조하기에 상대적으로 월세 또는 전세가격 에 민감하게 반응하였기에 서울등지보다 높은 월세을 부과 하였다.


서울 수도권지역의 경우 이러한 지방보다 낮은 월세를 적요하였지만 2008년 이후 부동산 가격이 오르지 않고 중장기적으로 단기 매매 차익을 보고 투자하기보다 중장기적으로 월세 등의 임대료를 보고 투자하는 투자자가 증가하고 있기에 점진적으로 월세에 대하여 투자자들이 민감하게 반응 할 것으로 생각된다. 따라서 월세 가격역시 점진적으로 물가 이상으로 상승할 가능성이 매우 높다.

 

필자가 우려하는 상황은 이러한 원세 전환 시류로 일부 전세 세입자들이 월세로 전환하며 전세금을 활용하기 위한 행동이 오히려 역 투자( 투자를 하여 손해 보는 행위) 할 경우다.


이러한 보증금을 이용하여 일부는 성공하기도 하겠지만 상대적으로 정보력과 자본력이 떨어지는 경우 시장에서 성공하기보다 실패할 확률이 높은 것이 사실이기 때문이다. 이렇게 향후 마련한 자본금을 역투자로 잠식당할 경우 이들의 노후불안은 더욱 가중될지도 모른다.


에전과 다른 투자환경과 짧아진 직장생활 늘어난 노후 기간을 고려한다면 앞으로 는 시기는 작은 실패조차도 그 실패를 복구하기위해서 그 어느 때 보다도 더 많은 노력이 필요할 것이라 보여 지기 때문이다. 언론보도를 통하여 보도 돤 일부 전세에서월세 전환자들 중 월세로 전환하는 이유를 당분간 매매가격이 오르지 않을 것이란 전망과 월세로 전환한 여유자금을 정기예금 등으로 전환하여 활용하고 시장상황을 관망하며 적절한 시기에 좋은 물건이 나오면 발 빠르게 대응 하겠다  한다.


이러한 말에 필자는 과연 이렇게 적절한 대응을 할 전세 세입자가 어느 정도일지 불안감을 가지지 않을 수 없다. 시장에서 가장 빠르게 움직이는 사람은 자본을 가진 투자자이다.


다시 말해 가격이 상승할 가능성이 일부라도 나오면 즉시 매도물건을 보류하거나 소액 자본가보다 더 빠르게 먼저 행동하는 것 역시 이러한 자본가들이다. 시장의 상황을 그 누구보다도 더 동물적 감각으로 바라보며 판단하나는 것이 그들이다.


일반인들이 생업에 종사하며 언로론 보도문을 읽으며 일부 전문가들의 글 또는 주변의 업종 종사자들의 조언을 들으며 이러한 자본가들 전문 투자자들과 경쟁하여 선점한다는 것은 극히 일부의 경우가 될 가능성이 높다.


더구나 전 재산에 가까운 자금을  그들보다 한발 앞서 보고 판단하과 결정 하여 내집 마련을 한다는 것은 현실적으로 불가능하다고 보여 진다. 따라서 지금과 같이 시장상황이 나쁜 때 급매물 또는 자본금에 맞는 적절한 내집을 마련하는 것이 중장기적으로 현명 할 수 있다.


전세금 상승으로 월세로 전환 후 자칫 여유자금을 역투자(부동산 ,주식,펀드) 하여 자본을 손실이 있거나 시기를 판단하지 못하여 마련하고자하는 부동산이 상승할 경우 낭패를 볼 수 있다. 전세금 상승에 따라서 월세로 전환되는 것이 일반화 할수록 향후 월세역시 지속적으로 상승할 가능성이 매우 높다는 점을 잊어선 안된다. 

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제공닥터아파트

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