원종훈[musicwon] 현,국민은행 PB사업부 세무사 전경련 국제교육원 재테크 강연 한국경제신문 “부동산세무 궁금합니다” 코너 진행(현) 전북대학교 회계학과 졸업 저서 은행원을 위한 실전 세금설계(크레듀 발행) 부자들만의 세금 덜 내는 기술 62가지(원앤원북스 발행) 개인재무설계사례집 공저 (한국FPSB 발행) 실전에 바로 써먹는 부동산 절세지식 200문 200답(원앤원북스 발행) 빈틈없는 자산관리를 위한 절세특강(원앤원북스 발행)

재산세 및 종부세 부담이 커지면서 일부 다주택자 중에는 해외 이민을 고려하기도 한다. 물론 단순히 세금 부담을 피해 해외 이주를 생각하는 것은 아니고 자녀교육이나 기타 여러 상황에 따라 이주를 고려하는 것일 게다.

그 와중에서 보유한 주택처분 방법이 가장 관건이 되는 것은 사실. 특히 다주택자의 경우 양도소득세 중과를 피할 수 없는 상황인데 과연 해외 이주 한다면 양도소득세를 줄일 수 있는 방법이 있을 까?

해외출국시 주택매각에 대한 양도소득세 비과세

국내에 2채의 주택을 소유하고 있다. A주택(8년 보유)은 전주에 있고 B주택(거주 및 보유기간은 1년2개월)은 서울에 있는 상황이다.

둘 다 매각을 하면 6억원을 받을 수 있지만 전주의 A주택의 양도차익은 1억원이고 서울에 있는 B주택의 양도차익은 3억원이다.

조만간 영주권을 취득해서 내년 5월에 해외로 이민을 가려고 한다. 어떤 순서로 매각을 해야 양도소득세를 최소화 시킬 수 있을까?

현재 2주택을 보유한 홍길동씨는 어떤 주택을 매각하더라도 한 채는 양도소득세를 내야 한다. 그리고 한 채는 1세대1주택으로 비과세를 받을 수 있다. 비과세효과를 극대화 시키기 위해서는 양도차익이 큰 서울에 있는 B주택을 마지막에 매각해야 한다.

서울의 주택이 비과세되려면 전주의 주택을 먼저 매각해서 양도소득세를 내야 한다. 그리고 서울에 있는 B주택은 3년 보유와 2년 거주의 요건을 만족시키기 위해서 매각시기를 조절해야 한다.

만약 매각시기를 조절할 수 없어 내년에 두 주택을 모두 매각을 계획이면 서울에 있는 주택을 먼저 파는 것이 좋다. 그래야 전주의 주택이라도 비과세를 받을 수 있기 때문이다.

하지만 해외이주를 목적으로 출국하는 경우는 서울의 주택도 비과세 받을 수 있는 방법이 있다. 먼저 전주의 주택을 매각하고 출국 후 2년 이내에 서울의 주택을 매각하면 된다. 출국 전이라도 해외이주신고를 하고 해외이주신고확인서의 발행일로부터 1년 이내에 가족전원이 출국하는 조건으로 양도하는 경우에도 1세대 1주택으로 비과세가 가능하다.

더구나 해외이민을 목적으로 출국을 하는 경우에는 3년을 보유하고 2년을 거주해야 하는 요건을 따지지 않는다.

그렇다면 국내에 2주택을 보유한 상태로 이민을 간 후에 비거주자 신분으로 국내에 있는 주택을 순차적으로 매각을 한다면 마지막 주택은 비과세를 받을 수 있을까?

이 경우는 두 주택 모두 비과세를 받을 수 없다. 마지막에 매각하는 주택이 1세대1주택 비과세요건을 만족했더라도 비과세가 불가능하다. 반드시 출국하는 시점에 하나의 주택을 소유한 경우에만 이 혜택을 누릴 수 있기 때문이다.