부동산 매매계약파기 시 위약금에 따른 세무문제

2009-12-16 | 작성자 박경서 | 조회수 21,785 | 추천수 588
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박경서 [세무사]
라이프세무회계사무소 대표세무사(현)
한국세무사회 홍보상담위원(현)
영등포세무서 영세납세자 지원단 외부위원(현)
서울지방세무사회 조세제도연구위원(현)
ISO9001 심사원보(현)


2006년1월1일부터 시행된 부동산실거래가신고제도에 따라 2007년 5월부터 관할 세무서로부터 해당위약금은 기타소득과세대상이며 근로소득등과 합산하여 신고하라는 안내문을 받았다는 말을 간혹 듣기도 한다.


어떻게 알았을까? 하는 놀라운 감정이 앞선다.


부동산실거래가신고를 관할시군구청에 하게 되면 국토해양부 부동산관리시스템에 취합된 전국 부동산거래정보를 유관기관인 국세청에 월단위로 전송하므로 본 거래가 완료된 것이 확인되면 양도소득세과세자료로 넘어가고 거래가 완료되지 않으면 기타소득과세자료로 넘어가게 되어 일선세무서까지 자료가 파생시키기 때문에 당연한 결과라 할 수 있겠다.


물론 인정상 위약금을 주고받지 않은 경우와 편법으로 계약해지 시 쌍방간에 계약금을 주고받지 않았다고 합의 할 수 있겠지만 돈을 지급한쪽에서 지급했다고 하면 꼼짝없이 기타소득과세가 되는 것이다.


흔히 부동산을 거래하면 계약단계부터 부동산중개업자를 통해 계약금 중도금 잔금을 정하고 계약서를 작성하므로 모든 절차가 그리 어렵지 않게 진행되어 거래가 완료된다.


그런 경우엔 별 문제가 없으나. 간혹 어떤 이유에서인지 계약이 파기되는 경우가 있다


물론 매도인 측의 과실 내지는 매수인 측의 과실로 말이다. 그때 보통은 매수인의 과실의 경우엔 계약금을 위약금으로 지급 하게 되며, 매도인 측의 과실의 경우는 계약금의 2배 정도를 통상 위약금으로 지급 하게 된다.


통상 개인간의 거래에서는 원천징수가 무엇인지, 소득인지 조차인지하지 못하고 돈만을 주고받고 경우가 흔한 현실이다.


하지만 소득세법에 따르면 계약의 위약, 해약으로 인한 위약금은 기타소득으로써 지급액의 20%(주민세별도)를 원천징수할 의무가 있으나 계약금이 위약금, 배상금으로 대체되는 경우에는 원천징수의무가 없다.


하지만 소득의 귀속자는 언제든지 기타소득으로써 타소득이 있는 경우에는 다음해 5월 종합소득세 확정신고 시 타소득과 합산하여 신고, 납부해야한다. 여기서 계약금이 위약금으로 대체되지 않은 경우, 즉 매도인의 과실의 경우는 기타소득금액이 연 300만원이하인 경우 분리과세기타소득에 해당하여 원천징수함으로써 납세의무가 종결되기도 한다.


물론 여기까지의 이야기 말고 원천징수이행상황신고서제출과 지급조서의제출 등 또한 원천징수불이행으로 인한 원천징수납부불성실가산세 등 더 많지만 결론적으로 매매해제로 인한 위약금에 대해 기타소득으로 과세된다는 점과 경우에 따라 원천징수의 문제가 있다는 것을 인지하고 각 상황이 발생했을 때 주변에 자문을 구하는 것이 반드시 필요하다고 하겠다.


사실 일반인들이 이러한 부분까지 정확히 알고 대응하기는 쉽지 않기 때문이다. 필자역시 일반인을 대상으로 어디까지를 논해야 이해가 쉬울까하는 고민이 들 정도로 단순하게 설명할 부분만 있는 것이 아닌 것이다.

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제공닥터아파트

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