어? 부동산을 증여했는데 양도소득세가 나왔어요.

2009-12-11 | 작성자 신석현 | 조회수 17,207 | 추천수 509




홍길동씨는 국세청 기준시가 4억원의 토지를 이제 자산을 어느 정도 정리하여야 할 때가 되었다고 생각되어 성년자녀 홍꺽정에게 은행의 담보 1억원의 근저당권이 설정된 부동산을 증여를 하여 증여세를 신고 납부하고 납세의무를 다하였다고 생각하였는데 양도소득세를 납부하라는 우편물을 받았다.


왜 증여를 하였는데 양도소득세가 과세된 것일까?

 

Ⅰ증여가 무엇이길래?

민법상 증여란 당사자의 일방(증여자)이 무상으로 재산을 상대방(수증자)에게 주겠다는 의사표시를 하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약을 말합니다(민법554조)

증여의 성질은 무상(無償),낙성(諾成),편무(片務),불요식(不要式)의 계약입니다.
 

※한문이 들어가서 이해하기가 어려울 듯하지만 별거 아닙니다.

자 내가 당신에게 재산을 줄테니 받을래하며 물어보고(이게 청약이죠) 받는다고 하면(이게 승낙입니다)  증여가 성립됩니다. 증여도 계약이므로 (계약은 청약과 승낙이 이루워져야 성립된다) 수증자 즉 받는 사람이 안받겠다고 하면 증여가 이루어질 수 없습니다.

무상의 뜻은 잘 아실 것이고 낙성이라함은 청약과 승낙을 일컫는 말입니다. 편무라고 하는것은 쌍방이 서로 채무를 지는 것이 아니고 일방만이 채무를 지거나 쌍방이 채무를 지더라도 대가적 관계가 없는 것이 편무계약입니다. 증여가 대표적인 편무계약이죠. 그리고 불요식이라함은 증여를 이행함에 있어 요식 즉 특별한 양식이 정해져 있지 않다는 것입니다.

참고로 민법555조를 보시면 증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다라고 되어 있습니다. 그러므로 구두로 한 증여계약도 유효하지만 언제든 해제할 수 있기에 누군가가 증여를 해준다고 하면 당연히 서면화 해야 한다는 거 잊지 마십시요


 

Ⅱ증여세 계산구조

이와 같은 증여에 대해서 세법에서는 불로소득이라는 미명하에 증여세를 고율과세하고

있습니다.
증여세 계산구조는 아래와 같습니다.

증여재산가액

(+)10년(5년)이내 동일인으로부터

증여받은 재산

(-)비과세재산가액

(-)과세가액불산입액

(-)부담부증여시 채무인수액

증여세과세가액

(-)증여재산공제

(-)재해손실공제

(-)감정평가수수료공제

과세표준

(×)세울

산출세액




 

증여시 몇 가지 고려해야 할 기본요소만 간단하게 살펴보도록 하겠습니다.


하나는
10년이내 동일인으로부터 증여받은 재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우는  합산을 한다는 것입니다. (※직계존속 즉 아버지와 어머니는 개별 인격주체이지만 증여세법에서는 동일인으로 봅니다.)

예를 들어 아버지로부터 7년전에 증여받은 재산이 있는 상태에서 오늘 또 증여를 받는다고 하면 7년 전 증여받은 자산과 오늘 증여받은 자산을 합산하여야 합니다.


둘째는 부담부 증여라고 하는 것이 있습니다.

여기서 부담이라 하는 것은 당해 부동산에 담보된 채무를 일컫는 말인데 가장 일반적인 것으로서는 부동산에 담보권이 설정된 은행 채무와 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금도 여기에 해당하는 것입니다.  즉 부담부 증여란 채무와 함께 증여를 하는 것을 말하는 것으로 증여세 계산을 할 때는 증여재산가액에서 당해 채무를 차감하도록 되어 있습니다.



셋째 증여재산공제는 증여자와 수증자의 관계에 따라 일정금액을 증여재산가액에서 차감시키도록 하고 있는 그 금액은 아래표와 같습니다.


 

증여재산공제

배우자

6억원

직계존비속

성년자

3천만원

미성년자

1천5백만원

기타의 친족

5백만원



자 이것이 무슨 얘기이냐 하면 남편이 아내에게 증여를 할 때는 6억원까지는 증여세과세대상이긴 하지만 증여재산공제라는 이름으로 차감하기에 증여세는 나오지 않는다는 것입니다. 참고로 며느리와 시아버지는 직계존비속이 아니고 기타 친족에 해당하므로 5백만원 공제되는 것에 유의해야 합니다.


넷째 재해손실공제는 멸실,훼손된 증여재산가액을 말하며 감정평가수수료는 자산에 대해 가치평가를 임의로 책정하는 것을 방지하기 위해 일정한 감정평가법인의 산술평균을 적용하도록 하고 있는데 이에 대한 비용지출을 의미합니다.


Ⅲ홍길동씨의 증여세 계산 사례


우리의 홍길동씨 과감하게 증여재산가액 4억원에서 채무 1억원을 차감하고 성년자 증여재산공제 3천만원을 공제한 2억 7천만원에 대해 증여세를 신고하고 납부 하였습니다.

(참고로 2억 7천만원에 대한 산출세액은 44백만원임을 알려둔다)


Ⅳ왜 증여를 했는데 양도소득세가 과세되었을까요?


상기한 바와 같이 부담부증여라고 하는 것이 있습니다. 말 그대로 부담이 부가되어있는 증여란 뜻입니다. 즉 부담은 채무를 의미하고 그러면 부담부 증여란 채무가 부가되어 있는 증여를 말한것이죠.


자 위의 홍길동씨의 경우는 부담 즉 채무가 1억원이 있는 상태입니다

세법에서는 이렇게 채무가 부가되어 같이 증여되는 경우 채무의 이전 부분은 양도로 본다는 것입니다.


자산이 사실상 유상으로 이전된다고 보는 것이죠.

홍길동씨 증여재산가액 4억원중 3억원은 증여세 과세대상이 되는 것이고 나머지 1억원은 홍길동씨가 자녀 홍꺽정에게 양도하는 것으로 본다는 것입니다. 결국 이 부분은 양도소득세 과세대상이 됩니다. 그러므로 부담부증여시는 부담세액을 증여세와 취,등록세만 고려할 것이 아니라 양도소득세도 고려대상임에 유의하여야 합니다.


※만일 증여재산가액을 초과하는 채무액을 수증자가 인수한 경우에는 초과하는 채무액은 반대로 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 봅니다.


보통 국세청 기준시가라 함은 국세청에서 과세권을 행사하기 위해 각종 자산에 대한 평가를 하기 위한 기준을 설정해 놓고 공표하고 있는데 이를 칭하는 말입니다.

이러한 기준시가는 보통 부동산 같은 경우는 시가(매매가)의 적게는 60%정도, 많다면 70-80%선에서 형성됩니다


증여세를 계산할 때는 국세청 기준시가가 기본적으로 자산평가의 기준이 됩니다. 예를 들어 시가가 15억원이고 국세청 기준시가가 10억원이며 금융기관 대출이 11억 원인 부동산에 대해 부담부 증여를 한다면 증여당시의 자산가액은 10억원이지만(기준시가로 하니깐) 이전되는 부채는 11억원인 배보다 배꼽이 더 커지는 경우(세법상 기준에서 살펴보면)도 발생할 수 있는 것이죠.


이럴 경우는 수증자가 증여자에게 1억원을 증여하는 것으로 본다는 것입니다.


신석현세무사 블로그 blog.naver.com/shinbak71


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제공한경닷컴

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