상속받은 농지와 주택이 있는데요

2009-12-01 | 작성자 신석현 | 조회수 17,184 | 추천수 525



서울에 살며 대기업과장으로 있는 홍길동씨는 시골에 사시던 아버님이 돌아가셔서 시골 소재 농지와 서울 소재 아파트를 상속받게 되었습니다.
이 농지와 주택에 대해서 양도계획을 어떻게 세워야 할까요?

농지는 농업에 종사하는 자가 농지를 양도하더라도 안정적으로 농업에 전념할 수 있도록 농지에 대해 8년이상 자경이 인정된다면 그 농지에 대한 양도소득세의 일부에 대해 감면을 해주고 있다.
세법상의 모든 감면 조항들이 그러하듯이 8년이상 자경농지의 감면에 대해서도 일정한 요건이 필요하다. 이에 대한 간단한 요건들을 검토해보자
조세특례제한법 69조에 규정되어 있는 자경농지에 대한 양도소득세 감면은
일정한 농지를 재촌 8(또는 3)년 이상 자경한 농지에 대해 일정한 금액을 감면하는것을 골자로 한다.

Ⅰ일정한 농지

농지는 공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 양도일 현재 농지를 말한다.

즉 공부상 지목이 농지라 되어 있다하더라도 실제로 농지로 사용하지 않고 창고나 주차장 임대등 농지의 고유목적에 사용하지 않는 농지는 감면 대상이 되지 아니하며 반대로 공부상 농지로 되어 있지 아니하나 실제로는 농업에 사용하는 토지는 감면의 혜택을 받을 수 있다.

하지만 공부상의 용도와 다른 실제 사용사실에 대해서는 납세자가 이를 입증하여야 할 의무가 있기에 납세자는 향후 이를 양도할 계획이 있을 경우에는 관련 증빙을 기록하고 보유하여야 한다.
또한 농지는 양도일 현재 농지이어야 한다는 사실이다.

농지로 10년이상 사용하고 보유하여 오다가 양도일 1년전 대지로 지목변경을 하여 양도하는 경우는 감면혜택을 볼 수 없음에 유의하여야 한다.

Ⅱ 재촌 자경

재촌 즉 촌에 있으면서 자경 즉 스스로 경작한 경우를 일컫는 말이다.

 1.재촌은 농지소재지에 거주함을 일컫는 말인데 여기서는 농지소재지의 규정을 간략하게      살펴보기로 한다.

  농지소재지라 함은
   1)농지가 소재하는 시.군.구 안의 지역
   2)연접한 시.군.구안의 지역 연접이라함은 동일한 경계선을 두고 붙어 있는 경우를           말한다. 따라서 인접한 즉 경계선을 두고 붙어 있지 않은 시.군.구는 해당되지 않음에       유의해야 한다.
   3)농지로부터 직선거리 20km이내에 있는 지역을 말한다.

 2. 자경의 세법상 개념은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작물의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것으로 규정 되어 있다. 

  이러한 자경농지의 확인은 일반적으로 등기부 등본, 토지대장, 토지이용계획확인원에 의하여 감면대상인지를 확인한다.  그리고 자경한 사실에 대한 것은 일반적으로 농지원부, 조합원증명원, 농업일지등에 의하여 확인한다.

Ⅲ 8년이상 자경 

 농지의 취득일부터 양도일까지 8년이상(3년이상) 자경하여야 한다.
 1.경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농촌공사 , 영농조합법인 또는 농업회사법인에게 양도하는 경우에는 자경기간이 3년이상이면 감면 대상이 된다.

 2.위 1번에 해당되는 농지를 제외하고는 8년 이상 자경을 해야만 감면대상이 된다.
 여기서 유의할 점은 피상속인의 자경기간은 상속인의 자경기간에 포함되자만 수증자가 증여를 받았을 경우에는 증여자의 자경기간은 수증자의 자경기간에 포함되지 않는다는 사실이다.

위의 사례의 홍길동씨의 농지양도계획에서 고려해야 할 점을 살펴보기로 하자.

 홍길동씨는 근로자이기에 농업에 종사하지 않는다.
상속받은 농지가 위에서 열거한 감면요건을 충족한다 하더라도 두 가지 유의해야 할 점이 있다.
 첫 번째는 상속인이 농지 소재지에 거주하지 아니하므로 피상속인인 홍길동씨의 소유기간은 자경기간에 합산하지 말아야하며 2005년 12월 31일 이전에 상속받은 경우에는 2008년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에 한하여 감면 받을 수 있으며  그 이후 상속받은 경우에는 상속받은 날로부터 3년 이내에 양도하는 경우에 한하여 감면을 받을 수 있다는 점이다.
만약 이 시기를 놓치게 되어 감면을 받을 수 없을 경우 낭패가 아닐 수 없다.

두 번째는 2008.1.1이후 양도시 자경농지감면과 농지의 대토에 대한 감면금액을 합산하여 5년간 3억원 한도이며 연간 2억원 한도내에서만 감면이 이뤄짐에 유의해야 한다.
만약 한도를 몰라 매매대금을 부동산 구입에 사용한 경우 가산세 납부와 급하게 부동산을 처분해야 할 상황을 만들지 않도록 하자

또 주택의 양도에 대해서 간단하게 살펴보도록 하자
홍길동씨가 1세대 1주택 3년이상 보유(수도권등 일부지역 2년 이상 거주) 요건을 충족한 일반주택을 한 채 보유하고 있을 경우에 아버지로부터 상속을 받게 되면 일시적 1세대 2주택이 된다. 편의상 상속주택과 일반주택이라 칭하기로 한다.

소득세법 시행령 155조 2항을 보면 홍길동씨처럼 일반주택을 소유하고 있는 경우에 주택을 상속받게 되었을 경우 일반주택(비과세요건 충족가정)을 양도하게되면 상속받은 주택을 주택으로 보지 않아 비과세 적용을 받게 되지만 반대의 경우 즉 상속받은 주택이 비과세요건을 충족한다 하더라도 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 1세대 2주택에 해당되어 양도소득세 과세대상이 됨에 유의해야한다.

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제공한경닷컴

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